Bố mẹ tôi ở nước ngoài, vì thế mọi tài sản của ông bà ở Việt Nam đương nhiên tôi được giao quản lý và sử dụng.
Với tư cách như vậy, không biết tôi có quyền ký hợp đồng cho thuê nhà mà sổ đỏ đứng tên của bố mẹ tôi hay không? Hợp đồng cho thuê mà tôi ký có bắt buộc phải công chứng, chứng thực hay không?
Trả lời
Theo khoản 1 Điều 119 Luật Nhà ở năm 2014, bên bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, tặng cho, đổi, để thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở phải có điều kiện sau đây:
“a) Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của Luật này và pháp luật về dân sự; trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải là người đã mua nhà ở của chủ đầu tư hoặc người đã nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;
b) Nếu là cá nhân thì phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự; nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân, trừ trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương”.
Như vậy, bên cho thuê nhà ở phải là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền, đồng thời, cá nhân phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự theo quy định của pháp luật.
Điều 155 của Luật này quy định về nội dung, phạm vi ủy quyền quản lý nhà ở như sau:
“1. Ủy quyền quản lý nhà ở là việc chủ sở hữu nhà ở ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác thực hiện các quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở trong việc quản lý, sử dụng nhà ở trong thời hạn được ủy quyền. Việc ủy quyền quản lý nhà ở chỉ được thực hiện đối với nhà ở có sẵn.
2. Nội dung, thời hạn ủy quyền quản lý, sử dụng nhà ở do các bên thỏa thuận và được ghi trong hợp đồng ủy quyền; nếu các bên không có thỏa thuận về thời hạn ủy quyền thì hợp đồng ủy quyền có hiệu lực 01 năm, kể từ ngày ký hợp đồng ủy quyền.
3. Bên ủy quyền quản lý nhà ở phải trả chi phí quản lý, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác”.
Nếu bố mẹ bạn đã có ủy quyền cho bạn quản lý nhà ở, bao gồm quyền cho thuê, bạn có quyền ký hợp đồng cho thuê căn nhà này. Trường hợp không có ủy quyền, hợp đồng cho thuê mà bạn ký bị vô hiệu.
Bạn cần lưu ý, việc ủy quyền quản lý nhà ở phải được lập thành văn bản. Bởi vì, khoản 1 Điều 120 của Luật này quy định: “Các bên tham gia giao dịch nhà ở thỏa thuận lập hợp đồng mua bán, cho thuê, thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở hoặc văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại (sau đây gọi chung là hợp đồng về nhà ở) có các nội dung quy định tại Điều 121 của Luật này; trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương thì chỉ cần lập văn bản tặng cho”.
Văn bản ủy quyền còn phải thể hiện sự đồng ý của cả bố và mẹ bạn vì căn nhà thuộc sở hữu chung của hai người (thể hiện trên Giấy chứng nhận).
Hợp đồng cho thuê nhà không bắt buộc phải công chứng, chứng thực. Theo khoản 2 Điều 122 của Luật này, “đối với trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu”.
Việc công chứng, chứng thực hợp đồng cho thuê nhà ở thực hiện theo nhu cầu của các bên. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận; trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng. Tuy nhiên, theo chúng tôi, để tránh những rủi ro, tranh chấp pháp sinh, các bên nên công chứng hoặc chứng thực hợp đồng này.
Ngọc Đức
Vũ Thị Thanh Tú
