Kinh doanh bất động sản là gì? Điều kiện kinh doanh bất động sản?

Trong nền kinh tế hiện đại, bất động sản là một lĩnh vực quan trọng và có sức ảnh hưởng lớn đến thị trường tài chính. Tuy nhiên, để hiểu rõ bản chất pháp lý của khái niệm này cũng như các điều kiện cần thiết khi tham gia vào hoạt động đầu tư, kinh doanh, người dân và doanh nghiệp cần nắm vững các quy định pháp luật hiện hành. Bài viết dưới đây sẽ cung vượt qua những cách hiểu thông thường để đi sâu vào các khía cạnh pháp lý về bất động sản và điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh.

Khái niệm bất động sản là gì?

Dưới góc độ pháp lý, khái niệm bất động sản được xác định dựa trên tính chất của tài sản. Theo quy định tại Điều 174 Bộ luật Dân sự năm 2015:

• Bất động sản bao gồm các loại tài sản như: đất đai, nhà, công trình xây dựng, các tài sản gắn liền với đất đai và các tài sản khác gắn liền với nhà hoặc công trình xây dựng.
• Ngoài ra, các tài sản khác có liên quan và gắn liền với đất được pháp luật quy định cũng thuộc phạm vi của bất động sản.

Như vậy, khái niệm về bất động sản tại Việt Nam mang tính chất mở, bao hàm cả những tài sản hữu hình và các quyền lợi pháp lý gắn liền với đất đai và công trình xây dựng.

Kinh doanh bất động sản là gì?

Kinh doanh bất động sản được hiểu là hoạt động đầu tư vốn vào việc mua, xây dựng hoặc nhận chuyển nhượng bất động sản nhằm mục đích sinh lời. Các hình thức kinh doanh phổ biến bao gồm: bán nhà và công trình xây dựng; cho thuê, cho thuê lại; cho thuê mua bất động sản; thực hiện các dịch vụ như môi giới, tư vấn, sàn giao dịch hoặc quản lý bất động sản.

Đối với những cá nhân hoặc tổ chức muốn mở rộng quy mô hoạt động, việc tìm hiểu điều kiện mở công ty kinh doanh bất động sản là bước khởi đầu quan trọng để đảm bảo tính hợp pháp của doanh nghiệp.

Các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh

Theo quy định tại Điều 5 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, các loại tài sản sau đây được phép đưa vào hoạt động kinh doanh:

• Nhà ở và công trình xây dựng đã có sẵn của các tổ chức, cá nhân.
• Nhà ở và công trình xây dựng hình thành trong tương lai của các tổ chức, cá nhân.
• Các loại nhà, công trình xây dựng là tài sản công được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép đưa vào kinh doanh.
• Các loại đất được pháp luật về đất đai cho phép chuyển nhượng, cho thuê hoặc cho thuê lại quyền sử dụng đất.

Điều kiện của bất động sản đưa vào kinh doanh

Để một bất động sản đủ điều kiện tham gia thị trường, cần đáp ứng các tiêu chuẩn khắt khe về pháp lý theo Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014:

Đối với nhà và công trình xây dựng

• Phải có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. Riêng đối với các công trình nằm trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai.
• Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất cũng như quyền sở hữu nhà và công trình xây dựng gắn liền với đất.
• Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

Đối với quyền sử dụng đất

• Có Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật đất đai.
• Quyền sử dụng đất không có tranh chấp đang trong quá trình giải quyết.
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
• Đất phải còn trong thời hạn sử dụng theo quy định.

Trong trường hợp các nhà đầu tư thực hiện việc mua lại dự án, cần lưu ý thêm về điều kiện chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản để đảm bảo tính liên tục và hợp pháp của dự án.

Quy định về nội dung hợp đồng nhà ở xã hội

Trong phân khúc đặc thù như nhà ở xã hội, các bên cần tuân thủ nghiêm ngặt các quy định về hình thức và nội dung hợp đồng. Căn cứ Điều 11 Thông tư số 20/2016/TT-BXD, hợp đồng mua bán, thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hội phải đảm bảo các nội dung chính sau:

• Thông tin định danh: Tên và địa chỉ của các bên tham gia giao dịch.
• Đối tượng giao dịch: Các thông tin chi tiết về nhà ở được giao dịch.
• Giá trị và thanh toán: Giá mua bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua; phương thức và thời hạn thanh toán cụ thể.
• Nghĩa vụ bàn giao: Thời hạn giao nhận nhà ở và trách nhiệm bảo hành nhà ở.
• Quyền và nghĩa vụ: Các cam kết của các bên, quy định về chấm dứt hợp đồng và giải quyết tranh chấp phát sinh.

Riêng đối với loại hình căn hộ chung cư thuộc diện nhà ở xã hội, hợp đồng phải ghi rõ các thông tin về phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung; diện tích sàn xây dựng và diện tích sử dụng (diện tích thông thủy) để làm căn cứ tính giá. Đồng thời, cần minh bạch về kinh phí bảo trì và nguyên tắc điều chỉnh phí quản lý vận hành khi chưa có Ban quản trị.

Lưu ý rằng các mẫu hợp đồng tại Phụ lục II của Thông tư 20/2016/TT-BXD chỉ mang tính chất tham khảo. Các bên có quyền thỏa thuận sửa đổi, bổ sung nhưng không được trái với quy định của pháp luật về dân sự và nhà ở.