Tại mỗi địa phương, các quy định về giá đất luôn có sự khác biệt tùy thuộc vào đặc điểm kinh tế - xã hội và loại hình sử dụng đất. Việc hiểu rõ cách xác định giá đất theo mục đích sử dụng là vô cùng quan trọng để đảm bảo quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất. Bài viết dưới đây sẽ cung cấp các quy định pháp luật hiện hành về giá đất theo mục đích sử dụng đất.
Khái niệm giá đất
Theo quy định tại Khoản 19 và Khoản 20 Điều 3 Luật Đất đai 2013, khái niệm về giá đất được xác định như sau:
- Giá đất: Là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất.
- Giá trị quyền sử dụng đất: Là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong một thời hạn sử dụng đất nhất định.
Căn cứ để xác định loại đất
Để áp dụng mức giá chính xác, việc xác định đúng loại đất là bước tiên quyết. Các căn cứ bao gồm:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đã được cấp trước ngày 10/12/2009; hoặc các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất khác theo quy định tại Khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai.
- Quyết định giao đất, cho thuê đất, hoặc cho phép chuyển mục đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận.
- Đối với các trường hợp không có giấy tờ nêu trên, việc xác định loại đất sẽ thực hiện theo quy định tại Điều 3 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP. Cụ thể, nếu đất sử dụng ổn định không do lấn chiếm thì xác định theo hiện trạng; nếu có yếu tố lấn chiếm hoặc chuyển mục đích trái phép thì căn cứ vào nguồn gốc và quá trình quản lý để xác định.
Phân loại đất theo mục đích sử dụng
Căn cứ vào mục đích sử dụng, hệ thống đất đai được phân chia thành các nhóm chính, trong đó tiêu biểu là nhóm đất nông nghiệp bao gồm:
- Đất trồng cây hàng năm (bao gồm đất trồng lúa và các loại cây hàng năm khác).
- Đất trồng cây lâu năm.
- Đất rừng sản xuất, đất rừng phòng hộ và đất rừng đặc dụng.
- Đất nuôi trồng thủy sản và đất làm muối.
- Đất nông nghiệp khác (bao gồm đất xây dựng nhà kính, chuồng trại chăn nuôi, đất phục vụ nghiên cứu thí nghiệm, ươm tạo cây giống...).
Nguyên tắc và phương pháp định giá đất
Việc định giá đất phải tuân thủ các nguyên tắc nghiêm ngặt nhằm đảm bảo tính công bằng và sát với thực tế thị trường:
- Định giá theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá.
- Phù hợp với thời hạn sử dụng đất.
- Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất cùng mục đích đã chuyển nhượng, hoặc giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất.
- Các thửa đất liền kề có cùng mục đích sử dụng, cùng khả năng sinh lợi và thu nhập tương tự nhau thì phải áp dụng mức giá như nhau.
Về phương pháp thực hiện, các cơ quan chức năng sẽ áp dụng các kỹ thuật định giá theo quy định tại Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT, bao gồm:
- Phương pháp so sánh trực tiếp (khảo sát thông tin tối thiểu 03 thửa đất tương tự).
- Phương pháp chiết trừ.
- Phương pháp thu nhập.
- Phương pháp thặng dư.
- Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất.
Quy định về khung giá đất và bảng giá đất
Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm một lần cho từng loại đất theo từng vùng kinh tế. Trong trường hợp giá thị trường biến động mạnh (tăng hoặc giảm từ 20% trở lên so với mức tối đa hoặc tối thiểu trong khung), Chính phủ sẽ thực hiện điều chỉnh khung giá đất.
Khung giá đất theo nhóm đất
Khung giá đất quy định mức tối thiểu và tối đa cho các nhóm sau:
- Nhóm đất nông nghiệp: Đất trồng cây hàng năm, cây lâu năm, rừng sản xuất, nuôi trồng thủy sản và đất làm muối.
- Nhóm đất phi nông nghiệp: Đất ở tại nông thôn và đô thị; đất thương mại, dịch vụ; đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp (không phải đất thương mại, dịch vụ) tại khu vực nông thôn và đô thị.
Phân vùng kinh tế và loại đô thị
Khung giá đất được áp dụng theo các vùng kinh tế (như Đồng bằng sông Hồng, Tây Nguyên, Đông Nam Bộ...) và phân loại đô thị (từ loại đặc biệt đến loại V). Tại khu vực nông thôn, việc xác định giá còn dựa trên 3 loại hình: xã đồng bằng, trung du và miền núi.
Khung giá đất này chính là căn cứ pháp lý quan trọng để Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng bảng giá đất tại địa phương. Lưu ý, đối với đất sử dụng có thời hạn, giá đất trong khung và bảng giá được tính tương ứng với thời hạn sử dụng đất là 70 năm.
Quy định cụ thể về giá đất theo từng loại hình đặc thù
Để đảm bảo sự linh hoạt và phù hợp với thực tế địa phương, pháp luật quy định các mức giá đặc thù:
- Đối với đất có khả năng sinh lợi cao: Tại đô thị, đối với đất ở, đất thương mại, dịch vụ hoặc đất sản xuất kinh doanh có lợi thế lớn về mặt bằng, UBND cấp tỉnh được phép quy định mức giá cao hơn nhưng không quá 30% so với mức tối đa trong khung giá đất. Nếu vượt quá 30%, phải báo cáo Bộ Tài nguyên và Môi trường.
- Đối với đất nông nghiệp trong khu dân cư: Tại các phường, UBND cấp tỉnh có thể quy định mức giá cao hơn nhưng không quá 50% so với mức tối đa của cùng loại đất trong khung giá đất.
- Đối với đất rừng và đất công cộng: Việc định giá đất rừng phòng hộ, rừng đặc dụng hoặc đất xây dựng trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp sẽ căn cứ vào giá đất tương đương tại khu vực lân cận đã được quy định trong bảng giá đất.
- Đối với đất mặt nước: Đối với sông, ngòi, kênh, rạch... nếu sử dụng nuôi trồng thủy sản thì áp dụng khung giá đất nuôi trồng thủy sản; nếu kết hợp mục đích phi nông nghiệp thì căn cứ vào giá đất phi nông nghiệp tại khu vực lân cận.
Xem thêm các chủ đề khác
