Toàn văn Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 có hiệu lực thi hành từ 1/7/2026 (riêng đối với khoản 2, khoản 3 Điều 43, Điều 71 và các khoản 3, 4, 5 Điều 95 có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2026).
Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 được Quốc hội khóa XV thông qua tại Kỳ họp thứ 10 (ngày 10/12/2025) và có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2026 (riêng đối với khoản 2, khoản 3 Điều 43, Điều 71 và các khoản 3, 4, 5 Điều 95 của Luật này có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2026).
- Phạm vi điều chỉnh: Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 quy định về hoạt động xây dựng; quyền, nghĩa vụ, trách nhiệm của cơ quan, tổ chức, cá nhân trong hoạt động xây dựng và quản lý nhà nước về xây dựng.
- Đối tượng áp dụng: Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 áp dụng đối với cơ quan, tổ chức, cá nhân trong nước; tổ chức, cá nhân nước ngoài có hoạt động xây dựng trên lãnh thổ Việt Nam.
Các nội dung về cơ bản kế thừa chính sách của Luật Xây dựng 2014, một số nội dung có sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện để bảo đảm đồng bộ với toàn bộ các quy định của Luật, khắc phục vướng mắc, bất cập trong thực tiễn gồm: Các khái niệm (giải thích từ ngữ); quy định về loại, cấp công trình xây dựng; bảo hiểm trong hoạt động xây dựng; hợp tác quốc tế trong hoạt động đầu tư xây dựng, các hành vi bị nghiêm cấm (bãi bỏ hành vi bị xử phạt vi phạm hành chính); nội dung quản lý dự án đầu tư xây dựng, quản lý tiến độ thực hiện dự án đầu tư xây dựng; lưu trữ hồ sơ; thi công xây dựng (yêu cầu, an toàn, bảo vệ môi trường, di dời, phá dỡ); giám sát, nghiệm thu, bàn giao, bảo hành, bảo trì công trình xây dựng, xử lý sự cố công trình xây dựng.
a) Sửa đổi quy định về phân loại dự án để xác lập các nội dung quản lý nhà nước về xây dựng theo từng hình thức đầu tư
Thực hiện phân loại dự án đầu tư xây dựng theo hình thức đầu tư (đầu tư công, PPP, đầu tư kinh doanh) thay cho phân loại theo nguồn vốn để đảm bảo phân định: các hoạt động đầu tư thực hiện theo các luật về đầu tư, các hoạt động xây dựng thực hiện theo Luật Xây dựng.
b) Sửa đổi quy định về hình thức quản lý dự án
- Sửa đổi hình thức “Ban quản lý dự án chuyên ngành, Ban quản lý dự án khu vực” thành Ban quản lý đầu tư xây dựng để tăng tính chủ động, linh hoạt cho các chủ đầu tư trong tổ chức thực hiện, phù hợp với việc sắp xếp lại bộ máy chính quyền trung ương, chính quyền theo mô hình chính quyền địa phương 02 cấp.
- Gộp hình thức “Ban quản lý dự án đầu tư xây dựng một dự án” (Ban quản lý đồng thời là chủ đầu tư), hình thức “chủ đầu tư sử dụng bộ máy chuyên môn trực thuộc” và hình thức “tổ chức tư vấn quản lý dự án” (chủ đầu tư thuê tư vấn quản lý dự án) thành hình thức “chủ đầu tư tổ chức quản lý dự án” và hình thức này được quy định cụ thể tại Nghị định hướng dẫn thi hành.
c) Sửa đổi quy định về xác định, quản lý chi phí đầu tư xây dựng, cụ thể:
- Làm rõ về nội hàm nguyên tắc quản lý chi phí đầu tư xây dựng phù hợp với hình thức đầu tư, việc phân chia dự án thành phần. Quy định rõ về khái niệm, nội dung, cách xác định, quản lý chi phí đầu tư (Sơ bộ tổng mức đầu tư, Tổng mức đầu tư, dự toán xây dựng) được “cụ thể hóa”, “chính xác dần” tương ứng với thiết kế được sử dụng trong từng giai đoạn của dự án.
