Quy định về chuyển nhượng bất động sản là nhà ở duy nhất

Quy định về miễn thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng nhà ở duy nhất

Trong các giao dịch chuyển nhượng bất động sản, việc xác định nghĩa vụ thuế là vấn đề được nhiều cá nhân quan tâm. Theo quy định pháp luật hiện hành (tại thời điểm năm 2022), pháp luật có những chính sách ưu đãi nhằm hỗ trợ người dân khi thực hiện chuyển nhượng nhà ở duy nhất.

Quyền của người sử dụng đất theo Luật Đất đai

Căn cứ Điều 166 và Điều 167 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất có các quyền cơ bản sau đây:

• Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
• Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất; được Nhà nước hướng dẫn, giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp.
• Được Nhà nước bảo hộ khi có hành vi xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai; được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định.
• Có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp và góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
• Có quyền khiếu nại, tố cáo hoặc khởi kiện các hành vi vi phạm pháp luật về đất đai xâm phạm đến quyền lợi của mình.

Lưu ý về thời điểm thực hiện quyền: Việc chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho hay thế chấp quyền sử dụng đất chỉ được thực hiện khi đã có Giấy chứng nhận theo quy định. Đối với trường hợp người sử dụng đất chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc đang nợ nghĩa vụ tài chính thì phải hoàn thành xong nghĩa vừa mới được thực hiện các quyền này.

Quy định về thu nhập được miễn thuế thu nhập cá nhân

Căn cứ Điều 4 Nghị định số 65/2013/NĐ-CP, một số loại thu nhập sau đây thuộc đối tượng không phải chịu thuế thu nhập cá nhân:

• Chuyển nhượng, nhận thừa kế hoặc quà tặng là bất động sản giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ, con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con chồng; cha vợ, mẹ vợ với con dâu; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.
• Chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân mà chỉ có duy nhất một nhà ở, đất ở.
• Giá trị quyền sử dụng đất được Nhà nước giao cho cá nhân.
• Thu nhập từ hoạt động sản xuất nông, lâm, làm muối, nuôi trồng và đánh bắt thủy sản của hộ gia đình, cá nhân (trừ trường hợp không đủ điều kiện miễn thuế).
• Các khoản thu nhập khác như: Lãi tiền gửi tại tổ chức tín dụng, lãi từ hợp đồng bảo hiểm nhân thường, kiều hối, học bổng, và các khoản bồi thường theo quy định pháp luật.

Để hiểu rõ hơn về các loại thu nhập chịu thuế khác, người dân có thể tham khảo thêm về thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản.

Điều kiện cụ thể để được miễn thuế khi chuyển nhượng nhà ở duy nhất

Việc xác định một bất động sản là "duy nhất" để hưởng ưu đãi miễn thuế không chỉ dựa trên ý chí chủ quan mà phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện khắt khe theo quy định tại Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC và Khoản 1 Điều 12 Thông tư 92/2015/TT-BTC:

1. Về quyền sở hữu tài sản

Tại thời điểm chuyển nhượng, cá nhân chỉ được có duy nhất một quyền sở hữu nhà ở hoặc một quyền sử dụng đất ở (bao gồm cả trường hợp có nhà ở hoặc công trình xây dựng gắn liền với thửa đất đó). Nếu cá nhân có chung quyền sở hữu nhà ở hoặc quyền sử dụng đất ở với người khác, thì chỉ trường hợp cá nhân đó chưa có quyền sở hữu nhà ở/quyền sử dụng đất ở tại nơi khác mới được xem xét miễn thuế.

2. Về quan hệ vợ chồng

Trường hợp vợ chồng cùng chung quyền sở hữu nhà ở, đất ở là duy nhất: Nếu một bên vợ hoặc chồng có tài sản (nhà/đất) riêng thì phần chuyển nhượng tài sản chung này không được miễn thuế. Chỉ khi cả hai vợ chồng đều không có bất kỳ quyền sở lập nhà ở/đất ở nào khác mới đủ điều kiện hưởng ưu đãi.

3. Về thời gian sở hữu và phạm vi chuyển nhượng

• Quyền sở hữu nhà ở hoặc quyền sử dụng đất ở phải được xác lập tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu là 183 ngày.
• Việc miễn thuế chỉ áp dụng cho toàn bộ diện tích nhà ở, đất ở được chuyển nhượng. Trường hợp cá nhân có quyền sở hữu duy nhất nhưng thực hiện chuyển nhượng một phần tài sản thì phần diện tích chuyển nhượng đó không thuộc đối tượng được miễn thuế.

Quy định về hình thức kinh doanh bất động sản

Theo Điều 11 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, các tổ chức và cá nhân trong nước được phép kinh doanh bất động sản dưới nhiều hình thức như: mua nhà để bán/cho thuê; đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê; nhận chuyển nhượng dự án để phát triển hạ tầng kỹ thuật...

Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, các hình thức kinh doanh cũng được quy định cụ thể tùy thuộc vào loại đất (đất được Nhà nước giao, đất thuê hoặc đất nhận chuyển nhượng) nhằm đảm bảo sự quản lý chặt chẽ của Nhà nước đối với thị trường bất động sản.