Phân biệt nguồn gốc đất giao có thu tiền sử dụng đất và đất giao không thu tiền sử dụng đất

Trong hệ thống pháp luật đất đai tại Việt Nam, việc phân biệt rõ ràng giữa các hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất và giao đất không thu tiền sử dụng đất là cực kỳ quan trọng. Điều này không chỉ giúp người sử dụng đất hiểu rõ nghĩa vụ tài chính của mình mà còn giúp các cơ quan quản lý nhà nước thực hiện đúng chức năng quản lý tài sản công.

Căn cứ pháp lý

Nội dung bài viết được tổng hợp và phân tích dựa trên các văn bản quy phạm pháp lưu hành tại thời điểm năm 2020, bao gồm:

• Hiến pháp năm 2013;
• Luật Đất đai năm 2013;
• Nghị định số 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất;
• Nghị định số 135/2016/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định quy định về thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.

Quy định chung về đất đai và quyền sở hữu

Theo quy định tại Điều 53 Hiến pháp 2013, đất đai cùng với các tài nguyên khác như tài nguyên nước, khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân. Trong đó, Nhà nước đóng vai trò là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý.

Về phạm vi điều chỉnh của việc thu tiền sử dụng đất, theo Điều 1 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP, nghĩa vụ tài chính này phát sinh trong các trường hợp:

• Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất;
• Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa có mục đích kinh doanh;
• Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất cho các đối tượng thuộc trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất.

Khái niệm tiền sử dụng đất

Căn cứ Khoản 21 Điều 3 Luật Đất đai 2013, tiền sử dụng đất được hiểu là số tiền mà người sử dụng đất có trách nhiệm chi trả cho Nhà nước khi thực hiện các quyền như: được giao đất có thu tiền, được cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hoặc được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất.

Đối tượng áp dụng và phạm vi quyền lợi

Theo quy định tại Điều 54 Luật Đất đai 2013, các tổ chức và cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đều có quyền thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật. Quyền sử dụng đất này luôn được pháp luật bảo hộ.

Các đối tượng chính bao gồm: Hộ gia đình, cá nhân; Tổ chức kinh tế; Người Việt Nam định cư ở nước ngoài; Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.

Chính sách miễn và giảm tiền sử dụng đất

Để đảm bảo công bằng xã hội, Nhà nước áp dụng các chính sách ưu đãi về tài chính đối với một số nhóm đối tượng đặc thù theo Nghị định 45/2014/NĐ-CP.

Trường hợp được miễn tiền sử dụng đất

Việc miễn tiền sử dụng đất trong hạn mức giao đất ở được áp dụng cho các trường hợp:

• Người có công với cách mạng khi thực hiện chính sách nhà ở;
• Hộ nghèo, hộ đồng bào dân tộc thiểu số tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, vùng biên giới, hải đảo;
• Sử dụng đất để xây dựng nhà ở xã hội hoặc nhà ở cho người phải di dời do thiên tai;
• Các hộ dân làng chài, dân sống trên sông nước, đầm phá khi thực hiện tái định cư theo quy hoạch.

Trường hợp được giảm tiền sử dụng đất

Chính sách giảm 50% tiền sử dụng đất trong hạn mức áp dụng cho:

• Hộ gia đình là đồng bào dân tộc thiểu số, hộ nghèo tại các địa bàn không thuộc diện miễn hoàn toàn;
• Người có công với cách mạng khi được giao đất hoặc chuyển mục đất ở.

So sánh hình thức giao đất có thu tiền và không thu tiền sử dụng đất

Điểm tương đồng

Cả hai hình thức này đều có những đặc điểm chung về mặt pháp lý:

• Bản chất: Đều là việc Nhà nước ban hành quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu.
• Thẩm quyền: Do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền (UBND các cấp) thực hiện dựa trên quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất.
• Căn cứ pháp lý: Đều dựa trên nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất và phải phù hợp với Nghị định số 45/2014/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất.
• Quyền lợi: Người sử dụng đất đều có các quyền và nghĩa vụ chung theo Luật Đất đạch.

Sự khác biệt cơ bản

Sự khác biệt lớn nhất nằm ở nghĩa vụ tài chính và đối tượng thụ hưởng, cụ thể:

1. Giao đất có thu tiền sử dụng đất

Hình thức này áp dụng cho các trường hợp mà người sử dụng đất phải nộp một khoản tiền vào ngân sách Nhà nước. Theo Điều 2 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, đối tượng bao gồm:

• Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở;
• Tổ chức kinh tế thực hiện dự án nhà ở để bán hoặc bán kết hợp cho thuê;
• Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án nhà ở thương mại;
• Tổ chức kinh tế được giao đất làm hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng.

2. Giao đất không thu tiền sử dụng đất

Đây là hình thức Nhà nước giao đất nhưng người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất (thường áp dụng cho các mục đích công cộng, quốc phòng, an ninh hoặc các trường hợp đặc thù khác theo quy định của Luật Đất đai). Việc phân biệt này giúp tránh nhầm lẫn với các hoạt động phân biệt đầu tư và đầu cơ trong lĩnh vực bất động sản.

Trong trường hợp người sử dụng đất gặp rủi ro về pháp lý, ví dụ như đã trả tiền mua đất nhưng bị lật lọng vì không có văn bản mua bán, việc nắm vững nguồn gốc đất và các loại nghĩa vụ tài chính đã thực hiện với Nhà nước là cơ sở quan trọng để bảo vệ quyền lợi hợp pháp.