Công ty Bất động sản X là chủ đầu tư Dự án Chung cư cao cấp. Để có vốn xây dựng, Công ty X đã thế chấp toàn bộ dự án và quyền sử dụng đất tại Ngân hàng.
Khi dự án đủ điều kiện mở bán, Công ty X đã ký hợp đồng mua bán căn hộ hình thành trong tương lai với ông Bình mà chưa thực hiện thủ tục giải chấp đối với căn hộ này tại Ngân hàng. Ông Bình phát hiện ra và yêu cầu hủy hợp đồng. Việc Công ty X bán căn hộ đang thế chấp cho ông Bình khi chưa giải chấp có đúng quy định pháp luật không?
Trả lời
Khoản 2 Điều 183 Luật Nhà ở 2023 quy định như sau:
Điều 183. Thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở và thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai
...
2. Trường hợp chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở đã thế chấp một phần hoặc toàn bộ dự án hoặc nhà ở mà có nhu cầu huy động vốn theo quy định của pháp luật về nhà ở hoặc có nhu cầu bán, cho thuê mua nhà ở đó thì phải giải chấp một phần hoặc toàn bộ dự án hoặc nhà ở và quyền sử dụng đất này trước khi ký hợp đồng huy động vốn góp, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở với khách hàng, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản 3 và điểm a khoản 4 Điều 88 của Luật này.
Việc xác định nhà ở đã được giải chấp trước khi ký hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở với khách hàng theo quy định tại khoản này được nêu rõ trong văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà ở. Chủ đầu tư có trách nhiệm cung cấp cho khách hàng văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán khi ký hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở. Trường hợp huy động vốn góp, chủ đầu tư phải cung cấp cho bên góp vốn văn bản giải chấp của tổ chức tín dụng khi ký hợp đồng góp vốn.
Tại điểm b khoản 3 và điểm a khoản 4 Điều 88 của Luật Nhà ở 2023 quy định như sau:
Điều 88. Nguyên tắc bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở xã hội
..
3. Việc bán, cho thuê mua nhà ở xã hội hình thành trong tương lai phải tuân thủ các điều kiện sau đây:
b) Đã hoàn thành việc xây dựng phần móng của nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng và hoàn thành việc đầu tư xây dựng hệ thống đường giao thông, cấp nước, thoát nước, điện sinh hoạt, điện chiếu sáng công cộng của khu vực nhà ở được bán, cho thuê mua theo quy hoạch xây dựng chi tiết, hồ sơ thiết kế và tiến độ của dự án đã được phê duyệt; đã giải chấp đối với trường hợp chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội có thế chấp nhà ở này, trừ trường hợp được người mua, thuê mua và bên nhận thế chấp đồng ý không phải giải chấp;
4. Việc bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở xã hội có sẵn của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội phải tuân thủ các điều kiện sau đây:
a) Khu vực nhà ở để bán, cho thuê mua, cho thuê đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật và các công trình hạ tầng xã hội theo quy hoạch xây dựng chi tiết, hồ sơ thiết kế và tiến độ của dự án đã được phê duyệt; nếu chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội có thế chấp nhà ở thì phải giải chấp trước khi bán, cho thuê mua nhà ở này, trừ trường hợp được người mua, thuê mua và bên nhận thế chấp đồng ý không phải giải chấp;
Như vậy, theo quy định của Luật Nhà ở trên thì trường hợp chủ đầu tư đã thế chấp một phần hoặc toàn bộ dự án hoặc nhà ở mà có nhu cầu bán, cho thuê mua nhà ở đó thì “phải giải chấp một phần hoặc toàn bộ dự án hoặc nhà ở và quyền sử dụng đất này trước khi ký hợp đồng huy động vốn góp, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở với khách hàng” trừ trường hợp được khách hàng và ngân hàng đồng ý bằng văn bản. Việc xác định nhà ở đã được giải chấp trước khi ký hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở với khách hàng được nêu rõ trong văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà ở. Chủ đầu tư có trách nhiệm cung cấp cho khách hàng văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán khi ký hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở.
Tại Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015, điều kiện để hợp đồng có hiệu lực bao gồm:
- Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với hợp đồng được xác lập;
- Chủ thể tham gia hợp đồng hoàn toàn tự nguyện;
- Mục đích và nội dung của hợp đồng không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
Hình thức của hợp đồng là điều kiện có hiệu lực của hợp đồng trong trường hợp luật có quy định.
Các trường hợp hợp đồng vô hiệu
Cụ thể tại Điều 407 và 408 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng vô hiệu trong các trường hợp sau đây:
- Hợp đồng vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội;
- Hợp đồng vô hiệu do giả tạo;
- Hợp đồng vô hiệu do người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự xác lập, thực hiện;
- Hợp đồng vô hiệu do bị nhầm lẫn;
- Hợp đồng vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép;
- Hợp đồng vô hiệu do người xác lập không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình;
- Hợp đồng vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức;
- Hợp đồng vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được.
Theo Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu như sau:
- Hợp đồng vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.
- Khi hợp đồng vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.
Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.
- Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.
- Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.
Tại Điều 123 Bộ luật Dân sự quy định như sau:
Điều 123. Giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội
Giao dịch dân sự có mục đích, nội dung vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội thì vô hiệu.
Điều cấm của luật là những quy định của luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định.
Đạo đức xã hội là những chuẩn mực ứng xử chung trong đời sống xã hội, được cộng đồng thừa nhận và tôn trọng.
Như vậy, việc mua bán căn hộ hình thành trong tương lai khi dự án đang thế chấp (chưa giải chấp) vẫn có hiệu lực pháp lý nhưng bắt buộc phải có sự đồng ý bằng văn bản của cả 3 bên: Người mua, Chủ đầu tư và Ngân hàng nhận thế chấp. Trường hợp chưa giải chấp mà Công ty X ký hợp đồng mua bán căn hộ cho ông Bình khi chưa giải chấp là vi phạm pháp luật nghiêm trọng, ông Bình có quyền yêu cầu hủy hợp đồng.
Thu Hường
Vũ Thị Thanh Tú
