Mốc giới ngăn cách bất động sản là gì?
Bất động sản bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất như nhà ở, công trình xây dựng. Giữa các bất động sản thuộc quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng của các chủ thể khác nhau cần phải có ranh giới rõ ràng để phân định phạm vi quyền hạn. Các ranh giới này thường được xác định cụ thể bằng những mốc giới trên thực địa nhằm tránh các tranh chấp không đáng có về sau.
Khái niệm mốc giới ngăn cách bất động sản
Mốc giới ngăn cách bất động sản là các vật thể nhân tạo hoặc tự nhiên nằm trên đường ranh giới chung, dùng để phân định giữa các bất động sản liền kề. Các loại mốc giới phổ biến bao gồm: cột mốc, hàng rào, tường ngăn, cây xanh, kênh, mương, hào, rãnh...
Việc hiểu rõ về ranh giới giữa các bất động sản là gì? Sử dụng bất động sản thế nào để không xâm phạm quyền sở hữu của người khác? là cực kỳ quan trọng đối với những người đang quản lý hoặc có ý định mua bán Bất Động Sản Dân Dụng.
Quy định về ranh giới giữa các bất động sản
Theo các quy định pháp luật hiện hành (tại thời điểm năm 2022), việc xác định và sử dụng ranh giới giữa các bất động sản phải tuân thủ các nguyên tắc sau:
- Xác lập ranh giới: Ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định dựa trên thỏa thuận của các bên hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trong trường hợp không có văn bản mới, ranh giới có thể căn cứ vào tập quán hoặc ranh giới đã tồn tại lâu đời (trên 30 năm) mà không có tranh chấp.
- Nghĩa vụ tôn trọng ranh giới: Các chủ thể không được phép lấn chiếm, thay đổi mốc giới ngăn cách, kể cả khi ranh giới đó là các vật thể tự nhiên như kênh, mương, hào, rãnh hay bờ ruộng. Mọi chủ sở hữu đều có nghĩa vụ duy trì và tôn trọng ranh giới chung đã được xác lập.
- Sử dụng không gian và lòng đất: Người sử dụng đất được quyền sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới thửa đất, nhưng phải phù hợp với quy định pháp luật và không được gây ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của chủ sở hữu liền kề.
- Quản lý cây trồng trên ranh giới: Việc trồng cây phải thực hiện trong khuôn viên đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp. Nếu rễ hoặc cành cây vượt quá ranh giới sang phần đất bên cạnh, chủ sở hữu có trách nhiệm xén tỉa phần vượt quá, trừ khi các bên có thỏa thuận khác.
Căn cứ pháp luật về mốc giới ngăn cách theo Bộ luật Dân sự 2015
Tại Điều 176 Bộ luật Dân sự 2015, các quy định về việc thiết lập và sở hữu mốc giới được nêu rõ như sau:
- Về phạm vi xây dựng: Chủ sở hữu bất động sản chỉ được phép dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây hoặc xây tường ngăn trong phạm vi phần đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình.
- Về sở hữu chung đối với mốc giới: Các chủ sở hữu bất động sản liền kề có quyền thỏa thuận về việc cùng dựng cột mốc, hàng rào, cây xanh hoặc tường ngăn trên đường ranh giới. Khi đó, các vật mốc này được coi là sở hữu chung của các bên liên quan.
- Về chi phí và sự đồng ý: Nếu một bên tự xây dựng mốc giới trên ranh giới nhưng có sự đồng ý của chủ sở hữu liền kề thì vật mốc đó vẫn là sở hữu chung, dù bên tạo nên phải chịu toàn bộ chi phí (trừ khi có thỏa thuận khác). Ngược lại, nếu bên liền kề không đồng ý và có lý do chính đáng, chủ sở hữu đã dựng mốc giới phải thực hiện việc dỡ bỏ.
- Về tường nhà chung: Đối với trường hợp mốc giới là tường nhà chung, các chủ sở hữu không được tự ý trổ cửa sổ, lỗ thông khí hoặc đục tường để lắp đặt kết cấu xây dựng nếu chưa có sự đồng ý của bên còn lại. Trong trường hợp hai ngôi nhà xây riêng biệt nhưng có tường sát liền nhau, mỗi bên chỉ được phép đục tường đến giới hạn ngăn cách ranh giới của mình.
- Về cây xanh là mốc giới: Nếu cây xanh được dùng làm mốc giới chung, các bên có nghĩa vụ cùng bảo vệ cây. Hoa lợi thu được từ cây sẽ được chia đều cho các bên, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Lưu ý quan trọng trong quản lý ranh giới bất động sản
Từ các quy định pháp luật nêu trên, khi thực hiện các giao dịch hoặc xây dựng công trình, chủ thể cần lưu ý:
Thứ nhất, việc thiết lập mốc giới luôn ưu tiên sự thỏa thuận giữa các bên. Việc tự ý thay đổi ranh giới mà không có sự đồng ý của chủ sở hữu liền kề có thể dẫn đến tranh chấp pháp lý phức tạp và bị buộc phải khôi phục lại tình trạng ban đầu.
Thứ hai, khi thực hiện các hoạt động quy định của pháp luật về việc cho thuê lại bất động sản hoặc kinh doanh bất động sản, việc xác định chính xác ranh giới và mốc giới là yếu tố then chốt để đảm bảo quyền lợi hợp pháp và tránh các rủi ro về lấn chiếm đất đai.
Tóm lại, mốc giới ngăn cách không chỉ là vật lý hữu hình mà còn là ranh giới pháp lý bảo vệ quyền sở hữu của mỗi cá nhân, tổ chức. Việc tuân thủ nghiêm túc các quy định về xây dựng, trồng cây và sử dụng không gian trên ranh giới sẽ giúp duy trì sự ổn định trong quan hệ dân sự giữa các chủ thể bất động sản liền kề.
