Quỹ đầu tư bất động sản là một loại hình quỹ đầu tư chứng khoán đặc thù, đóng vai trò quan trọng trong việc huy động vốn và thúc đẩy thị trường tài chính cũng như thị trường bất động sản. Việc hiểu rõ bản chất, danh mục đầu tư và các quy định về vận hành của loại hình quỹ này là cần thiết đối với các nhà đầu tư chuyên nghiệp.
Bản chất của Quỹ đầu tư bất động sản
Quỹ đầu tư bất động sản được xác định là một dạng quỹ đầu tư chứng khoán, thực hiện hoạt động đầu tư chủ yếu vào bất động sản và chứng khoán của các tổ chức phát hành là đơn vị kinh doanh bất động sản. Đặc điểm cốt lõi để nhận diện loại hình quỹ này là doanh thu từ việc sở hữu và kinh doanh bất động sản phải chiếm tối thiểu 65% tổng doanh thu tính trên báo cáo tài chính của năm gần nhất.
Quy định về hoạt động đầu tư của quỹ đầu tư bất động sản
Theo quy định tại Thông tư 98/2020/TT-BTC của Bộ Tài chính về việc hướng dẫn hoạt động và quản lý quỹ đầu tư chứng khoán, các hoạt động của quỹ bị giới hạn nhằm đảm bảo tính chất đầu tư gián tiếp.
Các hoạt động bị cấm thực hiện
Quỹ đầu tư bất động sản không được trực tiếp tham gia vào các hoạt động xây dựng hoặc triển khai dự án bất động sản. Các hoạt động bị hạn chế bao gồm:
- Tham gia đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu để thực hiện các dự án bất động sản.
- Đề xuất dự án với cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhằm mục đích xin phép đầu tư xây dựng để kinh doanh.
- Trực tiếp triển khai thực hiện dự án, bao gồm việc xây dựng hạ tầng kỹ thuật, xây dựng nhà ở theo quy hoạch chi tiết 1/500 đã được phê duyệt (như thiết kế chi tiết, đấu thầu, giám sát thi công...).
Danh mục đầu tư hợp lệ
Danh mục đầu tư của quỹ phải phù hợp với mục tiêu và chính sách đầu tư đã quy định tại Điều lệ quỹ và Bản cáo bạch. Căn cứ theo Khoản 2 Điều 51 Thông tư 98/2020/TT-BTC, danh mục tài sản của quỹ bao gồm:
- Tiền gửi tại các ngân hàng thương mại theo quy định pháp luật về ngân hàng.
- Các công cụ tiền tệ bao gồm giấy tờ có giá và công cụ chuyển nhượng theo quy định pháp luật.
- Công cụ nợ của Chính phủ, trái phiếu được Chính phủ bảo lãnh hoặc trái phiếu chính quyền địa phương.
- Cổ phiếu đã niêm yết hoặc được chấp thuận giao dịch trên sàn chứng khoán.
- Trái phiếu niêm yết tại Sở giao dịch chứng khoán hoặc các loại chứng chỉ quỹ đại chúng.
- Trái phiếu chưa niêm yết của các tổ chức phát hành hoạt động theo pháp luật Việt Nam; cổ phiếu của công ty cổ phần và phần vốn góp tại công ty trách nhiệm hữu hạn.
- Các quyền phát sinh gắn liền với chứng khoán mà quỹ đang nắm giữ.
- Bất động sản đáp ứng đầy đủ các điều kiện quy định tại Khoản 4 Điều 51 Thông tư 98/2020/TT-BTC.
Quy định về phân phối lợi nhuận
Việc phân phối lợi nhuận cho nhà đầu tư phải tuân thủ nghiêm ngặt các nguyên tắc sau:
- Tỷ lệ chi trả: Quỹ phải sử dụng tối thiểu 90% lợi nhuận trong năm để thực hiện chi trả lợi tức cho nhà đầu tư.
- Hình thức: Lợi tức có thể được chia bằng tiền mặt hoặc bằng chứng chỉ quỹ. Nếu phân phối bằng chứng chỉ quỹ, quỹ phải đảm bảo đủ nguồn vốn đối ứng từ lợi nhuận sau thuế chưa phân phối dựa trên báo cáo tài chính gần nhất.
- Thông báo: Công ty quản lý quỹ phải thông báo cho nhà đầu tư ít nhất 15 ngày trước khi thực hiện phân phối lợi tức.
- Điều kiện chi trả: Việc chi trả chỉ được thực hiện sau khi quỹ đã hoàn tất mọi nghĩa vụ về thuế và tài chính theo quy định. Sau khi chi trả, quỹ vẫn phải đảm bảo đủ nguồn vốn để thanh toán các khoản nợ đến hạn và giá trị tài sản ròng (NAV) không thấp hơn 50 tỷ đồng.
Quy định về hợp nhất và sáp nhập quỹ
Khi thực hiện hợp nhất hoặc sáp nhập, công ty quản lý quỹ có trách nhiệm cung cấp đầy đủ hồ sơ cho nhà đầu tư ít nhất 30 ngày trước ngày họp Đại hội nhà đầu tư, bao gồm: phương án, dự thảo hợp đồng, báo mật tài chính đã kiểm toán của các quỹ liên quan và dự thảo Điều lệ/Bản cáo bạch mới.
Trong vòng 10 ngày kể từ khi Đại hội nhà đầu tư thông qua quyết định, công ty quản lý quỹ phải thông báo cho các chủ nợ. Chủ nợ có quyền yêu cầu thanh toán các khoản nợ trong thời hạn 15 ngày kể từ khi nhận được thông báo. Nếu quá thời hạn này mà không có yêu cầu, nghĩa vụ thanh toán sẽ do quỹ hợp nhất hoặc quỹ nhận sáp nhập kế thừa thực hiện.
Quy trình giải thể quỹ đầu tư bất động sản
Thủ tục giải thể quỹ được thực hiện qua các bước chặt chẽ nhằm bảo vệ quyền lợi của nhà đầu tư và chủ nợ:
- Bước 1: Trong vòng 15 ngày kể từ khi Đại hội nhà đầu tư thông qua quyết định giải thể, công ty quản lý quỹ hoặc ngân hàng lưu ký/giám sát gửi hồ sơ đề nghị giải thể đến Ủy ban Chứng khoán Nhà nước (UBCKNN).
- Bước 2: UBCKNN tiếp nhận và kiểm tra tính đầy đủ của hồ sơ.
- Bước 3: Thẩm định hồ sơ. Nếu chưa hợp lệ, UBCKNN sẽ yêu cầu sửa đổi trong vòng 07 ngày kể từ khi nhận được hồ sơ.
- Bước 4: Trong vòng 15 ngày sau khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ, UBCKNN ra văn bản chấp thuận hoặc từ chối giải thể (nêu rõ lý do).
- Bước 5: Sau khi hoàn tất giải thể, công ty quản lý quỹ gửi báo cáo kết quả về UBCKNN trong vòng 05 ngày.
- Bước 6: UBCKNN ra quyết định thu hồi Giấy chứng nhận đăng ký lập quỹ.
Lưu ý, kể từ thời điểm giải thể, các tổ chức liên quan không được thực hiện các giao dịch nhằm mục đích tẩu tán tài sản, chuyển nợ không bảo đảm thành nợ có bảo đảm hoặc thanh toán nợ cho chủ nợ đồng thời là bên nợ quỹ mà không thực hiện bù trừ theo quy định.
Xem thêm các chủ đề khác
