Khi thực hiện các giao dịch liên quan đến bất động sản như chuyển nhượng, tặng cho hay thừa kế, việc xác định các khoản chi phí tài chính là nghĩa vụ bắt buộc của các bên liên quan. Việc nắm rõ các quy định về thuế và lệ phí giúp chủ sở hữu chủ động trong thủ tục sang tên quyền sử dụng đất và tránh các rủi ro pháp lý về chậm trễ kê khai.
Căn cứ pháp lý áp dụng
Các nội dung về chi phí khi thực hiện biến động đất đai được điều chỉnh bởi hệ thống văn bản quy phạm pháp luật sau:
- Luật Đất đán 2013;
- Nghị định số 140/2016/NĐ-CP về lệ phí trước bạ;
- Nghị định số 91/2019/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;
- Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 (sửa đổi, bổ sung năm 2014);
- Thông tư số 92/2015/TT-BTC hướng dẫn thực hiện thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân.
Các trường hợp phải thực hiện đăng ký biến động
Theo quy định pháp luật, người sử dụng đất có trách nhiệm thực hiện thủ tục đăng ký biến động trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày có sự thay đổi về quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất. Các trường hợp điển hình bao gồm:
- Thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; thế chấp hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
- Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản chung của vợ và chồng.
- Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của tổ chức, hộ gia đình, vợ chồng hoặc nhóm người sử dụng đất chung.
- Thay đổi quyền sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất hoặc quyết định, bản án có hiệu lực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Các loại chi phí khi sang tên sổ đỏ
1. Phí công chứng hợp đồng
Đây là khoản phí phát sinh khi các bên thực hiện việc công chứng hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho hoặc văn bản khai nhận di sản thừa kế tại tổ chức hành nghề công chứng. Mức phí này được xác định dựa trên giá trị tài sản trong hợp đồng theo khung quy định của Bộ Tài chính.
2. Thuế thu nhập cá nhân (TNCN)
Nghĩa vụ thuế TNCN được áp dụng tùy thuộc vào hình thức giao dịch:
- Trường hợp chuyển nhượng: Bên chuyển nhượng có nghĩa vụ nộp thuế (trừ khi các bên có thỏa thuận khác). Công thức tính là: Thuế TNCN phải nộp = Giá chuyển nhượng x 2%.
- Trường hợp tặng cho, thừa kế: Bên nhận tặng cho hoặc người nhận thừa kế là bên có nghĩa vụ kê khai và nộp thuế. Công thức tính là: Thuế TNCN phải nộp = Thu nhập tính thuế x 10%.
Các trường hợp được miễn thuế TNCN:
- Chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế bất động sản giữa các đối tượng có quan hệ huyết thống/hôn nhân gần gũi bao gồm: Vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.
- Chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở của cá nhân trong trường hợp là bất động sản là nhà ở duy nhất.
- Thu nhập từ việc Nhà nước giao đất cho cá nhân để sử dụng đất nông nghiệp hoặc chuyển đổi đất nông nghiệp theo quy định.
3. Lệ phí trước bạ
Căn cứ Nghị định số 140/2016/NĐ-CP, lệ phí trước bạ đối với nhà và đất được xác định như sau:
- Mức thu: 0,5% giá tính lệ phí trước bạ.
- Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất: Là giá đất tại Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm kê khai.
- Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà: Là giá do UBND cấp tỉnh ban hành theo pháp luật về xây dựng. Đối với trường hợp mua qua đấu giá, giá tính là giá trúng đấu giá thực tế trên hóa đơn.
- Lưu ý: Nếu giá tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất cao hơn giá do UBND tỉnh ban hành thì áp dụng giá tại hợp đồng để tính lệ phí.
Trường hợp miễn lệ phí trước bạ: Miễn đối với đất nông nghiệp chuyển đổi giữa các hộ gia đình, cá nhân trong cùng xã/phường/thị trấn nhằm thuận lợi sản xuất; và trường hợp tặng cho, thừa kế nhà đất giữa các thành viên trong gia đình (như cha mẹ với con, vợ với chồng...) theo quy định pháp luật.
4. Các loại phí khác
Bao gồm phí thẩm định hồ sơ cấp Giấy chứng nhận và các lệ phí địa chính khác tùy thuộc vào quy định cụ thể của từng địa phương.
Hồ sơ kê khai nghĩa vụ tài chính
Để hoàn tất việc khai thuế và phí khi sang tên Sổ đỏ, người nộp hồ sơ cần chuẩn bị các giấy tờ sau:
- Đơn đăng ký biến động đất đai (theo mẫu quy định);
- Văn bản chuyển quyền đã được công chứng hoặc chứng thực hợp lệ;
- Bản chính và bản sao chứng thực Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (02 bản);
- Tờ khai lệ phí trước bạ (02 bản);
- Tờ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (nếu có);
- Giấy tờ chứng minh quan hệ thân nhân (đối với các trường hợp được miễn thuế, lệ phí);
- Bản sao chứng thực giấy tờ tùy thân của các bên liên quan (CMND/CCCD, sổ hộ khẩu hoặc xác nhận cư trú).
