Tôi có một thửa đất đang trong quá trình làm giấy chứng nhận. Trên thửa đất này, tôi đã dựng một gian nhà tạm với mục đích để giữ đất, không bị coi là bỏ hoang.
Nay có người hỏi thuê thì tôi có thể lựa chọn làm hợp đồng cho thuê nhà hoặc cho thuê đất được hay không? Theo các anh chị, hợp đồng này có bắt buộc phải công chứng, chứng thực hay chỉ hai bên sử dụng giấy tờ viết tay là được?
Trả lời
Để xác định đối tượng giao dịch trong quan hệ giữa bạn và người thuê, cần nghiên cứu quy định về quyền của chủ sở hữu nhà, quyền của người sử dụng đất, điều kiện thực hiện các quyền đó.
Theo điểm d khoản 1 Điều 10 Luật Nhà ở năm 2014, một trong các quyền của chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài là “Bán, chuyển nhượng hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua, tặng cho, đổi, để thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; trường hợp tặng cho, để thừa kế nhà ở cho các đối tượng không thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì các đối tượng này chỉ được hưởng giá trị của nhà ở đó”.
Khoản 1 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này”.
Tóm lại, chủ sở hữu nhà, người có quyền sử dụng đất được cho người khác thuê nhà, thuê quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Nếu như đối với nhà, bạn chỉ cần là người có quyền sở hữu là được định đoạt bằng cách cho người khác thuê. Tuy nhiên, với quyền sử dụng đất, khi thực hiện quyền cần đáp ứng các điều kiện được quy định tại Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 như sau:
“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”.
Thêm nữa, theo khoản 1 Điều 168 của Luật ày, “Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền”.
Thông tin của bạn cho thấy, bạn đang trong quá trình thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Như vậy, khi chưa có giấy chứng nhận, bạn không được cho người khác thuê.
Về việc công chứng, chứng thực:
Khoản 1 Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014 quy định: “Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng”.
Theo điểm b khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013, “Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên”.
Điều đó đồng nghĩa, hợp đồng cho thuê nhà ở, cho thuê quyền sử dụng đất đều không bắt buộc phải công chứng, chứng thực. Tuy nhiên theo chúng tôi, vì nhà ở, quyền sử dụng đất là những tài sản, quyền tài sản lớn, hai bên nên thỏa thuận thực hiện công chứng, chứng thực để tránh các tranh chấp hoặc giải quyết tranh chấp nếu phát sinh.
Hùng Phi
Vũ Thị Thanh Tú
