%%title%% %%sep%% %%excerpt%%
Trong thực tế giao dịch bất động sản, việc tin tưởng người thân, quen mà chỉ lập hợp đồng viết tay mà không thực hiện thủ tục công chứng, chứng thực là rủi ro pháp lý rất lớn. Khi giá đất biến động tăng cao, bên bán có thể dựa vào sự thiếu hụt về mặt hình thức của hợp đồng để đòi lại tài sản, gây thiệt hại nghiêm trọng cho bên mua. Bài viết dưới đây sẽ phân tích cách bảo vệ quyền lợi khi gặp tình huống giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất không đúng hình thức pháp luật quy định.
Đầu năm 2020, một cá nhân mua một thửa đất mặt phố rộng 120m2 với giá 8 tỷ đồng từ người thân. Do tin tưởng nhau nên hai bên chỉ lập bản hợp đồng viết tay và chưa tiến hành đăng ký biến động tại cơ quan có thẩm quyền. Tính đến thời điểm hiện tại, bên mua đã thanh toán được 6 tỷ 900 triệu đồng (bao gồm cả tiền mặt và chuyển khoản), đồng thời đã tiến hành sửa chữa, hoàn thiện nhà cửa trên đất để chuẩn bị dọn vào ở và kinh doanh.
Tuy nhiên, khi giá đất khu vực này tăng mạnh, bên bán đã thay đổi ý định, muốn hủy bỏ thỏa thuận để bán cho người khác với giá cao hơn. Bên bán lấy lý do hợp đồng viết tay không có giá trị pháp lý về mặt hình thức để đòi lại đất và đề nghị hoàn trả số tiền 6 tỷ 900 triệu đồng đã nhận. Người mua cần làm gì để giữ được thỏa thuận ban đầu?
Xét về mặt hình thức, giao dịch này đang gặp vướng mắc về điều kiện có hiệu lực theo quy định của Luật Đất đai 2013. Cụ thể:
CĂN CỨ PHÁP LUẬT:
Như vậy, việc hai bên chỉ lập hợp đồng viết tay mà không qua công chứng, chứng thực là vi phạm về mặt hình thức theo quy định của Luật Đất đai. Thông thường, một giao dịch dân sự vi phạm về hình thức sẽ dẫn đến hậu quả vô hiệu. Tuy nhiên, pháp luật vẫn có cơ chế bảo vệ quyền lợi cho bên mua nếu họ đã thực hiện phần lớn nghĩa vụ tài chính.
Mặc dù hợp đồng không tuân thủ đúng quy định về hình thức, nhưng người mua có thể dựa vào các quy định tại Bộ luật Dân sự 2015 để yêu cầu Tòa án công nhận hiệu lực của giao dịch này.
CĂN CỨ PHÁP LUẬT:
Áp dụng vào trường hợp này, tổng giá trị giao dịch là 8 tỷ đồng, bên mua đã thanh toán 6 tỷ 900 triệu đồng. Như vậy, số tiền đã thanh toán chiếm khoảng 86,25% tổng giá trị hợp đồng, tức là đã vượt quá ngưỡng "ít nhất hai phần ba nghĩa vụ" theo quy định pháp luật. Do đó, người mua hoàn toàn có quyền khởi kiện ra Tòa án để yêu cầu công nhận hiệu lực của hợp đồng viết tay này.
Để bảo vệ quyền sở hữu tài sản và tránh các rủi ro tương tự khi thực hiện các giao dịch khác (như khi cần đáp ứng điều kiện về nhà ở, cư trú, thu nhập để mua nhà), người mua cần thực hiện các bước sau:
Thứ nhất: Thu thập và lưu trữ đầy đủ các chứng cứ chứng minh việc giao dịch đã diễn ra và việc thanh toán tiền. Các bằng chứng bao gồm: Hợp đồng viết tay, biên nhận tiền mặt, sao kê chuyển khoản ngân hàng, các hóa đơn, chứng từ liên quan đến việc sửa chữa nhà cửa trên đất.
Thứ hai: Nếu bên bán vẫn kiên quyết không thực hiện nghĩa vụ bàn giao đất và làm thủ tục sang tên, người mua cần nộp đơn khởi kiện tại Tòa án nhân dân cấp quận/huyện nơi bên bán cư trú. Mục tiêu của vụ kiện là yêu cầu Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất dựa trên việc đã hoàn thành hơn hai phần ba nghĩa vụ thanh toán.
Thứ ba: Khi giao dịch được Tòa án công nhận, các bên có trách nhiệm tiếp tục thực hiện các nghĩa vụ còn lại. Người mua sẽ thanh toán nốt số tiền còn thiếu (1 tỷ 100 triệu đồng), và bên bán có nghĩa vụ bàn giao đất cũng như phối hợp thực hiện các thủ tục đăng ký biến động tại cơ quan nhà nước.
Việc tự ý thay đổi thỏa thuận khi thấy giá trị tài sản tăng lên là hành vi không thượng tôn pháp luật. Người dân cần lưu ý, trong mọi giao dịch về bất động sản, việc tuân thủ đúng hình thức hợp đồng và thực hiện đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền là yếu tố tiên quyết để tránh các tranh chấp kéo dài như trường hợp trên.
