Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất là tài sản của doanh nghiệp

Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là tài sản của doanh nghiệp là một hoạt động kinh tế phổ biến trong quá trình tái cơ cấu hoặc khai thác nguồn lực tài chính. Tuy nhiên, quy trình thực hiện thủ tục này đòi hỏi sự tuân thủ nghiêm ngặt các điều kiện về pháp lý và trình tự hành chính nhằm đảm bảo tính hợp pháp của giao dịch. Bài viết dưới đây sẽ cung cấp thông tin chi tiết về điều kiện, hình thức và trình tự chuyển nhượng quyền sử dụng đất là tài sản doanh nghiệp theo quy định pháp luật tại thời điểm năm 2022.

Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất là tài sản của doanh nghiệp

Theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau:

• Về giấy tờ pháp lý: Đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (trừ một số trường hợp đặc biệt quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013).
• Về tình trạng tranh chấp: Đất đang sử dụng không có tranh chấp về quyền sử dụng đất.
• Về nghĩa vụ thi hành án: Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thịnh hành án theo quy định của pháp luật.
• Về thời hạn sử dụng: Đất vẫn còn trong thời hạn sử dụng đất theo quy định.

Ngoài các điều kiện cơ bản nêu trên, khi thực hiện các quyền khác như thế chấp hay thủ tục góp vốn bằng quyền sử dụng đất, doanh nghiệp cần phải đảm bảo các điều kiện cụ thể khác được quy định tại các Điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật Đất đai 2013. Đặc biệt, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ có hiệu lực pháp luật kể từ thời điểm thực hiện đăng ký vào sổ địa chính tại cơ quan đăng ký đất đai.

Hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Căn cứ Điều 167 Luật Đất đai 2013, việc công chứng hoặc chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được quy định như sau:

• Đối với hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn: Các hợp đồng này liên quan đến quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất bắt buộc phải được công chứng hoặc chứng thực. Tuy nhiên, có ngoại lệ đối với các trường hợp thuộc lĩnh vực kinh doanh bất động sản theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 167.
• Đối với tổ chức kinh doanh bất động sản: Các hợp đồng cho thuê, cho thuê lại, chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản có thể được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên.
• Đối với thừa kế: Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự.
• Địa điểm thực hiện: Việc công chứng được thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng; việc chứng thực được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

Như vậy, để đảm bảo tính an toàn pháp lý và tránh các tranh chấp hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất sau này, các bên cần thực hiện lập hợp đồng có công chứng hoặc chứng thực đúng quy định.

Trình tự thực hiện thủ tục chuyển nhượng

Quy trình chuyển nhượng tài sản là quyền sử dụng đất của doanh nghiệp thường trải qua 4 bước cơ bản sau:

Bước 1: Công chứng hợp đồng chuyển nhượng

Các bên tiến hành lập hợp đồng chuyển nhượng tại Văn phòng công chứng. Hồ sơ cần chuẩn bị bao gồm: Bản sao các giấy tờ tùy thân (CMND/CCCD, hộ khẩu) của các bên; bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; và các giấy tờ pháp lý khác liên quan đến doanh nghiệp.

Bước 2: Kê khai nghĩa vụ tài chính

Sau khi có hợp đồng công chứng, các bên thực hiện kê khai tại Văn phòng đăng ký đất đai. Hồ sơ bao gồm:

• Tờ khai lệ phí trước bạ (02 bản do bên mua ký);
• Tờ khai thuế thu nhập cá nhân hoặc thuế thu nhập doanh nghiệp liên quan (02 bản do bên bán ký);
• Bản chính Hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng;
• Bản sao có chứng thực Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất;
• Bản sao có chứng thực CMND/CCCD và Sổ hộ khẩu của cả hai bên.

Lưu ý: Sau khi có thông báo nộp thuế từ cơ quan chức năng (thường trong vòng 10 ngày), người nộp thuế phải hoàn thành nghĩa vụ nộp tiền vào ngân sách nhà nước.

Bước 3: Kê khai hồ sơ đăng ký biến động (sang tên)

Hồ sơ đăng ký biến động bao gồm:

• Đơn đề nghị đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (do bên bán ký hoặc bên mua ký thay nếu có thỏa thuận);
• Hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng;
• Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
• Chứng từ nộp các khoản lệ phí, thuế vào ngân sách nhà nước (bản gốc);
• Bản sao CMND/CCCD và Sổ hộ khẩu của bên nhận chuyển nhượng.

Bước 4: Nộp lệ phí và nhận kết quả

Sau khi hoàn tất việc nộp các loại lệ phí theo quy định, cơ quan đăng ký đất đai sẽ thực hiện cập nhật thông tin vào sổ địa chính và bàn giao Giấy chứng nhận đã được xác nhận biến động hoặc cấp mới cho bên mua theo thời hạn quy định của pháp luật.