Theo đó quyền đối với bất động sản liền kề là một trong những quyền khác đối với tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự 2015.
Trong quá trình sử dụng tài sản, đặc biệt là đối với các loại hình bất động sản (BĐS), không ít trường hợp chủ sở hữu cần phải sử dụng một phần diện tích hoặc công năng của bất động sản nằm sát cạnh mình để có thể khai thác tối đa giá trị của tài sản thuộc quyền sở hữu hợp pháp. Theo quy định tại Bộ luật Dân sự 2015, chế định về quyền đối với bất động sản liền kề là một trong những quyền khác đối với tài sản quan trọng, nhằm đảm bảo sự hài hòa lợi ích giữa các chủ thể sở hữu các thửa đất cạnh nhau.
Bất động sản liền kề được hiểu là các bất động sản cùng loại, nằm ở vị trí sát kề nhau về mặt địa lý. Giữa các bất động sản này tồn tại một ranh giới xác định và đi kèm với đó là các quy chế pháp lý cụ thể về quyền cũng như nghĩa vụ của chủ sở hữu đối với từng phần diện tích đất hoặc công trình.
Về việc xác định ranh giới giữa các bất động sản liền kề, pháp luật ghi nhận các căn cứ sau:
Bên cạnh các quyền khác như quyền bề mặt hay quyền hưởng dụng, quyền đối với bất động sản liền kề đóng vai trò thiết yếu trong việc duy trì sự ổn định của các khu dân cư và công trình.
Quyền đối với bất động sản liền kề có thể được hình thành dựa trên các căn cứ pháp lý sau:
Quyền này có hiệu lực đối với mọi cá nhân, pháp nhân liên quan. Một điểm đáng lưu ý là quyền đối với bất động sản liền kề sẽ được chuyển giao cùng với việc chuyển giao bất động sản chính, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác hoặc luật chuyên ngành có quy định khác.
Khi thực hiện quyền, các chủ thể cần tuân thủ các nguyên tắc nhằm tránh gây xung đột lợi ích, bao gồm:
Trong một số trường hợp cụ thể, các bên có thể phát sinh các nhu cầu đặc thù như quy định về trổ cửa sổ sang bất động sản liền kề hoặc thiết lập quyền mắc đường dây điện, thông tin liên lạc qua bất động sản liền kề. Việc thực hiện các quyền này phải dựa trên sự tôn trọng ranh giới và không gây ảnh hưởng tiêu cực đến đời sống của bên liền kề.
Căn cứ Điều 256 Bộ luật Dân sự 2015, quyền đối với bất động sản liền kề sẽ chấm dứt trong các trường hợp:
Việc xác định rõ ràng ranh giới là yếu tố then chốt để tránh các tranh chấp kéo dài. Theo Điều 175 Bộ luật Dân danh 2015, ranh giới giữa các bất động sản được xác định theo thỏa thuận, theo quyết định của cơ quan nhà nước, hoặc theo tập quán và lịch sử tồn tại lâu đời (trên 30 năm) không tranh chấp.
Pháp luật nghiêm cấm hành vi lấn chiếm, thay đổi mốc giới ngăn cách, bao gồm cả các ranh giới tự nhiên như kênh, mương, hào, rãnh hay bờ ruộng. Mọi chủ thể đều có nghĩa vụ tôn trọng và duy trì sự nguyên vẹn của ranh giới chung.
Về việc thiết lập mốc giới vật lý, chủ sở hữu bất động sản sát nhau có quyền dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây hoặc xây tường ngăn trên phần đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình. Nếu các bên có thỏa thuận về việc cùng dựng ranh giới chung, thì những vật mốc này sẽ được coi là sở hữu chung của các chủ thể liên quan.
Việc nắm vững các quy định về quyền đối với bất động sản liền kề sẽ giúp các cá nhân và nhà đầu tư chủ động trong việc quản lý tài sản, tránh được những rủi ro pháp lý và tranh chấp không đáng có trong quá trình sử dụng đất và công trình xây dựng.
