Đền bù đất đai và giải phóng mặt bằng như thế nào là đúng?

Đền bù đất đai và giải phóng mặt bằng là hai vấn đề được quan tâm hàng đầu khi quá trình đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ. Vậy việc đền bù đất đai được quy định như thế nào và giải phóng mặt bằng làm sao cho đúng luật? Bài viết phân tích nguyên tắc tính tiền bồi thường theo Luật Đất đai số 45/2013/QH13 và các văn bản hướng dẫn.

Cách tính tiền đền bù đất đai và giải phóng mặt bằng

Trên thực tế, các dự án cần quỹ đất được chia thành hai nhóm: dự án vì lợi ích quốc gia, công cộng và dự án vì lợi ích doanh nghiệp. Tùy theo mục đích sử dụng đất, cách thức lấy đất và mức tiền phải trả cho người sử dụng đất là khác nhau.

Trường hợp bồi thường theo giá đất do Nhà nước quyết định

Việc bồi thường theo giá đất Nhà nước áp dụng khi:

• Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh;
• Thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng;
• Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người (đất ở trong khu vực bị ô nhiễm môi trường; đất ở có nguy cơ sạt lở, sụt lún, ảnh hưởng bởi thiên tai).

Lưu ý: Để được bồi thường về đất, người sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện theo quy định.

Theo điểm d khoản 4 Điều 114 Luật Đất đai năm 2013, giá đất cụ thể được sử dụng làm căn cứ tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Đây là loại giá đất do UBND cấp tỉnh quyết định. Nói cách khác, người có đất thuộc diện bị thu hồi không được thỏa thuận giá bồi thường mà sẽ tính theo giá đất cụ thể.

Theo khoản 3 Điều 114 Luật Đất đai năm 2013, giá đất cụ thể được xác định trên cơ sở:

• Điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp;
• Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình UBND cấp tỉnh quyết định.

Theo khoản 1 Điều 15 Nghị định 44/2014/NĐ-CP về giá đất, UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể trên cơ sở nguyên tắc, phương pháp định giá đất (gồm 4 phương pháp: so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư) và kết quả phân tích thông tin về thửa đất, giá đất thị trường.

Như vậy, giá đất cụ thể làm căn cứ bồi thường có cách tính phức tạp và do UBND cấp tỉnh quyết định. Người dân khó tự tính chính xác mức bồi thường mà chỉ được thông báo giá bồi thường.

Trường hợp bồi thường theo giá thỏa thuận

Hiện nay, nhiều doanh nghiệp nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất của người dân để thực hiện dự án phục vụ lợi ích của chính doanh nghiệp; bản chất là mua đất, thuê đất của người dân chứ không phải Nhà nước thu hồi đất.

Theo Điều 73 Luật Đất đai 2013, chủ đầu tư được sử dụng đất thông qua hình thức nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh khi:

• Việc sử dụng đất để thực hiện dự án sản xuất, kinh doanh không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh hoặc phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng;
• Phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Trong trường hợp này, giá chuyển nhượng, giá thuê đất do các bên thỏa thuận. Nhà nước không can thiệp về giá, nên người dân có quyền thỏa thuận mức giá cao hơn so với trường hợp Nhà nước thu hồi đất (thường tiệm cận giá thị trường). Tuy nhiên, nếu người dân đưa ra mức giá quá cao mà nhà đầu tư không thể đáp ứng thì dự án khó thực hiện được.

So sánh hai cơ chế lấy đất

Cùng là việc cần mặt bằng để thực hiện dự án nhưng do mục đích khác nhau nên pháp luật đất đai quy định cách thức lấy đất và tiền phải trả khác nhau:

• Nhà nước thu hồi đất: áp dụng cho mục đích quốc phòng, an ninh và các dự án phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Nhà nước quyết định giá đất để bồi thường; người sử dụng đất có nghĩa vụ chấp hành quyết định thu hồi, nếu không sẽ bị cưỡng chế. Đồng thời, người dân có quyền được thông tin, đóng góp ý kiến về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và quyền khiếu nại, tố cáo, khởi kiện.
• Nhà đầu tư (doanh nghiệp): với dự án sản xuất, kinh doanh vì lợi ích doanh nghiệp thì không được thu hồi mà chỉ có quyền nhận chuyển nhượng, thuê đất hoặc nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất từ người dân; phải thỏa thuận giá với người có đất.

Lưu ý: Tiền bồi thường phải căn cứ vào từng thửa đất và thời điểm cụ thể, không có công thức chung áp dụng cho mọi thửa đất.

Xem thêm các chủ đề khác

• Các trường hợp bị thu hồi đất theo quy định pháp luật
• Thủ tục khởi kiện tranh chấp đất đai theo quy định pháp luật