Luật sư bất động sản

Luật sư bất động sản là người hỗ trợ cá nhân, doanh nghiệp nhận diện rủi ro pháp lý trong giao dịch nhà đất, dự án đầu tư, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và giải quyết tranh chấp. Trong bối cảnh năm 2020, các giao dịch này chủ yếu chịu sự điều chỉnh của Luật Đất đai 2013, Luật Nhà ở 2014, Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Bộ luật Dân sự 2015 và các văn bản hướng dẫn liên quan.

Khi nào nên cần luật sư bất động sản?

Không phải mọi giao dịch nhà đất đều cần luật sư tham gia từ đầu, nhưng với các giao dịch có giá trị lớn, hồ sơ pháp lý phức tạp hoặc có dấu hiệu tranh chấp, việc tham khảo ý kiến luật sư bất động sản giúp giảm rủi ro đáng kể. Một số tình huống thường gặp gồm:

• Mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà ở, căn hộ hình thành trong tương lai;
• Đặt cọc, góp vốn, hợp tác đầu tư dự án bất động sản;
• Cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất;
• Kiểm tra điều kiện pháp lý của dự án, giấy chứng nhận, quy hoạch, nghĩa vụ tài chính;
• Tranh chấp hợp đồng, tranh chấp ranh giới, lối đi, thừa kế, chia tài sản là bất động sản.

Luật sư bất động sản hỗ trợ ở giai đoạn tiền giao dịch

Ở giai đoạn trước khi ký hợp đồng, luật sư có thể rà soát hồ sơ pháp lý của bất động sản, kiểm tra chủ thể giao dịch, tình trạng thế chấp, hạn chế chuyển nhượng, điều kiện kinh doanh bất động sản và các rủi ro về quy hoạch. Đây là bước quan trọng vì nhiều tranh chấp phát sinh từ việc bên mua hoặc nhà đầu tư chỉ kiểm tra giấy tờ bề mặt.

Với dự án bất động sản, luật sư thường xem xét các tài liệu như quyết định giao đất, cho thuê đất, chấp thuận chủ trương đầu tư, giấy phép xây dựng, hồ sơ nghiệm thu, điều kiện bán hoặc cho thuê mua. Những nội dung liên quan đến thu hồi, giao đất, bồi thường tại Hà Nội có thể đối chiếu thêm với Quyết định 21/2014/QĐ-UBND của UBND thành phố Hà Nội khi giao dịch gắn với địa bàn này.

Hỗ trợ soạn thảo và đàm phán hợp đồng

Hợp đồng bất động sản cần thể hiện rõ đối tượng giao dịch, giá, tiến độ thanh toán, thời điểm bàn giao, nghĩa vụ thuế phí, điều kiện phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và cơ chế xử lý khi một bên không thực hiện đúng cam kết. Luật sư bất động sản giúp rà soát ngôn ngữ hợp đồng, nhận diện điều khoản bất lợi và đề xuất phương án cân bằng quyền lợi.

Đối với giao dịch đặt cọc, cần đặc biệt lưu ý điều kiện hoàn trả cọc, phạt cọc, thời hạn ký hợp đồng chính thức và tình trạng pháp lý của tài sản. Nếu giao dịch liên quan đến sang tên, người đọc có thể tham khảo thêm bài hồ sơ, thủ tục khai thuế, phí khi sang tên Sổ đỏ.

Hỗ trợ xử lý tranh chấp bất động sản

Khi tranh chấp phát sinh, luật sư có thể đánh giá chứng cứ, xác định quan hệ pháp luật, đề xuất phương án thương lượng, hòa giải hoặc khởi kiện. Các tranh chấp phổ biến gồm tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng, tranh chấp đặt cọc, tranh chấp quyền sử dụng đất, tranh chấp thừa kế nhà đất, yêu cầu hủy giấy chứng nhận hoặc khiếu nại chậm cấp giấy chứng nhận.

Với tranh chấp đất đai phải khởi kiện, người đọc có thể xem thêm bài thủ tục khởi kiện tranh chấp đất đai. Trường hợp vướng mắc ở khâu cấp giấy chứng nhận, bài quy trình khiếu nại về việc chậm cấp sổ đỏ cũng là nội dung liên quan.

Những nội dung pháp lý cần kiểm tra trong giao dịch bất động sản

Khi đánh giá một giao dịch, luật sư thường tập trung vào các nhóm vấn đề sau:

• Chủ thể: người bán, bên chuyển nhượng, chủ đầu tư hoặc bên cho thuê có đủ quyền giao dịch hay không;
• Tài sản: bất động sản có giấy chứng nhận, có tranh chấp, kê biên, thế chấp hoặc hạn chế chuyển nhượng hay không;
• Quy hoạch và mục đích sử dụng: thửa đất có phù hợp mục đích giao dịch, có thuộc diện thu hồi hoặc hạn chế xây dựng hay không;
• Nghĩa vụ tài chính: thuế, phí, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, nghĩa vụ với ngân hàng hoặc bên thứ ba;
• Hình thức hợp đồng: trường hợp nào phải công chứng, chứng thực, đăng ký biến động hoặc đáp ứng điều kiện theo pháp luật kinh doanh bất động sản.

Xem thêm các chủ đề khác

• Lợi ích của việc thuê luật sư đất đai
• Chi phí thuê luật sư nhà đất
• Tìm hiểu về doanh nghiệp bất động sản