- Quy định rõ hơn về hệ thống công cụ định mức, giá xây dựng. Sửa đổi quy định liên quan đến việc sử dụng, tham khảo các công cụ này trong việc xác định chi phí đầu tư xây dựng, đảm bảo thuận tiện, linh hoạt, phù hợp với các cơ chế đặc thù, quy định mới về việc sử dụng các công cụ định mức, đơn giá, dữ liệu chi phí đã được Quốc hội ban hành tại Luật Đường sắt và cho phép áp dụng tại một số dự án lớn, quan trọng quốc gia trong thời gian vừa qua.
d) Sửa đổi quy định về quản lý hợp đồng
Điều chỉnh, bổ sung một số quy định nhằm đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ với quy định của Luật Đấu thầu, Bộ Luật dân sự năm 2015 và nguyên tắc tự do, tự nguyện thỏa thuận trong giao kết hợp đồng.
đ) Sửa đổi nhằm đáp ứng yêu cầu về hội nhập quốc tế, phát triển khoa học, công nghệ, đổi mới sáng tạo, chuyển đổi số trong hoạt động xây dựng
- Sửa đổi, bổ sung nguyên tắc đối với hoạt động xây dựng phải bảo đảm mục tiêu tăng trưởng xanh, đô thị thông minh, ứng phó với biến đổi khí hậu và phát triển bền vững.
- Bổ sung yêu cầu phát triển, sản xuất và sử dụng vật liệu xây dựng phải bảo đảm an toàn, hiệu quả, thân thiện với môi trường và sử dụng hợp lý tài nguyên; thúc đẩy kinh tế tuần hoàn, tăng trưởng xanh, đổi mới sáng tạo và chuyển đổi số.
- Các chính sách khuyến khích, ưu đãi việc nghiên cứu, đầu tư phát triển và sử dụng vật liệu xây dựng mới, vật liệu tái chế, vật liệu xanh, vật liệu nhẹ, vật liệu thông minh, vật liệu thân thiện môi trường, vật liệu phù hợp vùng ven biển, hải đảo, bảo đảm phát triển bền vững và bảo vệ quốc phòng, an ninh.
- Khuyến khích nghiên cứu ứng dụng kỹ thuật, công nghệ xây dựng, khoa học công nghệ, đổi mới sáng tạo trong hoạt động xây dựng.
e) Sửa đổi, bổ sung các quy định về quyền, trách nhiệm các chủ thể tham gia hoạt động xây dựng theo hướng phân định rõ ràng hơn quyền, nghĩa vụ, trách nhiệm của các chủ thể tham gia hoạt động xây dựng (người quyết định đầu tư, chủ đầu tư, nhà thầu tư vấn thiết kế, tư vấn thẩm tra, tư vấn quản lý dự án, tư vấn giám sát, nhà thầu thi công xây dựng) để đảm bảo tính minh bạch, hiệu quả và trách nhiệm giải trình; nâng cao vai trò, trách nhiệm của tư vấn thiết kế, tư vấn thẩm tra trong các nội dung về chuyên môn (an toàn chịu lực, an toàn phòng cháy và chữa cháy, tuân thủ quy chuẩn kỹ thuật, tiêu chuẩn áp dụng).
a) Đơn giản hóa thủ tục hành chính trong lập, thẩm định, phê duyệt dự án đầu tư xây dựng:
(i) Lập dự án đầu tư xây dựng:
- Việc lập, thẩm định Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi, Báo cáo đề xuất chủ trương đầu tư, Đề xuất dự án để quyết định hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư thực hiện theo quy định của pháp luật về đầu tư công, pháp luật về đầu tư theo phương thức đối tác công tư, pháp luật về đầu tư và quy định khác của pháp luật có liên quan.
- Bổ sung quy định theo tính chất, yêu cầu của dự án, người quyết định đầu tư được sử dụng thiết kế FEED hoặc thiết kế kỹ thuật thay cho thiết kế cơ sở tại Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng để rút ngắn thời gian chuẩn bị dự án.
- Bổ sung quy định cho phép phân chia dự án thành phần tại bước chủ trương đầu tư hoặc khi lập Báo cáo nghiên cứu khả thi.
