Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (thường được gọi dân dã là "Sổ đỏ") là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản hợp pháp của người sử dụng đất. Theo quy định tại khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai 2013, đây là văn bản quan trọng nhất để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của chủ sở hữu trước các tranh chấp hoặc sự xâm phạm từ bên thứ ba.
Điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Căn cứ theo Luật Đất đai 2013, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Nghị định số 01/2017/NĐ-CP, điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận bao gồm các nhóm đối tượng sau:
- Đất đã có giấy tờ về quyền sử dụng đất hợp lệ.
- Đất không có giấy tờ nhưng đủ điều kiện theo quy định pháp luật.
- Đất do lấn, chiếm hoặc được giao không đúng thẩm quyền nhưng có vi phạm phát sinh trước ngày 01/7/2014 và đang sử dụng ổn định, lâu dài.
Trường hợp cấp Giấy chứng nhận khi có giấy tờ về quyền sử dụng đất
Theo quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013, hộ gia đình và cá nhân đang sử dụng đất ổn định, có một trong các loại giấy tờ sau đây sẽ được cấp Giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất:
- Các giấy tờ về quyền sử dụng đất được cơ quan có thẩm quyền cấp trước ngày 15/10/1993 trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời hoặc tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính được lập trước ngày 15/10/1993.
- Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương.
- Giấy tờ chuyển nhượng, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15/10/1993 được UBND cấp xã xác nhận thực hiện trước thời điểm này.
- Các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp như: Bằng khoán điền thổ, Văn tự mua bán nhà ở...
- Các loại sổ sách khác như: Sổ mục kê đất, sổ kiến điền lập trước ngày 18/12/1980; Biên bản xét duyệt của Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã xác định người sử dụng đất hợp pháp.
Trường hợp giấy tờ ghi tên người khác: Theo khoản 2 Điều 100 Luật Đất đai 2013, nếu đang sử dụng đất có giấy tờ nêu trên nhưng ghi tên người khác, kèm theo các chứng cứ về việc chuyển quyền (mua bán, tặng cho) có chữ ký của các bên nhưng chưa thực hiện thủ tục sang tên trước ngày 01/7/2014 và không có tranh chấp thì vẫn được xem xét cấp Giấy chứng nhận.
Trường hợp theo bản án, quyết định pháp luật: Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án; Quyết định thi hành án; Văn bản công nhận kết quả hòa giải thành; hoặc các quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nợ, tố cáo về đất đai đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện xong.
Trường hợp cấp Giấy chứng nhận khi không có giấy tờ về quyền sử dụng đất
Căn cứ Điều 101 Luật Đất đai 2013, trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất vẫn có cơ hội được cấp Giấy chứng nhận theo hai hướng:
- Không phải nộp tiền sử dụng đất: Áp dụng cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày 01/7/2014; có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại các vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn; đồng thời được UBND cấp xã xác nhận đất sử dụng ổn định, không có tranh chấp.
- Có phải nộp tiền sử dụng đất: Áp dụng khi hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có giấy tờ nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01/7/2004; đất không vi phạm pháp luật về đất đai và được UBND cấp xã xác nhận là không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất tại địa phương.
Hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận lần đầu
Để thực hiện thủ tục, người sử dụng đất cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ bao gồm:
- Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận theo Mẫu số 04a/ĐK.
- Các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (bản sao kèm bản chính để đối chiếu).
- Giấy tờ về tài sản gắn liền với đất (nếu có yêu cầu chứng nhận): Giấy chứng nhận sở hữu nhà ở, công trình xây dựng; Chứng nhận quyền sở hữu rừng sản xuất hoặc cây lâu năm. Lưu ý trường hợp đăng ký nhà ở phải có sơ đồ nhà ở phù hợp hiện trạng.
- Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính: Biên lai nộp thuế, tiền sử dụng đất hoặc các giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật về lệ phí trước bạ và các loại thuế khác.
Thủ tục cấp Giấy chứng nhận lần đầu
Quy trình thực hiện được quy định tại Điều 70 Nghị định 43/2014/NĐ-CP qua các bước sau:
Bước 1: Nộp hồ sơ
Người sử dụng đất có thể lựa chọn một trong hai cách nộp:
- Cách 1: Nộp trực tiếp tại UBND cấp xã nơi có đất nếu người dân có nhu cầu.
- Cách 2: Nộp tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện (nơi chưa thành lập Chi nhánh). Nếu địa phương đã triển khai mô hình một cửa, người dân nộp tại Bộ phận một cửa.
Bước 2: Tiếp nhận và xử lý
- Nếu hồ sơ thiếu/chưa hợp lệ: Cơ quan tiếp nhận phải thông báo và hướng dẫn người nộp bổ sung trong thời hạn 03 ngày làm việc.
- Nếu hồ sơ đầy đủ: Công chức tiếp nhận ghi vào Sổ tiếp nhận và trao Phiếu tiếp nhận cho người dân. Văn phòng đăng ký đất đai sẽ thông báo các khoản tiền phải nộp (lệ phí cấp giấy, tiền sử dụng đất...). Người dân thực hiện nghĩa vụ tài chính và lưu giữ hóa đơn, chứng từ để đối chiếu.
Bước 3: Trả kết quả
Sau khi hoàn tất các bước kiểm tra hồ sơ và xác nhận việc hoàn thành nghĩa vụ tài chính, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai sẽ thực hiện trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất theo đúng quy định.
