Đề nghị các anh chị cho biết, quyền sử dụng đất đã được cấp giấy chứng nhận có thể thế chấp để bảo đảm trả nợ cho nhiều khoản vay hay không? Tôi biết, khi thế chấp quyền sử dụng đất cần phải đăng...
Trả lời
Điều 296 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về việc một tài sản dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ như sau:
“1. Một tài sản có thể được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ, nếu có giá trị tại thời điểm xác lập giao dịch bảo đảm lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ được bảo đảm, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.
2. Trường hợp một tài sản được bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ thì bên bảo đảm phải thông báo cho bên nhận bảo đảm sau biết về việc tài sản bảo đảm đang được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khác. Mỗi lần bảo đảm phải được lập thành văn bản.
3. Trường hợp phải xử lý tài sản để thực hiện một nghĩa vụ đến hạn thì các nghĩa vụ khác tuy chưa đến hạn đều được coi là đến hạn và tất cả các bên cùng nhận bảo đảm đều được tham gia xử lý tài sản. Bên nhận bảo đảm đã thông báo về việc xử lý tài sản có trách nhiệm xử lý tài sản, nếu các bên cùng nhận bảo đảm không có thỏa thuận khác.
Trường hợp các bên muốn tiếp tục thực hiện các nghĩa vụ chưa đến hạn thì có thể thỏa thuận về việc bên bảo đảm dùng tài sản khác để bảo đảm việc thực hiện các nghĩa vụ chưa đến hạn”.
Như vậy, nếu giá trị quyền sử dụng thửa đất tại thời điểm thế chấp đảm bảo lớn hơn tổng giá trị các khoản vay, bạn có thể thế chấp bảo đảm nghĩa vụ trả nợ cho các khoản vay này. Tất nhiên, ngay cả khi giá trị quyền sử dụng thửa đất tại thời điểm thế chấp thấp hơn tổng giá trị các khoản vay mà bên cho vay, đồng thời là bên nhận bảo đảm đồng ý thì giao dịch bảo đảm vẫn phát sinh hiệu lực pháp luật.
Đăng ký biện pháp bảo đảm là việc cơ quan đăng ký ghi vào sổ đăng ký hoặc nhập vào cơ sở dữ liệu về việc bên bảo đảm dùng tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đối với bên nhận bảo đảm.
Theo khoản 1 Điều 298 Bộ luật này, “biện pháp bảo đảm được đăng ký theo thỏa thuận hoặc theo quy định của luật. Việc đăng ký là điều kiện để giao dịch bảo đảm có hiệu lực chỉ trong trường hợp luật có quy định”.
Thế chấp quyền sử dụng đất, thế chấp tài sản gắn liền với đất trong trường hợp tài sản đó đã được chứng nhận quyền sở hữu trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thuộc trường hợp phải đăng ký biện pháp bảo đảm.
Trường hợp được đăng ký thì biện pháp bảo đảm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký.
Theo khoản 1 Điều 21 Nghị định số 102/2017/NĐ-CP ngày 01/9/2017 của Chính phủ, người yêu cầu đăng ký nộp hồ sơ xóa đăng ký biện pháp bảo đảm khi có một trong các căn cứ sau đây:
“a) Chấm dứt nghĩa vụ được bảo đảm;
b) Hủy bỏ hoặc thay thế biện pháp bảo đảm đã đăng ký bằng biện pháp bảo đảm khác;
c) Thay thế toàn bộ tài sản bảo đảm bằng tài sản khác;
d) Xử lý xong toàn bộ tài sản bảo đảm;
đ) Tài sản bảo đảm bị tiêu hủy, bị tổn thất toàn bộ; tài sản gắn liền với đất là tài sản bảo đảm bị phá dỡ, bị tịch thu theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
e) Có bản án, quyết định của Tòa án hoặc quyết định của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật về việc hủy bỏ biện pháp bảo đảm, tuyên bố biện pháp bảo đảm vô hiệu;
g) Đơn phương chấm dứt biện pháp bảo đảm hoặc tuyên bố chấm dứt biện pháp bảo đảm trong các trường hợp khác theo quy định của pháp luật;
h) Xóa đăng ký thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở trong trường hợp chuyển tiếp đăng ký thế chấp theo quy định của pháp luật;
i) Cơ quan thi hành án dân sự hoặc Văn phòng thừa phát lại đã kê biên, xử lý xong tài sản bảo đảm;
k) Theo thỏa thuận của các bên”.
Khi bên vay hoàn thành nghĩa vụ trả nợ theo đúng thỏa thuận, về nguyên tắc hợp đồng thế chấp hết hiệu lực, người đăng ký nộp hồ sơ xóa đăng ký biện pháp bảo đảm (trường hợp “Chấm dứt nghĩa vụ được bảo đảm”.
Trường hợp một tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ, theo khoản 2 của Điều này, “thì khi yêu cầu đăng ký biện pháp bảo đảm tiếp theo, người yêu cầu đăng ký không phải xóa đăng ký đối với biện pháp bảo đảm đã đăng ký trước đó”.
Căn cứ các quy định nêu trên, trường hợp giá trị quyền sử dụng thửa đất được thế chấp để bảo đảm nghĩa vụ trả nợ cho nhiều khoản vay, mặc dù đăng ký giao dịch bảo đảm cho khoản vay khác, không cần xóa đăng ký đối với biện pháp bảo đảm đã đăng ký trước đó.
Thông tin về biện pháp bảo đảm đã đăng ký được lưu giữ trong số đăng ký cơ sở dữ liệu và Hệ thống dữ liệu quốc gia về biện pháp bảo đảm. Cơ quan đăng ký có trách nhiệm cung cấp thông tin về biện pháp bảo đảm đã đăng ký theo yêu cầu của cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình.
Theo khoản 3 Điều 9 của Nghị định này, “Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai và Văn phòng đăng ký đất đai trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường (sau đây gọi chung là Văn phòng đăng ký đất đai) thực hiện đăng ký, cung cấp thông tin về biện pháp bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất”.
Bạn có thể yêu cầu Văn phòng đăng ký đất đai cung cấp thông tin về biện pháp bảo đảm bằng quyền sử dụng đất để biết rõ thông tin thế chấp của thửa đất đó.
Thu Hường
Vũ Thị Thanh Tú