(ii) Thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng:
- Đơn giản hóa nội dung thẩm định: Luật quy định khung theo hướng cơ quan chuyên môn về xây dựng chỉ kiểm soát các nội dung liên quan an toàn xây dựng, phòng cháy và chữa cháy, tuân thủ quy chuẩn kỹ thuật, tiêu chuẩn áp dụng, sự phù hợp với quy hoạch làm cơ sở lập dự án, khả năng kết nối hạ tầng kỹ thuật khu vực, không đánh giá sự phù hợp với các quy hoạch cấp trên; giao các nội dung về sự phù hợp với chủ trương đầu tư, thực hiện thủ tục về môi trường, năng lực tổ chức cá nhân tham gia hoạt động xây dựng cho người quyết định đầu tư, chủ đầu tư chịu trách nhiệm kiểm tra, đánh giá.
- Đơn giản nội dung thẩm định của người quyết định đầu tư với dự án đầu tư công, thống nhất nội dung thẩm định dự án PPP với pháp luật về PPP; đối với dự án đầu tư kinh doanh giao người quyết định đầu tư quyết định trình tự, nội dung thẩm định.
b) Bãi bỏ thủ tục hành chính trong lập, thẩm định, phê duyệt thiết kế xây dựng:
- Quy định chung về các loại thiết kế xây dựng (không quy định cứng loại thiết kế phải lập trong Báo cáo nghiên cứu khả thi và các bước thiết kế tiếp theo) để tăng tính chủ động, linh hoạt cho người quyết định đầu tư, chủ đầu tư trong triển khai thực hiện. Quy định cho phép bước thiết kế sau là cụ thể hóa thiết kế bước trước; chủ đầu tư được quyết định việc điều chỉnh thiết kế khi bảo đảm yêu cầu kinh tế, kỹ thuật của dự án.
- Bãi bỏ thủ tục thẩm định thiết kế xây dựng triển khai sau khi dự án được phê duyệt (trước đây là thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở) tại cơ quan chuyên môn về xây dựng đối với tất cả các thiết kế xây dựng sau khi dự án đầu tư được phê duyệt theo nguyên tắc cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng chỉ kiểm soát một lần đối với mỗi dự án, công trình xây dựng, việc thẩm định thiết kế xây dựng triển khai sau khi dự án được phê duyệt sẽ do chủ đầu tư thực hiện.
c) Mở rộng đối tượng được miễn giấy phép xây dựng, đơn giản hóa thủ tục:
(i) Thực hiện nguyên tắc từ giai đoạn chuẩn bị đến thời điểm khởi công xây dựng, cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng chỉ kiểm soát một lần đối với mỗi dự án, công trình xây dựng (mỗi công trình, dự án chỉ phải thực hiện 01 thủ tục hành chính), theo đó:
- Công trình thuộc đối tượng thẩm định tại cơ quan chuyên môn về xây dựng thì không phải cấp giấy phép xây dựng (công trình thuộc dự án đầu tư công, dự án PPP, dự án đầu tư kinh doanh có quy mô lớn hoặc có công trình có ảnh hưởng lớn đến an toàn, lợi ích cộng đồng);
- Đối với các công trình còn lại, cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng thực hiện quản lý thông qua thủ tục cấp giấy phép xây dựng.
(ii) Đơn giản hóa tối đa về điều kiện, trình tự, thủ tục cấp phép xây dựng theo hướng: (1) tất cả các đối tượng công trình này đủ điều kiện để thực hiện thủ tục trực tuyến toàn trình, (2) đơn giản hoá về hồ sơ và điều kiện phải phù hợp với quy hoạch và mục đích sử dụng đất, (3) nâng cao trách nhiệm của tư vấn thiết kế về đảm bảo an toàn công trình, cơ quan cấp phép chỉ thực hiện kiểm tra kết quả thực hiện của tư vấn; (4) theo đó sẽ giảm tối đa thời gian thực hiện cấp giấy phép. Các nội dung cụ thể sẽ được quy định tại Nghị định quy định chi tiết.
d) Đơn giản hóa thủ tục hành chính trong xây dựng công trình:
- Sửa đổi quy định về điều kiện khởi công theo hướng giảm bớt một số điều kiện cụ thể được thực hiện trong quá trình triển khai thi công.
