Hoạt động của sàn giao dịch bất động sản đóng vai trò then chốt trong việc kết nối cung - cầu, đảm bảo tính minh bạch cho thị trường. Dưới đây là tổng hợp các thông tin pháp lý về lịch sử hình thành, điều kiện hoạt động và quyền, nghĩa vụ của đơn vị kinh doanh sàn giao dịch bất động sản theo quy định tại thời điểm năm 2022.
Lịch sử hình thành và sự phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam
Sự hình thành các sàn giao dịch bất động sản gắn liền với tiến trình phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Dựa trên các biến động về chính sách pháp luật và chu kỳ kinh tế, thị trường có thể chia thành các giai đoạn chính sau:
- Giai đoạn trước năm 1993: Thị trường đất đai chưa thực sự hình thành rõ nét; các quy định pháp lý về bất động sản còn thiếu hụt, hoạt động mang tính tự phát.
- Giai đoạn 1993 - 1996: Sự ra đời của Luật Đất đai 1993 và Bộ luật Dân sự 1995 đã tạo tiền đề pháp lý sơ khai, dẫn đến cơn sốt đất lần thứ nhất.
- Giai đoạn 1997 - 1999: Thị trường rơi vào khủng hoảng do tác động từ cuộc khủng hoảng tài chính châu Á.
- Giai đoạn 2000 - 2003: Thị trường sôi động trở lại nhờ các chính sách phát triển đô thị, khu đô thị mới và chung cư.
- Giai đoạn 2006 - 2007: Thị trường phục hồi mạnh mẽ khi hành lang pháp lý được hoàn thiện với sự ra đời của hàng loạt luật quan trọng như Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, Luật Xây dựng...
- Giai đoạn 2008 - 2013: Đây là thời kỳ suy giảm và xuất hiện hiện tượng "bong bóng" bất động sản, dẫn đến tình trạng đóng băng và các diễn biến bất thường trên thị trường.
Từ năm 2015 đến nay, thị trường có sự phát triển trở lại, đặc biệt ở phân khúc nhà ở và văn phòng tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh, Hải Phòng, Đà Nẵng. Việc hình thành sàn giao dịch bất động sản là giải pháp quan trọng để giảm thiểu tình trạng bất đối xứng thông tin, hạn chế giao dịch ảo và chuyên nghiệp hóa hoạt động kinh doanh, giúp pháp luật về sàn giao dịch bất động sản và thực trạng được thực thi hiệu quả hơn.
Điều kiện hoạt động của sàn giao dịch bất động sản
Sàn giao dịch bất động sản là một loại hình kinh doanh dịch vụ đặc thù. Do đó, để đảm bảo tính pháp lý, các tổ chức phải tuân thủ nghiêm ngặt các điều kiện về năng lực hành nghề và cơ sở vật chất.
Căn cứ pháp luật về điều kiện thành lập
Theo quy định tại Điều 69 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, để hoạt động hợp pháp, tổ chức/cá nhân kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch cần đáp ứng các điều kiện sau:
- Về hình thức tổ chức: Phải được thành lập dưới hình thức doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp.
- Về nhân sự chuyên môn: Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải có ít nhất 02 người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản; đồng thời, người quản lý, điều hành sàn giao dịch cũng phải sở hữu chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản.
- Về cơ sở vật chất: Sàn giao dịch phải có quy chế hoạt động rõ ràng; có tên gọi, địa chỉ cụ thể; trang bị đầy đủ cơ sở vật chất và kỹ thuật đáp ứng yêu cầu hoạt động chuyên môn.
Việc nắm vững các điều kiện hoạt động của sàn giao dịch bất động sản như thế nào là yếu tố tiên quyết để doanh nghiệp tránh các rủi ro pháp lý khi vận hành.
Nguyên tắc tổ chức và hoạt động
Dựa trên nền tảng kinh nghiệm từ các giai đoạn trước, nguyên tắc hoạt động của sàn giao dịch cần đảm bảo:
- Sàn giao dịch phải có tư cách pháp nhân hoặc sử dụng tư trách pháp nhân của doanh nghiệp/hợp tác xã chủ quản.
- Hoạt động phải đảm bảo tính công khai, minh bạch và tuân thủ nghiêm chỉnh các quy định pháp luật hiện hành.
- Chủ sở hữu sàn giao dịch phải chịu trách nhiệm toàn diện về hoạt động kinh doanh của sàn trước pháp luật.
- Phải có đầy đủ tên, địa chỉ, biển hiệu và thực hiện thông báo thành lập trên các phương tiện thông tin đại chúng cũng như thông báo tới cơ quan nhà nước có thẩm quyền tại địa phương trước khi chính thức hoạt động.
Quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản
Hoạt động của sàn giao dịch liên quan mật thiết đến các giao dịch bất động sản giữa các bên. Do đó, pháp luật quy định rõ quyền và nghĩa vụ của đơn vị trung gian này.
Quyền của doanh nghiệp (Điều 71 Luật Kinh doanh bất động sản 2014)
- Yêu cầu khách hàng cung cấp đầy đủ hồ sơ, thông tin chính xác về bất động sản dự kiến đưa lên sàn.
- Có quyền từ chối đưa lên sàn giao dịch các bất động sản không đủ điều kiện pháp lý để kinh doanh.
- Được thu phí dịch vụ theo thỏa thuận với khách hàng có bất động sản được đưa lên sàn.
- Yêu cầu khách hàng bồi thường thiệt hại nếu lỗi thuộc về phía khách hàng gây ra cho sàn giao dịch.
Nghĩa vụ của doanh nghiệp (Điều 72 Luật Kinh doanh bất động sản 2014)
- Kiểm tra và bảo đảm bất động sản đưa lên sàn phải có đầy đủ điều kiện giao dịch theo quy định.
- Cung cấp thông tin, hồ sơ về bất động sản một cách trung thực, đầy đủ và chịu trách nhiệm về tính chính xác của các thông tin này.
- Duy trì và bảo đảm cơ sở vật chất, kỹ thuật phục vụ hoạt động của sàn.
- Thực hiện nghiêm túc chế độ báo cáo định kỳ và chịu sự thanh tra, kiểm tra của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ về thuế đối với Nhà nước theo quy định pháp luật.
- Có trách nhiệm bồi thường thiệt hại nếu để xảy ra sai sót do lỗi của mình gây ra cho khách hàng hoặc bên thứ ba.
Xem thêm các chủ đề khác
