Hợp đồng cho thuê nhà

Trong các giao dịch dân sự, hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên nhằm xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền và nghĩa vụ. Đặc biệt, đối với hoạt động cho thuê nhà, việc hiểu rõ bản chất pháp lý của hợp đồng là yếu tố then chốt để bảo vệ quyền lợi của cả bên cho thuê và bên thuê, tránh những rủi ro tranh chấp không đáng có.

Hợp đồng cho thuê nhà là gì?

Dưới góc độ pháp lý, hợp đồng cho thuê nhà là một loại hợp đồng dân sự. Theo đó, bên cho thuê giao tài sản (nhà ở) cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn nhất định; đối trọng với việc sử dụng tài sản này, bên thuê có nghĩa vụ thanh toán tiền thuê nhà cho bên cho thuê.

Về hình thức, các bên có thể thỏa thuận bằng lời nói hoặc văn bản. Tuy nhiên, để đảm bảo tính pháp lý và dễ dàng chứng minh khi có tranh chấp, việc lập thành văn bản là cần thiết. Đối với các trường hợp liên quan đến việc đăng ký quyền sở hữu hoặc thời hạn thuê dài hạn, các bên cần lưu ý các quy định về đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo đúng quy định pháp luật hiện hành.

Đặc điểm pháp lý của hợp đồng cho thuê nhà

Hợp đồng thuê nhà có những đặc trưng cơ bản sau đây:

• Tính đền bù: Đây là hợp đồng có tính đền bù, nghĩa là một bên nhận được lợi ích từ việc sử dụng tài sản thì phải chuyển giao lại cho bên kia một lợi ích tương ứng, cụ thể là tiền thuê nhà.
• Sự chuyển giao quyền sử dụng: Bản chất của giao dịch này là sự chuyển giao quyền sử dụng tài sản trong một thời hạn nhất định theo thỏa thuận hoặc quy định pháp luật, không phải chuyển giao quyền sở hữu.
• Tính song vụ: Đây là hợp đồng song vụ, làm phát sinh nghĩa vụ tương hỗ giữa các bên. Quyền của bên cho thuê chính là nghĩa vụ của bên thuê (thanh toán tiền) và ngược lại, quyền của bên thuê (sử dụng nhà) là nghĩa vụ của bên cho thuê (bàn giao nhà đúng hiện trạng).

Những lưu ý quan trọng khi soạn thảo hợp đồng thuê nhà

Xác định chủ thể ký kết hợp đồng

Việc xác định đúng chủ thể sở hữu tài sản là bước quan trọng nhất để tránh tình trạng bản án về tranh chấp hợp đồng thuê nhà do hợp đồng vô hiệu. Cụ thể:

• Trường hợp tài sản chung vợ chồng: Nếu nhà ở là tài sản chung, hợp đồng phải có chữ ký của cả hai vợ chồng. Trường hợp một người ký thay, phải có văn bản ủy quyền hợp lệ được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của Bộ luật Dân sự của Quốc hội, số 91/2015/QH13.
• Trường hợp tài sản riêng: Nếu là tài sản riêng của một người, cần cung cấp các giấy tờ chứng minh như: giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (độc thân), văn bản xác nhận tài sản riêng, hoặc giấy tờ chứng minh được thừa kế/tặng cho riêng.

Lưu ý, việc chỉ đứng tên một người trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không đồng nghĩa với việc đó là tài sản riêng nếu không có căn cứ pháp lý khác. Nếu bên thuê ký kết với người không có thẩm quyền định đoạt đối với tài sản chung, hợp đồng có nguy cơ bị tuyên vô hiệu, dẫn đến những thiệt hại lớn về chi phí đầu tư và kế hoạch kinh doanh.

Công chứng, chứng thực hợp đồng

Hiện nay, pháp luật không bắt buộc mọi hợp đồng thuê nhà đều phải công chứng, chứng thực. Việc công chứng là tự nguyện tùy theo nhu cầu của các bên để tăng cường tính an toàn pháp lý. Nếu các bên tự thỏa thuận và ký kết bằng văn bản mà không vi phạm các điều cấm của luật thì hợp đồng vẫn có hiệu lực.

Điều khoản về tiền đặt cọc

Tiền đặt cọc là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.

• Đối với bên cho thuê: Số tiền đặt cọc cần đủ để bù đắp các hư hỏng do bên thuê gây ra hoặc bù đắp thiệt hại trong trường hợp bên thuê vi phạm nghĩa vụ thanh toán dẫn đến việc chấm dứt hợp đồng cho thuê nhà ở trước thời hạn.
• Đối với bên thuê: Tiền đặt cọc là công cụ để đảm bảo rằng nếu bên cho thuê đơn phương chấm dứt hợp đồng trái pháp luật, họ phải hoàn trả lại tiền cọc và bồi thường một khoản tương ứng (thường là phạt cọc).

Đồng tiền và phương thức thanh toán

Căn cứ theo các quy định về quản lý ngoại hối tại Việt Nam, giá thuê và đồng tiền thanh toán trong hợp đồng phải được ghi bằng Đồng Việt Nam (VND). Việc quy định giá thuê bằng ngoại tệ (như USD) có thể dẫn đến rủi ro hợp đồng bị tuyên vô hiệu phần giao dịch về giá.

Quy định về vi phạm và xử lý vi phạm

Để đảm bảo quyền lợi, bên cho thuê cần quy định rõ các mốc thời gian thanh toán, thời hạn trễ tối đa được phép và mức phạt chậm thanh toán (ví dụ: tính theo tỷ lệ % mỗi ngày chậm trả). Đồng thời, cần xác lập rõ các trường hợp vi phạm dẫn đến việc đơn phương chấm dứt hợp đồng mà không phải bồi thường.

Bàn giao hiện trạng tài sản

Đây là nội dung thường bị bỏ qua nhưng lại là nguồn cơn của nhiều tranh chấp. Các bên nên lập một phụ lục hợp đồng hoặc biên bản bàn giao chi tiết về: tình trạng nhà, các trang thiết bị đi kèm, hiện trạng nội thất. Việc này giúp tránh việc bên cho thuê yêu cầu bồi thường những hao mòn tự nhiên hoặc bên thuê không có căn cứ để chứng minh đã trả lại tài sản nguyên vẹn.

Hướng dẫn soạn thảo cơ bản

Khi soạn thảo, cần đảm bảo đầy đủ các thông tin sau:

• Thông tin bên cho thuê: Nếu là cá nhân, ghi rõ họ tên, CCCD, địa chỉ. Nếu tài sản chung, phải có thông tin của cả hai vợ chồng hoặc người được ủy quyền hợp pháp. Nếu là hộ gia đình, cần thông tin các thành viên có quyền lợi liên quan.
• Thông tin bên thuê: Nếu là cá nhân, cung cấp đầy đủ thông tin nhân thân. Nếu là tổ chức/doanh nghiệp, phải ghi rõ tên công ty theo Giấy đăng ký kinh doanh và thông tin người đại diện theo pháp luật.
• Đối tượng thuê: Mô tả chi tiết đặc điểm nhà ở, diện tích, số tờ, số thửa theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tình trạng trang thiết bị đi kèm.

Xem thêm các chủ đề khác

• Luật Thương mại số 36/2005/QH11
• Chấm dứt hợp đồng cho thuê nhà ở