Đề nghị các anh chị cho biết, trong giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hai bên có bắt buộc phải thỏa thuận đặt cọc, có công chứng hoặc chứng thực hay không? Trường hợp tôi không muốn chuyển...
Trả lời:
Theo quy định của pháp luật dân sự, các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bao gồm: Cầm cố tài sản, thế chấp tài sản, ký cược, ký quỹ, bảo lưu quyền sở hữu, bảo lãnh, tín chấp, cầm giữ tài sản và đặt cọc.
Theo khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015, “Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng”.
Đặt cọc là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, được sử dụng trong nhiều lĩnh vực chứ không chỉ trong việc mua bán nhà, chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Đặt cọc là thỏa thuận của hai hoặc nhiều bên khi tham gia vào giao dịch. Khi mua bán nhà hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đặt cọc nhằm đảm bảo thực hiện nghĩa vụ mua hoặc bán khi chưa giao dịch ngay, hoặc thực hiện các nghĩa vụ khác như hoàn tất giấy tờ, nghĩa vụ thanh toán, hoàn thành việc xây dựng…
Theo đó, đặt cọc là bước đầu tiên trước khi ký hợp đồng chuyển nhượng, mua bán nhằm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng (trên thực tế quan niệm đặt cọc làm tin để không chuyển nhượng, bán cho người khác).
Tuy nhiên, Bộ luật Dân sự năm 2015, Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành đều không có quy định bắt buộc các bên tham gia giao dịch phải thỏa thuận về việc đặt cọc. Chính vì vậy, bên mua và bên bán cần tìm hiểu kỹ các vấn đề có liên quan để tránh bị hớ hoặc phát sinh tranh chấp không đáng có.
Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất, theo khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013, được thực hiện như sau:
“a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;
d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã”.
Hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất thuộc các trường hợp nêu trên phải được công chứng, chứng thực. Thỏa thuận đặt cọc liên quan đến các giao dịch về đất đai như chuyển nhượng, cho tặng, góp vốn… là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Điều đó đồng nghĩa, pháp luật hiện nay cũng không có quy định văn bản đặt cọc phải được công chứng hoặc chứng thực. Tuy nhiên, theo chúng tôi, các bên nên thỏa thuận công chứng, chứng thực để làm cơ sở giải quyết tranh chấp (nếu có).
Khi đã thỏa thuận đặt cọc, các bên có quyền, nghĩa vụ được hướng dẫn tại Điều 38 Nghị định số 21/2021/NĐ-CP ngày 19/3/2021 của Chính phủ như sau:
“1. Bên đặt cọc, bên ký cược có quyền, nghĩa vụ:
a) Yêu cầu bên nhận đặt cọc, bên nhận ký cược ngừng việc khai thác, sử dụng hoặc xác lập giao dịch dân sự đối với tài sản đặt cọc, tài sản ký cược; thực hiện việc bảo quản, giữ gìn để tài sản đặt cọc, tài sản ký cược không bị mất giá trị hoặc giảm sút giá trị;
b) Trao đổi, thay thế tài sản đặt cọc, tài sản ký cược hoặc đưa tài sản đặt cọc, tài sản ký cược tham gia giao dịch dân sự khác trong trường hợp được bên nhận đặt cọc, bên nhận ký cược đồng ý;
c) Thanh toán cho bên nhận đặt cọc, bên nhận ký cược chi phí hợp lý để bảo quản, giữ gìn tài sản đặt cọc, tài sản ký cược.
Chi phí hợp lý quy định tại điểm này là khoản chi thực tế cần thiết, hợp pháp tại thời điểm chi mà trong điều kiện bình thường bên nhận đặt cọc, bên nhận ký cược phải thanh toán để đảm bảo tài sản đặt cọc, tài sản ký cược không bị mất, bị hủy hoại hoặc bị hư hỏng;
d) Thực hiện việc đăng ký quyền sở hữu tài sản hoặc thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật để bên nhận đặt cọc, bên nhận ký cược được sở hữu tài sản đặt cọc, tài sản ký cược quy định tại điểm b khoản 2 Điều này;
đ) Quyền, nghĩa vụ khác theo thỏa thuận hoặc do Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan quy định.
2. Bên nhận đặt cọc, bên nhận ký cược có quyền, nghĩa vụ:
a) Yêu cầu bên đặt cọc, bên ký cược chấm dứt việc trao đổi, thay thế hoặc xác lập giao dịch dân sự khác đối với tài sản đặt cọc, tài sản ký cược khi chưa có sự đồng ý của bên nhận đặt cọc, bên nhận ký cược;
b) Sở hữu tài sản đặt cọc trong trường hợp bên đặt cọc vi phạm cam kết về giao kết, thực hiện hợp đồng; sở hữu tài sản ký cược trong trường hợp tài sản thuê không còn để trả lại cho bên nhận ký cược;
c) Bảo quản, giữ gìn tài sản đặt cọc, tài sản ký cược;
d) Không xác lập giao dịch dân sự, khai thác, sử dụng tài sản đặt cọc, tài sản ký cược khi chưa có sự đồng ý của bên đặt cọc, bên ký cược;
đ) Quyền, nghĩa vụ khác theo thỏa thuận hoặc do Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan quy định”.
Mặc dù không bắt buộc phải đặt cọc, nhưng khi các bên thỏa thuận áp dụng đặt cọc để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, bên vi phạm nghĩa vụ sẽ bị xử lý tương ứng với mức đặt cọc theo quy định tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015. Đó là:
“Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.
Tóm lại, khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bạn có thể thỏa thuận với người nhận chuyển nhượng về việc đặt cọc, công chứng hoặc chứng thực văn bản này.
Trường hợp từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nếu hai bên không có thỏa thuận khác, bạn phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc.
Hùng Phi
Vũ Thị Thanh Tú
