Các hình thức phát triển nhà ở xã hội và yêu cầu đối với các dự án
Phát triển nhà ở xã hội là một phần quan trọng trong chính sách an sinh xã hội của Nhà nước, nhằm đáp ứng nhu cầu về chỗ ở cho các đối tượng ưu tiên. Dựa trên các quy định pháp luật hiện hành tại thời điểm năm 2022, bài viết dưới đây sẽ làm rõ các hình thức đầu tư và những yêu cầu bắt buộc đối với dự án nhà ở xã hội.
Các hình thức phát trình phát triển nhà ở xã hội
Theo quy định tại Điều 53 Luật Nhà ở năm 2014 (đã được sửa đổi, bổ sung bởi Điểm b Khoản 6 Điều 99 Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư năm 2020), việc phát triển nhà ở xã hội được thực hiện thông qua các hình thức sau:
- Hình thức Nhà nước đầu tư: Nhà nước sử dụng vốn ngân sách nhà nước, công trái quốc gia, trái phiếu, vốn hỗ trợ phát triển chính thức (ODA), vốn vay ưu đãi từ các nhà tài trợ hoặc vốn tín dụng đầu tư phát triển của Nhà nước để xây dựng nhà ở xã hội. Các dự án này được thực hiện trên diện tích đất đã được xác định cụ thể nhằm mục đích cho thuê hoặc cho thuê mua.
- Hình thức Doanh nghiệp, Hợp tác xã đầu tư: Các tổ chức kinh tế (doanh nghiệp, hợp tác xã) bỏ vốn để xây dựng nhà ở xã hội với các mục đích: cho thuê, cho thuê mua, bán; hoặc mua và thuê lại nhà ở để cung cấp cho người lao động trong chính đơn vị mình. Các chủ đầu tư thuộc hình thức này sẽ được hưởng các chính sách ưu đãi của Nhà nước theo quy trình tại Điều 58 và Điều 59 Luật Nhà ở.
- Hình thức Hộ gia đình, Cá nhân đầu tư: Các cá nhân hoặc hộ gia đình sử dụng nguồn vốn tự có để xây dựng nhà ở xã hội trên diện tích đất ở hợp pháp của mình nhằm mục đích cho thuê, cho thuê mua hoặc bán. Hình thức này cũng được áp dụng các cơ chế ưu đãi theo quy định tại Điều 58 Luật Nhà ở.
Để hiểu rõ hơn về các quy định quản lý quỹ đất trong phát triển nhà ở, người dân có thể tham khảo thêm Nghị định số 100/2015/NĐ-CP Về phát triển và quản lý nhà ở xã hội.
Yêu cầu đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội
Các dự án phát triển nhà ở xã hội phải tuân thủ nghiêm ngặt các tiêu chuẩn về quy hoạch và chất lượng theo Điều 54 Luật Nhà ở năm 2014, cụ thể:
- Sự phù hợp với quy hoạch: Dự án phải đáp ứng đầy đủ các yêu cầu tại Điều 19 Luật Nhà ở. Trong trường hợp dự án xây dựng nhà ở xã hội chưa nằm trong chương trình hoặc kế hoạch phát triển nhà ở đã được phê duyệt, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm phải lấy ý kiến của Hội đồng nhân dân cùng cấp trước khi ra quyết định về chủ trương đầu tư.
- Quy hoạch khu vực riêng: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm quy hoạch các khu vực riêng biệt để lập dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội chuyên biệt cho mục đích cho thuê.
- Nghĩa vụ dành diện tích cho thuê: Đối với các dự án nhà ở xã hội không thuộc khu vực quy hoạch riêng để cho thuê (như đã nêu tại khoản 2 Điều 54), chủ đầu tư có trách nhiệm phải dành tối thiểu 20% diện tích nhà ở xã hội trong dự án để phục vụ mục đích cho thuê. Phần diện tích này được hưởng cơ chế ưu đãi theo Khoản 1 Điều 58 Luật Nhà ở và chủ đầu tư được quyền bán nhà ở này cho người đang thuê sau thời hạn 05 năm cho thuê.
- Sự kiểm soát của cơ quan Nhà nước: Tất cả các dự án phải chịu sự quản lý, giám sát chặt chẽ từ cơ quan có thẩm quyền về các tiêu chuẩn kỹ thuật bao gồm: chất lượng xây dựng, diện tích nhà ở, giá thuê, giá thuê mua và giá bán; đồng thời việc xét duyệt đối tượng thụ hưởng chính sách cũng phải đúng quy định pháp luật.
Nội dung lấy ý kiến thẩm định để chấp thuận chủ trương đầu tư
Việc phê duyệt chủ trương đầu tư đối với các dự án nhà ở xã hội đòi hỏi sự thẩm định kỹ lưỡng về nhiều mặt. Căn cứ theo Khoản 6 Điều 3 Nghị định số 49/2021/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 100/2015/NĐ-CP, nội dung lấy ý kiến thẩm định bao gồm các yếu tố trọng yếu sau:
- Các nội dung liên quan đến quản lý nhà nước về nhà ở theo hướng dẫn tại các văn bản dưới luật.
- Phương án lựa chọn quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội (đặc biệt đối với các dự án sử dụng vốn đầu tư công hoặc vốn nhà nước ngoài đầu tư công).
- Đánh giá năng lực và điều kiện của chủ đầu tư để đảm bảo đáp ứng đầy đủ các tiêu chí theo quy định.
- Quy chuẩn về loại hình nhà ở và tiêu chuẩn diện tích cụ thể cho từng căn hộ/nhà ở.
- Các chính sách, cơ chế hỗ trợ dành cho chủ đầu tư như: chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng; kinh phí hỗ trợ xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật và các nguồn hỗ trợ khác từ ngân sách.
Trong quá trình thực hiện dự án, việc đảm bảo sự đồng bộ giữa hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội là yếu tố then chốt. Điều này đòi hỏi sự đầu tư bài bản về mặt phát triển cơ sở hạ tầng CNTT và cố vấn CNTT để quản lý vận hành dự án hiện đại, minh bạch.
