Các hình thức đầu tư bất động sản trong giai đoạn hiện nay mang lại lợi nhuận cao cho chủ đầu tư nếu biết cách đầu tư bất động sản.
Kinh doanh bất động sản là lĩnh vực liên quan đến các tài sản có giá trị lớn. Do đó, không phải mọi loại hình bất động sản đều được phép đưa vào giao dịch thương mại mà phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện khắt khe theo quy định của pháp luật. Tại thời điểm năm 2020, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 là văn bản pháp lý chủ đạo quy định về các hình thức đầu tư và điều kiện kinh doanh loại hình này.
Theo quy định, kinh doanh bất động sản được hiểu là việc sử dụng vốn để thực hiện các hoạt động như: xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán hoặc chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; cung cấp các dịch vụ môi giới, dịch vụ sàn giao dịch, dịch vụ tư vấn hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích tìm kiếm lợi nhuận.
Việc hiểu rõ các hình thức này giúp nhà đầu tư có thêm kinh nghiệm đầu tư bất động sản để không bị chôn vốn, đồng thời nhận diện được các rủi ro pháp lý tiềm ẩn trong quá trình giao dịch.
Quy định về loại hình và chủ thể kinh doanh bất động sản Chủ thể kinh doanh Chủ thể tham gia vào các hình thức kinh doanh bất động sản có sẵn bao gồm các tổ chức, cá trình kinh doanh tại Việt Nam và các cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan. Đối với loại hình bất động sản hình thành trong tương lai, chủ thể chính là các chủ đầu tư dự án, hộ gia đình hoặc cá nhân được phép thực hiện các hoạt động này theo quy định. Các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh Dựa trên khung pháp lý hiện hành, các loại bất động sản đủ điều kiện kinh doanh bao gồm: Nhà và công trình xây dựng đã có sẵn của các tổ chức, cá nhân. Nhà và công trình xây dựng hình thành trong tương lai. Tài sản công (nhà, công trình) được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép đưa vào kinh doanh. Quyền sử dụng đất thuộc diện được phép chuyển nhượng, cho thuê hoặc cho thuê lại theo quy định của pháp luật về đất đai.
Có thể phân loại thành hai nhóm chính: Bất động sản có sẵn (bao gồm nhà ở, công trình và quyền sử dụng đất đã hoàn tất thủ tục pháp lý) và Bất động sản hình thành trong tương lai (các công trình đang trong quá trình xây dựng, chưa nghiệm thu đưa vào sử dụng như nhà ở tại các khu đô thị, khu công nghiệp hoặc các loại đất nghĩa trang, đất sản xuất phi nông nghiệp...). Việc nắm vững đặc điểm của từng loại hình là yếu tố then chốt khi tìm hiểu về doanh nghiệp bất động sản trước khi quyết định hợp tác.
Điều kiện đối với các hình thức đầu tư bất động sản Đối với kinh doanh bất động sản có sẵn Căn cứ Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, bất động sản có sẵn phải đáp ứng các điều kiện sau: Về nhà và công trình xây dựng: Phải có đăng ký quyền sở hữu trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; không có tranh chấp về quyền sở hữu, quyền sử dụng đất; không bị kê biên để bảo đảm thi hành án. Về quyền sử dụng đất: Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai; không có tranh chấp; không bị kê biên để thi hành án và vẫn còn trong thời hạn sử dụng đất. Đối với kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai Căn cứ Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, điều kiện đối với loại hình này bao gồm: Hồ sơ pháp lý: Phải có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cơ quan thẩm quyền phê duyệt; có giấy phép xây dựng (nếu thuộc trường hợp phải có); có văn bản nghiệm thu hoàn thành hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ. Riêng đối với nhà chung cư hoặc tòa nhà hỗn hợp để ở, phải có biên bản nghiệm thu xong phần măng. Thông báo đủ điều kiện: Trước khi bán hoặc cho thuê mua, chủ đầu tư phải thông báo bằng văn bản cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện kinh doanh. Trong vòng 15 ngày, cơ quan này sẽ phản hồi bằng văn bản về tính hợp lệ của việc bán/cho thuê mua. Quy định về bảo lãnh và thanh toán trong giao dịch
Để hạn chế các hình thức cấm huy động vốn bất động sản trái phép và bảo vệ quyền lợi người mua, pháp luật quy định chặt chẽ về nghĩa vụ bảo lãnh của chủ đầu tư. Trước khi bán hoặc cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính. Trong trường hợp chủ đầu tư không bàn giao nhà đúng tiến độ, bên bảo lãnh (ngân hàng) có trách nhiệm hoàn trả số tiền ứng trước và các khoản khác cho khách hàng theo hợp đồng.
Về phương thức thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai, pháp luật quy định việc thanh toán được thực hiện nhiều lần. Tuy nhiên, lần thanh toán đầu tiên không được vượt quá 30% giá trị hợp đồng. Các lần tiếp theo phải được thực hiện phù hợp với tiến độ xây dựng thực tế của dự án nhằm đảm bảo sự cân bằng lợi ích giữa các bên và tránh tình trạng chiếm dụng vốn.
