nhu cầu thuê BĐS các loại hình như văn phòng và mặt bằng kinh doanh là rất lớn. Điều kiện trong hợp đồng cho thuê bất động sản để kinh doanh
Trong bối cảnh nền kinh tế phát triển, nhu cầu thuê bất động sản (BĐS) để phục vụ các loại hình như văn phòng, mặt bằng kinh doanh, cửa hàng bán lẻ... đang ngày càng tăng cao. Việc tìm kiếm được một địa điểm phù hợp với mục đích sử dụng là yếu tố then chốt; tuy nhiên, để đảm bảo quyền lợi hợp pháp và tránh các rủi ro tranh chấp về sau, các bên cần nắm vững các điều kiện pháp lý liên quan đến hợp đồng cho thuê. Bài viết dưới đây sẽ phân tích các khía cạnh pháp lý quan trọng về điều kiện trong hợp đồng cho thuê bất động sản phục vụ mục đích kinh doanh.
Để xác lập một hợp đồng thuê hợp lệ, trước hết cần hiểu rõ đối tượng của hợp đồng là gì. Theo quy định tại Điều 107 Bộ luật Dân sự 2015, bất động sản bao gồm các tài sản không thể di dời được, cụ thể:
Về mặt bản chất kinh tế và pháp lý, bất động sản là loại tài sản có tính cố định về vị trí địa lý, bao gồm đất đai và tất cả các cấu trúc vật chất không thể tách rời hoặc di chuyển khỏi vị trí đó mà không làm thay đổi đặc tính của chúng. Việc xác định đúng đối tượng thuê giúp bên thuê có xác định giá đất trong thị trường bất động sản và các chi phí liên quan một cách chính xác khi lập kế hoạch kinh doanh.
Một hợp đồng cho thuê bất động sản để kinh doanh muốn có hiệu lực pháp lý và bảo vệ được quyền lợi của các bên thì cần đáp ứng đầy đủ các nhóm điều kiện sau:
Để được pháp luật bảo hộ quyền lợi trong việc thuê thương mại, người thuê phải là chủ thể hợp pháp. Tư cách của người thuê có thể được xác lập thông qua các hình thức như: người thuê trực tiếp ký kết hợp đồng, người thừa kế, người nhận di tặng hoặc người được chuyển nhượng quyền thuê, hoặc người thuê lại (nếu hợp đồng gốc cho phép).
Đối với các nhà đầu tư nước ngoài, việc xác lập tư cách chủ thể cần tuân thủ nghiêm ngặt quy định về quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản tại Việt Nam. Việc hiểu rõ năng lực hành vi dân sự và điều kiện kinh doanh của mình sẽ giúp bạn có kinh nghiệm đầu tư bất động sản để không bị chôn vốn vào những địa điểm không đủ điều kiện pháp lý.
Bên cho thuê phải là người có quyền sở hữu hoặc có quyền sử dụng hợp pháp đối với tài sản cho thuê. Hợp đồng phải xác định rõ đối tượng là bất động sản (nhà, văn phòng, mặt bằng). Ngoài ra, pháp luật cũng ghi nhận việc cho thuê các khoảng đất chưa xây dựng công trình để phục vụ mục đích thương mại, công nghiệp hoặc thủ công nghiệp, nhưng phải có sự đồng ý của chủ sở hữu hợp pháp và đảm bảo các điều kiện về quy hoạch.
Bên cho thuê có trách nhiệm đảm bảo giá trị sử dụng của tài sản đúng như cam kết trong hợp đồng, đồng thời bảo đảm quyền chiếm hữu, sử dụng tài sản cho bên thuê mà không bị sự tranh chấp từ bên thứ ba. Trong trường hợp các bên thực hiện việc quy định của pháp luật về việc cho thuê lại bất động sản, cần lưu ý sự đồng ý của chủ sở hữu ban đầu để tránh vi phạm hợp đồng.
Tài sản cho thuê phải đáp ứng các tiêu chuẩn về công năng sử dụng phù hợp với loại hình kinh doanh đã đăng ký. Đối với một số mô hình kinh doanh đặc thù, việc xác định thời gian hoạt động của cơ sở kinh doanh tại địa điểm đó cũng là một yếu tố quan trọng để tính toán giá trị và quyền lợi khi chuyển nhượng hoặc tiếp quản.
Trong trường hợp cơ sở kinh doanh được chuyển nhượng, người nhận chuyển nhượng có thể được kế thừa thời gian kinh doanh liên tục của chủ cũ (nếu đáp ứng các điều kiện về pháp lý và sự đồng ý của bên cho thuê). Nếu hết thời hạn thuê mà bên thuê vẫn tiếp tục chiếm hữu tài sản và các bên không thực hiện ký kết hợp đồng mới theo quy chế, sẽ phát sinh các vấn đề pháp lý phức tạp về việc chiếm hữu bất hợp pháp hoặc gia hạn hợp đồng mặc nhiên.
Việc nắm vững các điều kiện này không chỉ giúp doanh nghiệp bảo vệ quyền lợi khi thuê mặt bằng mà còn là cơ sở để xây dựng chiến lược kinh doanh bền vững, tránh các rủi ro về tranh chấp tài sản và đình chỉ hoạt động do vi phạm hợp đồng.
