Kinh doanh bất động sản là gì? Điều kiện kinh doanh bất động sản? Nội dung hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà thể hiện như nào?

Trong nền kinh tế hiện đại, bất động sản là một lĩnh vực quan trọng và có sức ảnh hưởng lớn đến thị trường tài chính. Tuy nhiên, để hiểu rõ bản chất pháp lý của khái niệm này cũng như các điều kiện cần thiết khi tham gia vào hoạt động đầu tư, kinh doanh, người dân và doanh nghiệp cần nắm vững các quy định pháp luật hiện hành. Bài viết dưới đây sẽ cung vượt qua những cách hiểu thông thường để đi sâu vào các khía cạnh pháp lý về bất động sản và điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh.
Dưới góc độ pháp lý, khái niệm bất động sản được xác định dựa trên tính chất của tài sản. Theo quy định tại Điều 174 Bộ luật Dân sự năm 2015:
Như vậy, khái niệm về bất động sản tại Việt Nam mang tính chất mở, bao hàm cả những tài sản hữu hình và các quyền lợi pháp lý gắn liền với đất đai và công trình xây dựng.
Kinh doanh bất động sản được hiểu là hoạt động đầu tư vốn vào việc mua, xây dựng hoặc nhận chuyển nhượng bất động sản nhằm mục đích sinh lời. Các hình thức kinh doanh phổ biến bao gồm: bán nhà và công trình xây dựng; cho thuê, cho thuê lại; cho thuê mua bất động sản; thực hiện các dịch vụ như môi giới, tư vấn, sàn giao dịch hoặc quản lý bất động sản.
Đối với những cá nhân hoặc tổ chức muốn mở rộng quy mô hoạt động, việc tìm hiểu điều kiện mở công ty kinh doanh bất động sản là bước khởi đầu quan trọng để đảm bảo tính hợp pháp của doanh nghiệp.
Theo quy định tại Điều 5 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, các loại tài sản sau đây được phép đưa vào hoạt động kinh doanh:
Để một bất động sản đủ điều kiện tham gia thị trường, cần đáp ứng các tiêu chuẩn khắt khe về pháp lý theo Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014:
Trong trường hợp các nhà đầu tư thực hiện việc mua lại dự án, cần lưu ý thêm về điều kiện chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản để đảm bảo tính liên tục và hợp pháp của dự án.
Trong phân khúc đặc thù như nhà ở xã hội, các bên cần tuân thủ nghiêm ngặt các quy định về hình thức và nội dung hợp đồng. Căn cứ Điều 11 Thông tư số 20/2016/TT-BXD, hợp đồng mua bán, thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hội phải đảm bảo các nội dung chính sau:
Riêng đối với loại hình căn hộ chung cư thuộc diện nhà ở xã hội, hợp đồng phải ghi rõ các thông tin về phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung; diện tích sàn xây dựng và diện tích sử dụng (diện tích thông thủy) để làm căn cứ tính giá. Đồng thời, cần minh bạch về kinh phí bảo trì và nguyên tắc điều chỉnh phí quản lý vận hành khi chưa có Ban quản trị.
Lưu ý rằng các mẫu hợp đồng tại Phụ lục II của Thông tư 20/2016/TT-BXD chỉ mang tính chất tham khảo. Các bên có quyền thỏa thuận sửa đổi, bổ sung nhưng không được trái với quy định của pháp luật về dân sự và nhà ở.