Thủ tục sang tên Sổ đỏ năm 2021
So với quy trình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu, các điều kiện để thực hiện việc sang tên Sổ đỏ (bao gồm chuyển nhượng và tặng cho quyền sử dụng đất) thường dễ nắm bắt hơn đối với người dân. Tuy nhiên, để đảm bảo tính pháp lý và tránh các rủi ro tranh chấp sau này, người sử dụng đất cần hiểu rõ các quy định về điều kiện thực hiện quyền và điều kiện về chủ thể theo quy định của pháp luật tại thời điểm năm 2021.
Điều kiện thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất
Căn cứ vào Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất chỉ được phép thực hiện các quyền chuyển nhượng hoặc tặng cho khi đáp ứng đầy đủ các tiêu chí sau:
- Có Giấy chứng nhận: Đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất khác gắn liền với đất (trừ một số trường hợp đặc biệt về nhận thừa kế hoặc quy định tại Khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai 2013).
- Đất không có tranh chấp: Tại thời điểm thực hiện giao dịch, thửa đất phải đang trong tình trạng ổn định, không có đơn thư khiếu nại hoặc tranh chấp về ranh giới, quyền sở hữu đang được cơ quan chức năng thụ lý.
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên: Tài sản không nằm trong diện bị kê biên để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc thi hành bản án của cơ quan có thẩm quyền.
- Trong thời hạn sử dụng đất: Thời hạn sử dụng đất theo quy định trên Giấy chứng nhật vẫn còn hiệu lực.
Bên cạnh đó, khi thực hiện các giao dịch này, người dân cần lưu ý thêm các Điều kiện để sang tên Sổ đỏ năm 2021 liên quan đến loại đất và đối tượng nhận chuyển nhượng theo Điều 191 và Điều 192 Luật Đất đai 2013.
Các trường hợp hạn chế và cấm nhận chuyển nhượng, tặng cho
Pháp luật quy định một số nhóm đối tượng và loại đất không được phép thực hiện việc nhận chuyển nhượng hoặc nhận tặng cho nhằm bảo vệ quỹ đất nông nghiệp và rừng đặc dụng. Cụ thể:
Các trường hợp không được phép nhận chuyển nhượng, tặng cho
- Về chủ thể: Các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài hoặc doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sẽ không được thực hiện giao dịch đối với các loại đất mà pháp luật chuyên ngành không cho phép.
- Về loại đất nông nghiệp và rừng: Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng từ hộ gia đình, cá nhân (trừ trường hợp có sự thay đổi mục đích sử dụng đất phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt). Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp sẽ không được nhận chuyển nhượng hoặc tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
- Về khu vực bảo tồn: Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, tặng cho đất ở và đất nông nghiệp nằm trong khu vực rừng phòng hộ, phân khu bảo vệ nghiêm ngặt hoặc phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nếu không có hộ khẩu hoặc cư trú tại khu vực đó.
- Về quyền sở hữu chung: Trong một số trường hợp phức tạp liên quan đến sang tên sổ hồng sở hữu chung, các điều kiện về đồng thuận của các chủ sở hữu cũng cần được xem xét kỹ lưỡng.
Các trường hợp chuyển nhượng, tặng cho có điều kiện
Pháp luật vẫn mở ra một số cơ chế linh hoạt cho các đối tượng đặc thù, cụ thể:
- Đối với cư dân tại phân khu bảo vệ nghiêm ngặt: Những hộ gia đình đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt hoặc phân khu phục hồi sinh thái (thuộc rừng đặc dụng) nhưng chưa có điều kiện di dời thì chỉ được phép chuyển nhượng, tặng cho đất ở và đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho các hộ gia đình khác cũng đang sinh sống tại chính phân khu đó.
- Đối với khu vực rừng phòng hộ: Người được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ chỉ được thực hiện giao dịch (chuyển nhượng, tặng cho) cho những cá nhân đang cư trú tại khu vực rừng phòng hộ này.
- Chính sách hỗ trợ dân tộc thiểu số: Hộ gia đình, cá nhân là người dân tộc thiểu số sử dụng đất do Nhà nước giao theo chính sách hỗ trợ sẽ chỉ được thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho sau 10 năm kể từ ngày có quyết định giao đất.
Lưu ý về quy trình và nghĩa vụ tài chính
Sau khi đã đảm bảo đầy đủ các điều kiện về chủ thể và đối tượng đất nêu trên, người dân cần thực hiện đúng Thủ tục sang tên quyền sử dụng đất theo trình tự pháp luật. Việc này bao gồm việc lập hợp đồng tại cơ quan công chứng và thực hiện nghĩa vụ kê khai thuế, phí theo quy định.
Người dân cần chủ động chuẩn bị đầy đủ các loại giấy tờ trong Hồ sơ, thủ tục khai thuế, phí khi sang tên Sổ đỏ để quá trình biến động đất đai diễn ra thuận lợi, tránh việc bị trả lại hồ sơ do thiếu sót về mặt pháp lý hoặc không đáp ứng các điều kiện về đối tượng nhận chuyển nhượng theo quy định của Luật Đất đai 2013.
