Trong quá trình sử dụng đất, việc thay đổi mục đích sử dụng từ loại đất này sang loại đất khác là nhu cầu thực tế của nhiều cá nhân và tổ chức nhằm tối ưu hóa giá trị tài sản. Tuy nhiên, tùy vào từng trường hợp cụ thể mà người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục xin phép cơ quan Nhà nước hoặc chỉ cần đăng ký biến động. Bài viết dưới đây sẽ làm rõ các quy định pháp luật liên quan đến việc chuyển mục đích sử dụng đất dựa trên khung pháp lý tại thời điểm năm 2020.
Khái niệm về chuyển mục đích sử dụng đất
Mặc dù Luật Đất đai 2013 không đưa ra một định nghĩa mang tính học thuật riêng biệt, nhưng thông qua các quy định về các trường hợp biến động đất đai, có thể hiểu chuyển mục đích sử dụng đất là sự thay đổi về loại đất so với mục đích ban đầu được ghi nhận trên Giấy chứng nhận. Việc này được thực hiện dưới hai hình thức chính:
- Thông qua quyết định hành chính: Áp dụng đối với các trường hợp pháp luật quy định phải được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép bằng văn bản trước khi thực hiện thay đổi.
- Thông qua đăng ký biến động đất đai: Áp dụng đối với các trường hợp thay đổi mục đích sử dụng đất không thuộc diện phải xin phép, người sử dụng đất chỉ cần thực hiện thủ tục đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền để cập nhật thông tin vào hồ sơ địa chính.
Thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
Căn cứ theo Điều 59 Luật Đất đai 2013, thẩm quyền quyết định việc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được phân cấp cụ thể như sau:
- Ủy ban nhân dân (UBND) cấp huyện: Có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình và cá nhân. Lưu ý, trường hợp UBND cấp huyện cho phép hộ gia đình, cá nhân chuyển đất nông nghiệp sang đất thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của UBND cấp tỉnh trước khi ra quyết định chính thức.
- Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh: Có thẩm quyền quyết định việc chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức.
Một nguyên tắc pháp lý quan trọng cần lưu ý là cơ quan có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất không được phép ủy quyền cho các cơ quan khác thực hiện thay nhiệm vụ này.
Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép
Theo quy định tại Khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất phải được sự cho phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền trong các trường hợp sau:
- Chuyển đất trồng lúa sang các loại đất khác như: đất trồng cây lâu năm, đất rừng, đất nuôi trồng thủy sản hoặc đất làm muối.
- Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, hoặc đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm.
- Chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang các loại đất khác thuộc nhóm đất nông nghiệp.
- Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp.
- Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất.
- Chuyển đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở) sang mục đích đất ở.
- Đối với các dự án lớn, việc tìm hiểu về doanh nghiệp bất động sản và quy hoạch sử dụng đất là cực kỳ quan trọng để xác định tính khả thi của việc chuyển đổi này.
- Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, hoặc đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp (không phải đất thương mại, dịch vụ) sang đất thương mại, dịch vụ; và ngược lại từ đất thương mại, dịch vụ sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.
Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép
Dựa trên các quy định tại Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT, có một số trường hợp thay đổi mục đích sử dụng đất không cần phải thực hiện thủ tục xin phép cơ quan Nhà nước nhưng vẫn cần đăng ký biến động, bao gồm:
- Chuyển từ đất trồng cây hàng năm sang các loại đất nông nghiệp khác.
- Chuyển từ đất trồng cây hàng năm khác hoặc đất nuôi trồng thủy sản sang đất trồng cây lâu năm.
- Chuyển từ đất trồng cây lâu năm sang đất nuôi trồng thủy sản hoặc đất trồng cây hàng năm.
- Chuyển từ đất ở sang đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở).
- Chuyển từ đất thương mại, dịch vụ sang đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp (không phải đất thương mại, dịch vụ) và ngược lại giữa đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp với đất xây dựng công trình sự nghiệp.
Việc xác định đúng nhóm trường hợp sẽ giúp người sử dụng đất tiết kiệm thời gian và chi phí trong quá trình thực hiện các thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất là tài sản của doanh nghiệp hoặc cá nhân. Nếu thực hiện sai quy trình, các giao dịch liên quan đến tài sản này có thể gặp rủi ro pháp lý nghiêm trọng.
