Việc thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (thường gọi là Sổ đỏ, Sổ hồng) là một quy trình pháp lý quan trọng nhằm xác lập quyền sở hữu hợp pháp của người dân đối với bất động sản. Dưới đây là các quy định chi tiết về điều kiện, hồ sơ và trình tự thực hiện theo khung pháp luật tại thời điểm năm 2021.
1. Khái niệm về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Theo Khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai 2013, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở quyết nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất. Tên gọi "Sổ đỏ" hay "Sổ hồng" thực chất là cách gọi dân gian dựa trên màu sắc của phôi giấy chứng nhận.
2. Điều kiện được cấp Giấy chứng nhận
Dựa trên quy định tại Luật Đất đai 2013, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Nghị định số 01/2017/NĐ-CP, điều kiện cấp Giấy chứng nhận được chia thành hai nhóm chính: đất có giấy tờ và đất không có giấy tờ.
2.1. Trường hợp đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất
Căn cứ Điều 100 Luật Đất đai 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, các trường hợp sau đây được cấp Giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất:
- Trường hợp 1: Sử dụng đất ổn định có giấy tờ trước ngày 15/10/1993. Bao gồm các loại giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam hoặc Nhà nước CHXHCN Việt Nam cấp; Giấy chứng nhận tạm thời; Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15/10/1993; Các giấy tờ về thừa kế, tặng cho hoặc giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất.
- Trường hợp 2: Giấy tờ ghi tên người khác nhưng đã thực hiện chuyển quyền. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất nhưng giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo các văn bản chuyển nhượng, tặng cho hoặc thừa lệ có chữ ký của các bên liên quan, thực hiện trước ngày 01/7/2014 và không có tranh chấp.
- Trường hợp 3: Sử dụng đất theo quyết định của cơ quan Nhà nước. Người sử dụng đất được giao đất, sử dụng đất theo bản án, quyết định của Tòa án; Quyết định thi hành án hoặc văn bản công nhận kết quả hòa giải thành đã được cơ quan có thẩm quyền thi hành.
- Trường hợp 4: Đất được Nhà nước giao, cho thuê từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2014. Các trường hợp này nếu chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì vẫn phải hoàn thành theo quy định khi làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận.
2.2. Trường hợp đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất
Theo Điều 101 Luật Đất đế 2013, hộ gia đình và cá nhân không có giấy tờ vẫn có thể được xem xét cấp Giấy chứng nhận tùy theo điều kiện cụ thể:
- Không phải nộp tiền sử dụng đất: Áp dụng khi người sử dụng đất đang sử dụng trước ngày 01/7/2014; thuộc đối tượng trực tiếp sản xuất nông, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn; và được UBND cấp xã xác nhận là sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp.
- Có thể phải nộp tiền sử dụng đất: Áp dụng khi đất sử dụng ổn định từ trước ngày 01/7/2004, không vi phạm pháp luật đất đai và phù hợp với quy hoạch sử dụng đất tại địa phương.
3. Thành phần hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận lần đầu
Căn cứ Khoản 1 Điều 8 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT, người sử dụng đất cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ bao gồm:
- Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận theo Mẫu số 04a/ĐK.
- Các chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính (nếu có).
- Đối với đăng ký quyền sử dụng đất: Nộp các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
- Đối với đăng ký tài sản gắn liền với đất: Phải có giấy tờ chứng minh quyền sở hữu tài sản (như nhà ở). Nếu là nhà ở hoặc công trình xây dựng thì cần có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng phù hợp với hiện trạng.
Lưu ý: Theo quy định tại Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT, người nộp hồ sơ có thể lựa chọn nộp bản sao có chứng thực hoặc nộp bản sao kèm theo bản chính để đối chiếu.
4. Trình tự, thủ tục thực hiện
Theo Điều 70 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, quy trình cấp Giấy chứng nhật lần đầu được thực hiện qua các bước sau:
Bước 1: Nộp hồ sơ
Người sử dụng đất có thể lựa chọn một trong hai cách nộp hồ sơ theo Khoản 2 và Khoản 3 Điều 60 Nghị định 43/2014/NĐ-CP:
- Cách 1: Nộp trực tiếp tại UBND cấp xã nơi có đất nếu người dân có nhu cầu.
- Cách 2: Nộp tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện (nơi chưa thành lập Chi nhánh). Tại các địa phương đã có bộ phận một cửa, người dân nộp hồ sơ tại Bộ phận một cửa cấp huyện để được tiếp nhận.
Bước 2: Tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ
Cơ quan tiếp nhận sẽ tiến hành kiểm tra tính đầy đủ và hợp lệ của hồ sơ. Trong trường hợp hồ sơ chưa đầy đủ hoặc không đúng quy định, cơ quan có thẩm quyền phải thông báo bằng văn bản để người sử dụng đất kịp thời bổ sung, hoàn thiện theo yêu cầu.
