Tính thuế trong giao dịch bất động sản như thế nào?

Cách tính thuế trong giao dịch bất động sản

Trong các giao dịch chuyển nhượng, mua bán bất động sản, việc xác định nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước là trách nhiệm quan trọng của các bên tham gia. Tùy thuộc vào chủ thể thực hiện giao dịch là cá nhân hay doanh nghiệp mà phương pháp tính thuế sẽ có sự khác biệt rõ rệt về căn cứ và thuế suất.

Căn cứ pháp lý

Để xác định chính xác nghĩa vụ thuế, cần áp dụng các văn bản quy phạm pháp luật sau đây (tại thời điểm năm 2022):

• Thông tư số 92/2015/TT-BTC của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân đối với cá nhân cư trú có hoạt động kinh doanh; hướng dẫn thực hiện một số nội dung sửa đổi, bổ sung về thuế thu nhập cá nhân theo Nghị định số 12/2015/NĐ-CP.
• Thông tư số 96/2015/TT-BTC hướng dẫn về thuế thu nhập doanh nghiệp tại Nghị định 12/2015/NĐ-CP, sửa đổi bổ sung một số điều của Thông tư số 78/2014/TT-BTC và các văn bản liên quan.
• Nghị định số 12/2015/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật về thuế.

Cách tính thuế đối với cá nhân chuyển nhượng bất động sản

Đối với trường hợp cá nhân thực hiện việc chuyển nhượng tài sản, nghĩa vụ thuế được xác định dựa trên nguyên tắc sau:

Thuế thu nhập cá nhân

Căn cứ theo quy định tại Điều 17 Thông tư số 92/2015/TT-BTC, cách tính thuế đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản của cá nhân được xác định như sau:

• Công thức tính: Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Giá chuyển nhượng bất động sản $\times$ Thuế suất 2%.
• Trường hợp đồng sở hữu: Nếu bất động sản thuộc quyền sở hữu chung của nhiều người, nghĩa vụ thuế sẽ được xác định riêng cho từng người nộp thuế theo tỷ lệ sở hữu tương ứng. Trong trường hợp không có tài liệu hợp pháp để phân chia tỷ lệ, nghĩa vụ thuế của mỗi cá nhân sẽ được tính theo tỷ lệ bình quân giữa các đồng sở hữu.

Ngoài ra, bên mua bất động sản còn có trách nhiệm thực hiện các nghĩa vụ về lệ phí khác theo quy định của địa phương (như lệ phí trước bạ) để hoàn tất thủ tục sang tên.

Người dân khi tham gia giao dịch cần lưu ý các vấn đề về xác định giá đất trong thị trường bất động sản để đảm bảo việc kê khai thuế đúng với quy định của pháp luật, tránh các rủi ro về truy thu hoặc xử phạt hành chính.

Cách tính thuế đối với doanh nghiệp chuyển nhượng bất động sản

Đối với các tổ chức, doanh nghiệp có hoạt động kinh doanh bất động sản, việc xác định nghĩa vụ thuế được thực hiện theo quy định về thuế thu nhập doanh nghiệp (TNDN).

Thuế thu nhập doanh nghiệp

Theo hướng dẫn tại Thông tư số 96/20 lập pháp, phương pháp tính thuế TNDN đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản được xác định như sau:

• Công thức tính: Số thuế TNDN phải nộp = Thu nhập tính thuế từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản $\times$ Thuế suất 22%.
• Lưu ý về kê khai: Thu nhập từ việc chuyển nhượng bất động sản phải được xác định riêng biệt để thực hiện kê khai và nộp thuế; doanh nghiệp không được áp dụng các chính sách ưu đãi thuế TNDN dành cho các hoạt động kinh doanh khác vào khoản thu nhập này.
• Quyết toán thuế: Hồ sơ, chứng từ và việc nộp thuế phát sinh tại địa phương nơi có bất động sản chuyển nhượng sẽ là căn cứ quan trọng để thực hiện thủ tục quyết toán thuế tại trụ sở chính của doanh nghiệp.

Việc hiểu rõ quy định về thuế giá trị gia tăng đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản và các loại thuế liên quan là cực kỳ cần thiết để doanh nghiệp tối ưu hóa chi phí và tuân thủ đúng pháp luật hiện hành.

Tóm lại, việc xác định chính xác chủ thể nộp thuế (cá nhân hay doanh nghiệp) và áp dụng đúng công thức tính dựa trên giá chuyển nhượng hoặc thu nhập tính thuế là yếu tố then chốt để thực hiện nghĩa vụ tài chính trong giao dịch bất động sản.