Xử lý tài sản thế chấp và chấm dứt thế chấp tài sản

việc xử lý tài sản thế chấp được thực hiện thông qua phương thức bán đấu giá. Nếu các bên đã thỏa thuận trước hoặc khi đến thời hạn

Thứ Ba, 29/9/2020, 03:53 (GMT+7)Luật Sư Việt Nam

Khái niệm và quy định về thế chấp tài sản trong pháp luật dân sự

Trong các giao dịch dân sự và thương mại, việc sử dụng tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ là một biện pháp phổ biến nhằm tăng cường sự tin cậy giữa các bên. Một trong những biện pháp quan trọng nhất là thế chấp tài dùng làm vật bảo đảm. Bài viết dưới đây sẽ phân tích chi tiết về bản chất, hình thức, quyền và nghĩa vụ của các bên liên quan đến việc thế chấp tài sản theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015.

Thế chấp tài sản là gì?

Căn cứ vào Điều 292 Bộ luật Dân sự 2015, thế chấp tài sản được xác định là một trong các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Cụ thể hơn, theo quy định tại Điều 317 Bộ luật Dân sự 2015, thế chấp tài sản là việc một bên (gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản đó cho bên kia (gọi là bên nhận thế chấp).

Điểm khác biệt cốt lõi giữa thế chấp và cầm cố tài sản chính là việc bên thế chấp vẫn tiếp tục nắm giữ và quản lý tài sản. Điều này giúp bên thế chấp có thể tiếp tục khai thác giá trị sử dụng của tài sản trong quá trình thực hiện nghĩa vụ, trừ khi có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác về việc xử lý tài sản khi phát sinh tranh chấp liên quan đến dịch vụ pháp lý liên quan đến tranh chấp thương mại.

Hình thức của hợp đồng thế chấp tài sản

Về mặt hình thức, việc thế chấp tài sản phải được lập thành văn bản. Các bên có thể lựa chọn một trong hai cách thức sau:

Ghi trực tiếp vào hợp đồng chính: Khi đó, các điều khoản về thế chấp sẽ trở thành một phần không tách rời của hợp trình chính.
Lập thành văn bản riêng: Văn bản này được coi là một hợp đồng phụ. Hiệu lực pháp lý của hợp đồng phụ này phụ thuộc trực tiếp vào hiệu lực của hợp đồng chính. Do đó, nội dung trong văn bản thế chấp riêng biệt phải đảm bảo tính thống nhất và không trái với các điều khoản đã thỏa thuận tại hợp đồng chính.

Lưu ý, tùy vào loại tài sản (như bất động sản) hoặc theo thỏa thuận giữa các bên, văn bản thế chấp có thể bắt buộc phải được công chứng hoặc chứng thực để đảm bảo giá trị pháp lý cao nhất.

Đối tượng và phạm vi của tài sản thế chấp

Tài sản dùng để thế chấp rất đa dạng, bao gồm: vật, quyền tài sản, giấy tờ có giá, tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai. Ngay cả các tài sản đang được cho thuê hoặc cho mượn cũng có thể được đưa vào làm đối tượng thế chấp.

Phạm vi của tài sản thế chấp được xác định như sau:

Vật phụ: Nếu thế chấp toàn bộ hoặc một phần bất động sản/động sản, thì các vật phụ gắn liền với tài sản đó cũng thuộc phạm vi thế chấp, trừ khi các bên có thỏa thuận khác.
Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất: Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu của bên thế chấp thì tài sản này cũng mặc nhiên nằm trong phạm vi thế chấp, trừ trường hợp có thỏa dụng khác.
Bảo hiểm tài sản: Nếu tài sản thế chấp được mua bảo hiểm, bên nhận thế chấp có trách nhiệm thông báo cho tổ chức bảo hiểm về việc tài sản đang được dùng để bảo đảm nghĩa vụ. Trong trường hợp xảy ra sự kiện bảo hiểm, nếu bên nhận thế chấp đã thông báo, tiền bồi thường sẽ được chi trả trực tiếp cho họ. Nếu chưa thông báo, bên thế chấp có trách nhiệm thanh toán lại số tiền này cho bên nhận thế chấp sau khi nhận từ công ty bảo hiểm.

