Tôi có một căn nhà cho người khác thuê, mục đích sử dụng để ở kết hợp với làm văn phòng Công ty của chính họ. Thời hạn 5 năm, thanh toán tiền thuê 1 lần ngay từ khi hợp đồng có hiệu lực.
Vì không ở Việt Nam, khi hết hạn, tôi ủy quyền cho em ruột làm thủ tục thanh lý hợp đồng, nhận lại nhà. Đó cũng là lúc với tư cách người cho thuê, tôi mới được biết người thuê đã cải tạo, sửa chữa, thay đổi công năng nhà của tôi để làm trung tâm mát xa, thư giãn… Điều đó dẫn đến nếu khôi phục lại như thiết kế ban đầu sẽ mất nhiều chi phí, đồng thời hệ thống điện nước cũng bị xuống cấp hư hỏng do mức độ sử dụng trước đó bị quá công suất.
Tôi có thể yêu cầu người thuê bồi thường thiệt hại hay không? Nếu tôi có quyền thì hiệu để tôi khởi kiện được tính từ bao giờ? (Người thuê đã vi phạm từ ngay khi bắt đầu thực hiện hợp đồng cách đây hơn 5 năm).
Trả lời
Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của luật. Với tư cách chủ sở hữu tài sản, các quyền này của bạn được pháp luật công nhận, tôn trọng và bảo vệ.
Người nào vi phạm quyền sở hữu của người khác, tùy theo tính chất, mức độ và hậu quả sẽ bị xử lý, đồng thời nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.
Theo Điều 170 Bộ luật Dân sự năm 2015, “Chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản có quyền yêu cầu người có hành vi xâm phạm, quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản bồi thường thiệt hại”.
Căn cứ phát sinh trách nhiệm bồi thường thiệt hại được quy định tại Điều 584 của Bộ luật này. Đó là:
“1. Người nào có hành vi xâm phạm tính mạng, sức khỏe, danh dự, nhân phẩm, uy tín, tài sản, quyền, lợi ích hợp pháp khác của người khác mà gây thiệt hại thì phải bồi thường, trừ trường hợp Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định khác.
2. Người gây thiệt hại không phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại trong trường hợp thiệt hại phát sinh là do sự kiện bất khả kháng hoặc hoàn toàn do lỗi của bên bị thiệt hại, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác.
3. Trường hợp tài sản gây thiệt hại thì chủ sở hữu, người chiếm hữu tài sản phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại, trừ trường hợp thiệt hại phát sinh theo quy định tại khoản 2 Điều này”.
Như vậy, nếu bên thuê nhà vi phạm hợp đồng và gây thiệt hại cho bạn, bạn có quyền yêu cầu họ bồi thường. Theo nguyên tắc của pháp luật dân sự, thiệt hại thực tế phải được bồi thường toàn bộ và kịp thời. Các bên có thể thỏa thuận về mức bồi thường, hình thức bồi thường bằng tiền, bằng hiện vật hoặc thực hiện một công việc, phương thức bồi thường một lần hoặc nhiều lần, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.
Thiệt hại do tài sản bị xâm phạm, theo Điều 589 Bộ luật này, bao gồm:
“1. Tài sản bị mất, bị hủy hoại hoặc bị hư hỏng.
2. Lợi ích gắn liền với việc sử dụng, khai thác tài sản bị mất, bị giảm sút.
3. Chi phí hợp lý để ngăn chặn, hạn chế và khắc phục thiệt hại.
4. Thiệt hại khác do luật quy định”.
Thiệt hại về tài sản của bạn do bên thuê nhà tự ý cải tạo, sửa chữa, thay đổi công năng, cũng như hệ thống điện nước xuống cấp, hư hỏng do bị sử dụng bị quá tải… sẽ được tính như trên. Đó cũng là căn cứ để bạn yêu cầu và xác định mức bồi thường thiệt hại của bên thuê nhà.
Điều 588 của Bộ luật này quy định: “Thời hiệu khởi kiện yêu cầu bồi thường thiệt hại là 03 năm, kể từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền, lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm”.
Có nghĩa là, thời hiệụ khởi kiện yêu cầu bồi thường thiệt hại là 03 năm, tính từ thời điểm bạn biết bên thuê nhà vi phạm hợp đồng, gây thiệt hại cho bạn. Bởi lẽ, thông tin của bạn cho thấy, hợp đồng cho thuê nhà được ký kết giữa hai bên đã chỉ rõ mục đích sử dụng nhà thuê là để ở kết hợp làm văn phòng Công ty của bên thuê. Cho nên, bạn không có nghĩa vụ phải biết họ đã tự ý thay đổi công năng sử dụng nhà thuê thời điểm nào.
Tóm lại, nếu bên thuê nhà của bạn không tự nguyện bồi thường thiệt hại theo thỏa thuận giữa hai bên, bạn có quyền khởi kiện đến Tòa án nơi bạn có nhà cho thuê để được giải quyết.
Ngọc Đức
Vũ Thị Thanh Tú
