Thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản

Luật sư Việt Nam

Luật Đất Đai

Tháng năm 3, 2022

Chuyên mục: Luật Đất Đai/ Luật thuế

Nội dung chính

Add a header to begin generating the table of contents

Thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản năm 2022 ?

Thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản ?

– Hiện nay mức thuế suất thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản là 2%.

– Tiền thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng BĐS; 2 bên có thể thỏa thuận trong HĐ chuyển nhượng bên có nghĩa vụ kê khai và nộp thuế.

– Cách tính thuế

Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được xác định như sau:

Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Giá chuyển nhượng x Thuế suất 2%

Trường hợp chuyển nhượng B S là đồng sở hữu thì nghĩa vụ thuế được xác định riêng cho từng người nộp thuế theo tỷ lệ sở hữu bất động sản. Căn cứ xác định tỷ lệ sở hữu là tài liệu hợp pháp như: thoả thuận góp vốn ban đầu, di chúc hoặc quyết định phân chia của toà án,… Trường hợp không có tài liệu hợp pháp thì nghĩa vụ thuế của từng người nộp thuế được xác định theo tỷ lệ bình quân.”

Căn cứ xác định tỷ lệ sở hữu là tài liệu hợp pháp như: thoả thuận góp vốn ban đầu; di chúc hoặc quyết định phân chia của toà án…; TH không có tài liệu hợp pháp thì; nghĩa vụ thuế từng người nộp thuế được xác định theo tỷ lệ bình quân.

– Chứng từ nộp thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng B là một điều kiện để cơ quan có thẩm quyền xem xét và tiến hành làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên mua.

Truy thu thuế thu nhập cá nhân do nhận chuyển nhượng bất động sản ?

Thu nhập chuyển nhượng B là thu nhập chịu thuế, nếu nhận chuyển nhượng từ hợp đồng mua bán thì người có thu nhập chịu thuế là người đã chuyển nhượng bất động sản (tức bên bán) đó cho bên nhận chuyển nhượng (tức bên mua).

Căn cứ xác định thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở; đất ở duy nhất được miễn thuế do người chuyển nhượng BĐS tự khai và chịu trách nhiệm về tính trung thực trong bản khai.

Nếu phát hiện không đúng sẽ bị xử lý truy thu thuế; phạt về hành vi gian lận thuế theo quy định của Luật Quản lý thuế.

>>> Có thể bạn quan tâm: Điều kiện kinh doanh bất động sản của cá nhân theo quy định mới nhất hiện nay

Thủ tục khai thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản ?

Hồ sơ khai thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản bao gồm:

+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo mẫu số 03/BĐS-TNCN ban hành kèm theo Thông tư số 92/2015/TT-BTC.

+ Bản chụp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà hoặc quyền sở hữu các công trình trên đất; cá nhân ký cam kết chịu trách nhiệm vào bản chụp đó. Trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà; công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì nộp bản sao hợp đồng mua bán nhà; công trình xây dựng hình thành trong tương lai ký với chủ dự án cấp I; cấp II hoặc sàn giao dịch của chủ dự án; hoặc bản sao hợp đồng góp vốn để có quyền mua nền nhà; căn hộ ký trước thời điểm có hiệu lực của Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 26/3/2010.

+ Hợp đồng chuyển nhượng bất động sản.

Trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà; công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì nộp Hợp đồng chuyển nhượng Hợp đồng mua bán nhà; công trình xây dựng hình thành trong tương lai đã được công chứng; hoặc Hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng góp vốn để có quyền mua nhà; nền nhà; căn hộ đã được công chứng.

Nếu chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà; công trình xd hình thành trong tương lai từ lần thứ 2 trở đi; thì các bên phải xuất trình thêm HĐ chuyển nhượng lần trước liền kề.

Trường hợp ủy quyền bất động sản thì nộp Hợp đồng ủy quyền bất động sản.

+ Các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế theo hướng dẫn tại điểm b.2; khoản này (trong trường hợp chuyển nhượng bất động sản được miễn thuế thu nhập cá nhân)

+ Các tài liệu làm căn cứ chứng minh việc góp vốn (trong trường hợp chuyển nhượng B do góp vốn vào doanh nghiệp thuộc diện tạm thời chưa thu thuế thu nhập cá nhân).

