Tôi có nhận chuyển nhượng một thửa đất từ năm 2015. Mới đây, khi có ý định làm nhà để cuối tuần gia đình về nghỉ ngơi thì mới phát hiện, vì chủ đất cũ trước đây phân lô bán nền đã mở đường ra đất...
Tôi đã đề nghị hàng xóm chuyển nhượng lại cho khoảng 2 m chiều dài để làm đường đi, nhưng họ nhất quyết không chịu.
Không biết tôi có thể nhờ chính quyền sở tại nơi có đất can thiệp để họ phải chuyển nhượng cho mình hay không?
Trả lời
Nếu đúng như thông tin bạn nêu, có thể nghiên cứu quy định của pháp luật về quyền đối với bất động sản liền kề để thỏa thuận với hàng xóm, đề nghị chính quyền sở tại giải quyết vấn đề mà bạn đang gặp.
Theo Điều 245 Bộ luật Dân sự năm 2015, “quyền đối với bất động sản liền kề là quyền được thực hiện trên một bất động sản (gọi là bất động sản chịu hưởng quyền) nhằm phục vụ cho việc khai thác một bất động sản khác thuộc quyền sở hữu của người khác (gọi là bất động sản hưởng quyền)”.
Quyền đối với bất động sản liền kề, theo Điều 246 của Luật này, “được xác lập do địa thế tự nhiên, theo quy định của luật, theo thỏa thuận hoặc theo di chúc”.
Quyền đối với bất động sản liền kề có hiệu lực đối với mọi cá nhân, pháp nhân và được chuyển giao khi bất động sản được chuyển giao, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác.
Việc thực hiện quyền đối với bất động sản liền kề theo thỏa thuận của các bên. Trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thực hiện theo các nguyên tắc được quy định tại Điều 248 của Luật này như sau:
“1. Bảo đảm nhu cầu hợp lý của việc khai thác bất động sản hưởng quyền phù hợp với mục đích sử dụng của cả bất động sản hưởng quyền và bất động sản chịu hưởng quyền.
2. Không được lạm dụng quyền đối với bất động sản chịu hưởng quyền.
3. Không được thực hiện hành vi ngăn cản hoặc làm cho việc thực hiện quyền đối với bất động sản hưởng quyền trở nên khó khăn”.
Căn cứ quy định nêu trên, về nguyên tắc hai bên có bất động sản liền kề thỏa thuận để thực hiện quyền, như trường hợp bạn đã đề nghị hàng xóm chuyển nhượng lại 2 m đất tính theo chiều dài để làm đường. Nếu họ không đồng ý chuyển nhượng, bạn không có lối đi là họ đã thực hiện hành vi ngăn cản hoặc làm cho việc thực hiện quyền đối với bất động sản hưởng quyền trở nên khó khăn.
Về nguyên tắc, bạn có quyền về lối đi qua, quyền về cấp, thoát nước qua bất động sản liền kề, mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc qua bất động sản khác. Cụ thể:
Điều 254 của Bộ luật này quy định quyền về lối đi qua như sau:
“1. Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ.
Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.
Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
2. Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thỏa thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác xác định.
3. Trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 Điều này mà không có đền bù”.
Quyền về cấp, thoát nước qua bất động sản liền kề được quy định tại Điều 252 của Bộ luật này. Đó là:
“Trường hợp do vị trí tự nhiên của bất động sản mà việc cấp, thoát nước buộc phải qua một bất động sản khác thì chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua phải dành một lối cấp, thoát nước thích hợp, không được cản trở hoặc ngăn chặn dòng nước chảy.
Người sử dụng lối cấp, thoát nước phải hạn chế đến mức thấp nhất thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua khi lắp đặt đường dẫn nước; nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường. Trường hợp nước tự nhiên chảy từ vị trí cao xuống vị trí thấp mà gây thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua thì người sử dụng lối cấp, thoát nước không phải bồi thường thiệt hại”.
Theo Điều 255 của Bộ luật này, “chủ sở hữu bất động sản có quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc qua bất động sản của các chủ sở hữu khác một cách hợp lý, nhưng phải bảo đảm an toàn và thuận tiện cho các chủ sở hữu đó; nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường”.
Bên cạnh đó, bạn có nghĩa vụ như phải lắp đặt đường dẫn nước sao cho nước mưa từ mái nhà, công trình xây dựng của mình không được chảy xuống bất động sản của chủ sở hữu bất động sản liền kề; phải làm cống ngầm hoặc rãnh thoát nước để đưa nước thải ra nơi quy định, sao cho nước thải không chảy tràn sang bất động sản của chủ sở hữu bất động sản liền kề, ra đường công cộng hoặc nơi sinh hoạt công cộng.
Cũng cần lưu ý, quyền đối với bất động sản liền kề chấm dứt trong trường hợp sau đây:
- Bất động sản hưởng quyền và bất động sản chịu hưởng quyền thuộc quyền sở hữu của một người.
- Việc sử dụng, khai thác bất động sản không còn làm phát sinh nhu cầu hưởng quyền.
- Theo thỏa thuận của các bên.
- Trường hợp khác theo quy định của luật.
Thu Hường
Vũ Thị Thanh Tú