Quyền và nghĩa vụ của các bên trong giao dịch thế chấp

Đối với bên thế chấp

Bên thế chấp có các nghĩa vụ trọng yếu sau:

Phải giao toàn bộ giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp. Nếu tài sản thuộc diện phải đăng ký giao dịch bảo đảm, bên thế chấp có trách nhiệm thực hiện thủ tục đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Thông báo cho bên nhận thế chấp về các quyền của người thứ ba đối với tài sản này. Trong trường hợp một tài sản được dùng để thế chấp cho nhiều nghĩa vụ, bên thế chấp phải thông báo rõ ràng về các lần thế chấp trước đó cho người nhận thế chấp tiếp theo.
Có trách nhiệm bảo quản, giữ gìn tài sản và áp dụng các biện pháp cần thiết để ngăn chặn nguy cơ thiệt hại.
Bên thế chấp không được tự ý bán, trao đổi, tặng, cho tài sản đang thế chấp; tuy nhiên, bên thế chấp vẫn có quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản (trừ trường hợp hoa lợi, lợi tức đó cũng là đối tượng của việc thế chấp hoặc việc khai thác gây nguy cơ làm giảm giá trị tài sản).

Đối với bên nhận thế chấp

Bên nhận thế chấp có các quyền và nghĩa vụ sau:

Có quyền yêu cầu xử lý tài sản thế chấp khi đến hạn thực hiện nghĩa vụ mà bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng cam kết.
Nếu là người trực tiếp giữ giấy tờ tài sản, phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ của người giữ tài sản theo quy định pháp luật.
Có quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản thế chấp theo thỏa thuận. Trong trường hợp tài sản bị người khác chiếm hữu bất hợp pháp, bên nhận thế chấp có quyền yêu cầu người đó trả lại tài sản.

Xử lý tài sản thế chấp và chấm dứt thế chấp

Khi đến hạn thực hiện nghĩa vụ mà bên thế chấp vi phạm cam kết (không thực hiện hoặc thực hiện không đúng), tài sản thế chấp sẽ được đưa vào quy trình xử lý để thu hồi nợ. Về nguyên tắc, việc xử lý thường thông qua phương thức bán đấu giá, trừ khi các bên có thỏa thuận khác về phương thức xử lý tại thời điểm đến hạn.

Trong trường hợp tài sản được dùng để bảo đảm cho nhiều nghĩa vụ cùng lúc, nếu một nghĩa vụ đến hạn phải xử lý tài sản, thì các nghĩa vụ khác dù chưa đến hạn cũng sẽ được coi là đến hạn để thực hiện việc thanh toán. Thứ tự ưu tiên thanh toán của các chủ nợ (người nhận thế chấp) sẽ được xác định tương tự như thứ tự thanh toán đối với người cầm cố tài sản. Sau khi trừ đi các chi phí bảo quản và chi phí liên quan, số tiền còn lại sẽ được dùng để thanh toán cho bên nhận thế chấp.

Việc thế chấp tài sản sẽ chấm dứt trong các trường hợp cụ thể sau:

Nghĩa vụ được bảo đảm bằng việc thế chấp đã hoàn thành hoặc chấm dứt.
Việc thế chấp bị hủy bỏ hoặc được thay thế bằng một biện pháp bảo đảm khác phù hợp hơn.
Tài sản thế chấp đã được xử lý xong để thực hiện nghĩa vụ.
Theo thỏa thuận tự nguyện của các bên tham gia giao dịch.

Các tranh chấp phát sinh từ việc định giá hoặc phân chia số tiền thu được sau khi xử lý tài sản thường rất phức tạp, đôi khi cần sự can thiệp của cơ quan tòa án như trong các bản án về tranh chấp đòi lại tài sản để đảm bảo tính công bằng. Việc nắm vững quy định pháp luật giúp các bên chủ động bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình trong mọi giao dịch dân sự.