Hồ sơ kê khai lệ phí trước bạ nhà, đất:

+ Tờ khai lệ phí trước bạ theo mẫu 01/LPTB ban hành kèm theo Thông tư này;

+ Giấy tờ chứng minh nhà, đất có nguồn gốc hợp pháp;

+ Giấy tờ về việc chuyển giao tài sản ký kết giữa bên giao tài sản và bên nhận tài sản;

+ Các giấy tờ chứng minh tài sản (hoặc chủ tài sản) thuộc đối tượng không phải nộp lệ phí trước bạ hoặc được miễn lệ phí trước bạ (nếu có).

Trường hợp miễn nộp thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản ?

Căn cứ Thông tư 111/2013/TT-BTC

TH1: Thu nhập từ chuyển nhượng B (bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản) giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; bố vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau.

Trường hợp BĐS (bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai; công trình xây dựng hình thành trong tương lai; do vợ/chồng tạo lập trong thời kỳ hôn nhân được xác định là tài sản chung của vợ chồng; khi ly hôn được phân chia theo thỏa thuận/ do tòa án thì việc phân chia tài sản này thuộc diện được miễn thuế.

TH2:

Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong TH người chuyển nhượng chỉ có duy nhất 1 nhà ở quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

Điều kiện để được miễn thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản ?

Ở TH2: nêu trên, Cá nhân chuyển nhượng nhà ở; quyền sử dụng đất ở được miễn thuế phải đồng thời đáp ứng các điều kiện sau:

* Chỉ có duy nhất quyền sở hữu 1 nhà ở/quyền sử dụng 1 thửa đất ở; kể cả có nhà ở/công trình xây dựng gắn liền với thửa đất đó:

Việc xác định quyền sở hữu nhà ở; quyền sử dụng đất ở căn cứ vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
TH chuyển nhượng nhà ở có chung quyền sở hữu; đất ở có chung quyền sử dụng thì chỉ cá nhân chưa có quyền sở hữu nhà ở; quyền sử dụng đất ở nơi khác được miễn thuế; cá nhân có chung quyền sở hữu nhà ở; quyền sử dụng đất ở còn có quyền sở hữu nhà ở; quyền sử dụng đất ở khác không được miễn thuế.
TH vợ chồng có chung quyền sở hữu nhà ở; quyền sử dụng đất ở cũng là duy nhất của chung vợ chồng nhưng vợ/ chồng còn có nhà ở; đất ở riêng; khi chuyển nhượng nhà ở, đất ở của chung vợ chồng thì vợ hoặc chồng chưa có nhà ở; đất ở riêng được miễn thuế; chồng hoặc vợ có nhà ở, đất ở riêng không được miễn thuế.

* Có quyền sở hữu nhà ở; quyền sử dụng đất ở tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu là 183 ngày.

Thời điểm xác định quyền sở hữu nhà ở; quyền sử dụng đất ở là ngày cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Riêng TH được cấp lại; cấp đổi thì thời điểm xác định quyền sở hữu nhà ở; quyền sử dụng đất ở được tính theo thời điểm cấp Giấy CNQSD đất; quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trước khi được cấp lại; cấp đổi” Thời điểm xác định quyền sở hữu nhà ở; quyền sử dụng đất ở là ngày cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Mức thuế thu nhập cá nhân (TNCN) cho người ký hợp đồng dài hạn tại công ty bất động sản ?

Thu nhập từ tiền lương; tiền công là thu nhập người lao động nhận được từ người sử dụng lao động; bao gồm: Tiền hoa hồng đại lý bán hàng hóa; tiền hoa hồng môi giới; tiền tham gia các đề tài nghiên cứu khoa học, kỹ thuật; tiền tham gia các dự án, đề án; tiền nhuận bút theo quy định của pháp luật về chế độ nhuận bút; tiền tham gia các hoạt động giảng dạy; tiền tham gia biểu diễn văn hoá, nghệ thuật, thể dục, thể thao; tiền dịch vụ quảng cáo; tiền dịch vụ khác, thù lao khác.

Điểm b.1 và điểm i Khoản 1 Điều 25 Thông tư 111/2013/TT-BTC: Trường hợp khấu trừ 10% chỉ áp dụng đối với cá nhân cư trú không ký hợp đồng hoặc ký hợp đồng lao động dưới 03 tháng.