- Cắt giảm đối tượng phải thực hiện thủ tục kiểm tra công tác nghiệm thu.
- Phân định rõ nội dung kiểm tra của cơ quan chuyên môn về xây dựng và trách nhiệm của chủ đầu tư, nhà thầu thi công, tư vấn giám sát.
đ) Cắt giảm điều kiện đầu tư kinh doanh trong quản lý năng lực hoạt động xây dựng:
Bãi bỏ yêu cầu về điều kiện năng lực và chứng chỉ năng lực của doanh nghiệp; cắt giảm một số lĩnh vực yêu cầu phải có chứng chỉ hành nghề của cá nhân.
a) Bổ sung quy định về Hệ thống thông tin, Cơ sở dữ liệu quốc gia về hoạt động xây dựng nhằm đẩy mạnh chuyển đổi số trong quản lý nhà nước và cung cấp dịch vụ công.
b) Bổ sung quy định về “Bảo đảm thực hiện các nghĩa vụ trong hợp đồng xây dựng” của các chủ thể tham gia hợp đồng; bổ sung quy định về một số trường hợp bất khả kháng, hoàn cảnh thay đổi cơ bản trong các hoạt động xây dựng; bổ sung quy định liên quan đến ưu tiên sử dụng trọng tài trong nước để giải quyếttranh chấp hợp đồng xây dựng đối với các dự án đầu tư công.
c) Bổ sung quy định về yêu cầu lấy ý kiến về bảo đảm quốc phòng, an ninh đối với các dự án thuộc Danh mục có yêu cầu bảo đảm quốc phòng, an ninh do Bộ trưởng Bộ Quốc phòng, Bộ Công an quy định. Giao trách nhiệm Bộ Quốc phòng, Bộ Công an quy định về thẩm quyền, trình tự, thủ tục thẩm định thiết kế xây dựng triển khai sau khi dự án được phê duyệt; xây dựng, ban hành, điều chỉnh quy chuẩn kỹ thuật, tiêu chuẩn, định mức dự toán, giá xây dựng, các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật chưa được cơ quan có thẩm quyền ban hành hoặc đã được ban hành nhưng chưa phù hợp để phục vụ yêu cầu quản lý ngành.
d) Bổ sung một điều tại Chương điều khoản thi hành để sửa đổi, bổ sung một số điều, khoản của các luật có liên quan đến hoạt động đầu tư xây dựng, cụ thể như sau:
- Sửa đổi, bổ sung Luật Đầu tư công: (1) quy định về nội dung Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi dự án có cấu phần xây dựng phân định toàn bộ giai đoạn chủ trương đầu tư thực hiện theo pháp luật về đầu tư công, Luật Xây dựng chỉ điều chỉnh việc triển khai sau khi có chủ trương được phê duyệt, thống nhất với phân định tại Luật PPP và Luật Đầu tư kinh doanh; (2) quy định, làm rõ việc điều chỉnh dự án có cấu phần xây dựng thực hiện theo pháp luật về xây dựng; (3) hủy bỏ quy định về giao Ban quản lý đầu tư xây dựng chuyên ngành, khu vực làm chủ đầu tư tại Luật Đầu tư công để quy định thống nhất tại Luật Xây dựng;
- Sửa đổi, bổ sung Luật phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn cứu hộ liên quan đến quy định về thẩm định về phòng cháy, chữa cháy đối với thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở, do Luật đã cho phép người quyết định đầu tư quyết định sử dụng thiết kế cơ sở, thiết kế FEED hoặc thiết kế kỹ thuật tại Báo cáo nghiên cứu khả thi, theo đó không còn khái niệm “thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở”; cần sửa đổi cụm từ này thành “thiết kế xây dựng triển khai sau khi dự án được phê duyệt.”.
- Bãi bỏ khoản 1 Điều 79 của Luật Điện lực và khoản 1 Điều 56 Luật Đườngsắt, những nội dung này đã được quy định tại Luật Xây dựng số 135/2025/QH15.
