Thủ tục chuyển nhượng đất đai giữa hai doanh nghiệp

Điều kiện và thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hai doanh nghiệp

Trong các giao dịch dân sự và kinh tế, không chỉ cá nhân mà các pháp nhân cũng thường xuyên thực hiện việc chuyển nhượng tài sản. Đối với loại hình bất động sản là đất đai, khi hai doanh nghiệp thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho nhau, quy trình này đòi hỏi phải tuân thủ nghiêm ngặt các điều kiện về pháp lý và trình tự đăng ký biến động theo quy định của pháp luật đất đai tại thời điểm giao dịch.

Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất là tài sản của doanh nghiệp

Để việc chuyển nhượng giữa hai thực thể kinh tế có hiệu lực pháp luật, các bên cần đáp ứng đầy đủ các điều kiện về quyền sử dụng đất. Căn cứ theo Điều 188 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng khi hội đủ các yếu tố sau:

• Giấy chứng nhận: Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (trừ một số trường hợp đặc biệt về thừa kế theo quy định tại Điều 168).
• Tình trạng tranh chấp: Đất đang sử dụng không có tranh chấp.
• Tình trạng kê biên: Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
• Thời hạn sử dụng: Đất vẫn còn trong thời hạn sử dụng theo quy định.

Ngoài các điều kiện chung nêu trên, tùy vào loại đất và mục đích sử dụng, việc chuyển nhượng còn phải tuân thủ các điều kiện cụ thể tại các Điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật Đất đai. Đặc biệt, khi thực hiện giao dịch này, doanh nghiệp cần lưu ý về chuẩn mực kế toán bất động sản đầu tư của doanh nghiệp để hạch toán chính xác giá trị tài sản chuyển nhượng. Bên cạnh đó, các bên cũng cần xem xét yếu tố có được bù lỗ từ hoạt động kinh doanh cho hoạt động chuyển nhượng bất động sản? để đảm bảo tính hợp lý trong quản trị tài chính.

Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hai doanh nghiệp

Để thực hiện thủ tục đăng ký biến động tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bộ hồ sơ cần được chuẩn bị đầy đủ và chính xác. Thành phần hồ sơ bao gồm:

• Giấy chứng nhận quyền sử động đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (01 bản chính và 02 bản sao có chứng thực);
• Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định tại Điều 167 Luật Đất đai 2013 (02 bản);
• Giấy tờ pháp lý của doanh nghiệp bên bán và bên mua (như Giấy phép kinh doanh, quyết định bổ nhiệm người đại diện theo pháp luật... có chứng thực);
• Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (01 bản chính);
• Các loại tờ khai thuế và lệ phí liên quan: Tờ khai lệ phí trước bạ, Tờ khai thuế giá trị gia tăng đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản (nếu có), Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (áp dụng nếu có phát sinh nghĩa vụ liên quan) và Tờ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp;
• Tờ khai đăng ký thuế;
• Sơ đồ vị trí nhà đất (01 bản chính).

Trình tự, thủ tục thực hiện chuyển nhượng

Quy trình chuyển nhượng giữa hai doanh nghiệp được thực hiện qua các bước sau:

Bước 1: Ký kết và công chứng hợp đồng

Hai bên tiến hành thỏa thuận các nội dung trong giao dịch, sau đó lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Hợp đồng này bắt buộc phải được công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng hoặc chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền theo quy định pháp luật.

Bước 2: Nộp hồ sơ và đăng ký biến động

Căn cứ theo Điều 79 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, người sử dụng đất thực hiện nộp hồ sơ tại cơ quan đăng ký đất đai. Trong trường hợp doanh nghiệp muốn chuyển nhượng một phần diện tích của thửa đất, trước khi nộp hồ sơ chuyển nhượng, cần phải đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện thủ tục đo đạc, tách thửa đối với phần diện tích đó.

Sau khi tiếp nhận hồ số, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ kiểm tra tính hợp lệ. Nếu hồ sơ đầy đủ và đúng quy định, Phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ thực hiện thủ tục sang tên, xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp cho bên mua.

Thời gian giải quyết

Theo quy định tại Điểm i Khoản 2 Điều 61 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, thời gian thực hiện thủ tục sang tên đất đai là trong vòng 10 ngày làm việc kể từ ngày cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ hợp lệ.

Việc nắm vững thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất là tài sản của doanh nghiệp sẽ giúp các pháp nhân tránh được những rủi ro pháp lý không đáng có và đảm bảo tính liên tục trong hoạt động kinh doanh.