Cách viết hóa đơn chuyển nhượng bất động sản và dịch vụ Tư vấn pháp lý liên quan chuyển nhượng bất động sản
Trong các giao dịch kinh doanh bất động sản, việc xác định nghĩa vụ lập hóa đơn và cách tính giá trị đất được trừ khi tính thuế Giá trị gia tăng (GTGT) là nội dung quan trọng mà các doanh nghiệp cần nắm vững. Việc thực hiện đúng quy định không chỉ giúp đảm bảo tính hợp lệ của chứng từ mà còn tránh các rủi ro về truy thu thuế và xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực hóa đơn, thuế.
Một trong những vấn đề thường gặp là liệu khi thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất, doanh nghiệp có phải xuất hóa đơn hay không. Căn cứ vào các quy định pháp luật tại thời điểm năm 2022, nghĩa vụ này được xác định như sau:
Giá đất được trừ là yếu tố then chốt để xác định số thuế GTGT phải nộp. Tùy vào hình thức và nguồn gốc hình thành bất động sản, giá đất được trừ sẽ có cách tính khác nhau:
Đối với các dự án mà Nhà nước giao đất để đầu tư cơ sở hạ tầng xây dựng nhà để bán, giá đất được trừ bao gồm tiền sử dụng đất phải nộp Ngân sách Nhà nước (không tính phần được miễn, giảm) và chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng theo quy định. Trong trường hợp doanh nghiệp trúng đấu giá quyền sử dụng đất của Nhà nước, giá đất được trừ chính là giá đất mà doanh nghiệp đã trúng đấu giá.
Nếu doanh nghiệp thuê đất để đầu tư cơ sở hạ tầng nhằm mục đích cho thuê hoặc xây nhà để bán, giá đất được trừ bao gồm tiền thuê đất phải nộp (không kể phần được miễn, giảm) và chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng.
Đối với trường hợp doanh nghiệp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ các tổ chức, cá nhân khác:
Đối với cơ sở kinh doanh BĐS thực hiện dự án theo hình thức xây dựng, giá đất được trừ là giá tại thời điểm ký hợp đồng BT (xây dựng - trao đổi). Nếu tại thời điểm ký hợp đồng chưa xác định được giá, sẽ áp dụng giá đất để thanh toán công trình do UBND cấp tỉnh quyết định.
Đặc biệt, với doanh nghiệp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của người dân, sau đó được cơ quan Nhà nước cho phép chuyển mục đích sang đất ở để xây dựng nhà ở bán, thì giá đất được trừ bao gồm: Khoản tiền sử dụng đất nộp Ngân sách Nhà nước khi chuyển mục đích và thuế TNCN nộp thay cho người dân (nếu có thỏa thuận trong hợp đồng).
Đối với loại hình xây dựng nhà nhiều tầng, nhà chung cư để bán, việc xác định giá đất được trừ tính trên 1m2 sàn xây dựng (không bao gồm diện tích dùng chung như hành lang, cầu thang, tầng hầm, công trình dưới mặt đất) được thực hiện bằng cách lấy tổng giá đất được trừ theo các trường hợp nêu trên chia cho số m2 sàn xây dựng tương ứng.
Việc nắm rõ các quy định về thuế giá trị gia tăng đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản và cách lập hóa đơn là điều kiện tiên quyết để doanh nghiệp thực hiện đúng nghĩa vụ tài chính, đảm bảo tính minh bạch trong các giao dịch chuyển nhượng dự án đầu tư bất động sản và các loại hình chuyển nhượng khác.
