Phải làm gì khi góp tiền mua đất chung nhưng không tách thửa được?

Trong thực tế, nhiều trường hợp các cá nhân cùng góp tiền để mua một thửa đất nhưng trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ đứng tên một người. Khi phát sinh nhu cầu tách thửa để mỗi người sở hữu một phần diện tích riêng biệt nhằm thuận tiện cho việc quản lý hoặc chuyển nhượng, người sử dụng đất thường gặp khó khăn nếu không đáp ứng được các điều kiện về diện tích và quy hoạch. Bài viết dưới đây sẽ phân tích các quy định pháp luật liên quan đến việc tách thửa trong trường/trường hợp này.

Khái niệm về tách thửa đất

Tách thửa đất là thủ tục hành chính nhằm phân chia quyền sử dụng đất của một thửa đất hiện hữu thành hai hoặc nhiều thửa đất mới có diện tích nhỏ hơn. Sau khi hoàn tất thủ tục, mỗi thửa đất mới sẽ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất riêng biệt. Việc thực hiện tách thửa phải tuân thủ nghiêm ngặt các quy định về diện tích tối thiểu và quy hoạch tại địa phương để đảm bảo tính pháp lý cho hồ sơ địa chính.

Điều kiện thực hiện tách thửa đất

Trường hợp bạn và người thân cùng góp tiền mua đất nhưng chỉ có một người đứng tên, về bản chất pháp lý, để bạn có được sổ đỏ riêng, người đang đứng tên trên sổ sẽ phải thực hiện thủ trống một phần diện tích thông qua hình thức chuyển nhượng hoặc tặng cho quyền sử dụng đất cho bạn. Do đó, việc tách thửa cần đáp ứng các điều kiện sau:

Điều kiện chung về quyền sử dụng đất

Căn cứ Điều 188 Luật Đất đai 2013, việc thực hiện các quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất chỉ được thực hiện khi thỏa mãn đầy đủ các điều kiện:

• Đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
• Quyền sử dụng đất không có tranh chấp.
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
• Quyền sử dụng đất còn trong thời hạn sử dụng theo quy định.

Lưu ý, nếu việc mua bán trước đó gặp trục trặc về mặt giấy tờ, bạn cần xem xét trường hợp đã trả tiền mua đất nhưng bị lật lọng vì không có văn bản mua bán để tìm phương án bảo vệ quyền lợi.

Điều kiện về diện tích tối thiểu

Một điều kiện bắt buộc khác là diện tích thửa đất sau khi tách phải đảm bảo không nhỏ hơn mức diện tích tối thiểu do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định. Tùy vào loại đất (đất ở, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp) và vị trí (khu vực đô thị hay nông thôn), quy định về diện tích này sẽ khác nhau.

Quy định cụ thể về diện tích tách thửa tại Bạc Liêu

Đối với trường hợp thửa đất nằm trên địa bàn tỉnh Bạc Liêu, việc tách thửa phải căn cứ vào Quyết định số 26/2018/QĐ-UBND của UBND tỉnh Bạc Liêu quy định về diện tích tối thiểu được phép tách thửa. Cụ thể như sau:

Đối với đất ở

Diện tích tối thiểu để tách thửa đất ở tại các khu vực được quy định như sau:

• Tại khu vực phường, thị trấn: Đối với nhà ở liên kế hiện có cải tạo, nếu là bộ phận cấu thành của dãy phố, diện tích mới và diện tích còn lại không nhỏ hơn 25 m2; chiều sâu và bề rộng từ chỉ giới xây dựng phải từ 2,5 m trở lên. Đối với thửa đất đơn lẻ, diện tích tối thiểu không nhỏ hơn 50 m2; chiều sâu và bề rộng từ chỉ giới xây dựng phải từ 5 m trở lên. Đối với thửa đất tiếp giáp lộ giới dưới 20 m, diện tích tối thiểu không nhỏ hơn 36 m2; chiều sâu và bề rộng từ chỉ giới xây dựng phải từ 4 m trở lên. Đối với thửa đất tiếp giáp lộ giới từ 20 m trở lên, diện tích tối thiểu không nhỏ thành 45 m2; chiều sâu và bề rộng từ chỉ giới xây dựng phải từ 5 m trở lên.
• Tại khu vực xã: Diện tích tối thiểu của thửa đất mới và thửa đất còn lại không được nhỏ hơn 60 m2; chiều sâu và bề rộng tính từ chỉ giới xây dựng hoặc hành lang lộ giới phải từ 4 m trở lên.

Lưu ý, diện tích này không bao gồm diện tích thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình.

Đối với đất phi nông nghiệp (không phải đất ở)

Theo quy định tại Nghị định số 43/2014/NĐ-CP về việc xác định loại đất, diện tích tách thửa đối với đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sẽ được thực hiện theo văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc dự án đầu tư được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, nhưng không được nhỏ hơn mức diện tích tối thiểu quy định cho đất ở nêu trên.

Đối với đất nông nghiệp

Căn cứ Điều 4 Quyết định 26/2018/QĐ-UBND, diện tích tối thiểu đối với các loại đất nông nghiệp được quy định như sau:

• Đất trồng cây lâu năm và cây hàng năm khác: Diện tích thửa đất mới và thửa đất còn lại không nhỏ hơn 150 m2; bề rộng phải từ 6 m trở lên.
• Đất trồng lúa, làm muối, nuôi trồng thủy sản: Diện tích tối thiểu được phép tách thửa không nhỏ hơn 250 m2; bề rộng phải từ 4 m trở lên.

Kết luận

Để thực hiện việc tách thửa khi mua đất chung, hai bên cần kiểm tra kỹ xem diện tích dự định tách có vi phạm quy định về hạn mức tối thiểu của tỉnh Bạc Liêu hay không và tình trạng pháp lý của thửa đất có đang bị tranh chấp hay kê biên hay không. Nếu diện tích sau khi tách không đủ điều kiện theo quy định tại Quyết định 26/2018/QĐ-UBND, việc tách thửa sẽ không thể thực hiện được về mặt pháp lý.