Ông bà tôi có một thửa đất để lại cho con cháu, và đến nay vẫn chưa sử dụng. Do cần tiền đầu tư kinh doanh nên mọi người có dự định chuyển nhượng cho người khác. Vì đó là kỷ niệm gia đình, nên mọi...
Không biết, trong hợp đồng chuyển nhượng thửa đất, gia đình tôi có thể thỏa thuận với người mua về nội dung này và họ cũng bắt buộc phải bán hay cho gia đình tôi chuộc lại được không?
Trả lời
Việc chuyển nhượng đất đai được thực hiện theo quy định của pháp luật dân sự về mua bán tài sản và pháp luật đất đai. Cụ thể:
Điều 430 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về hợp đồng mua bán tài sản như sau:
“Hợp đồng mua bán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua và bên mua trả tiền cho bên bán.
Hợp đồng mua bán nhà ở, mua bán nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật này, Luật nhà ở và luật khác có liên quan”.
Tài sản được quy định tại Bộ luật này đều có thể là đối tượng của hợp đồng mua bán. Trường hợp theo quy định của luật, tài sản bị cấm hoặc bị hạn chế chuyển nhượng thì tài sản là đối tượng của hợp đồng mua bán phải phù hợp với các quy định đó. Tài sản bán thuộc sở hữu của người bán hoặc người bán có quyền bán.
Khoản 10 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất”.
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong những quyền của người sử dụng đất. Tuy nhiên, khi thực hiện quyền, người sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện được quy định tại Điều 188 của Luật này. Đó là:
“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chinh”.
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất như trường hợp bạn hỏi phải được công chứng hoặc chứng thực. Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã. Bên cạnh đó, còn phải làm thủ tục đăng ký đất đai, hay còn gọi là sang tên sổ đỏ, để ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính. Bởi vì, theo khoản 1 Điều 95 của Luật này, “Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu”.
Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp lý như nhau.
Căn cứ các quy định nêu trên, về nguyên tắc, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất là chuyển quyền sử dụng đất từ người này sang người khác. Cho nên, khi có nhu cầu nhận chuyển nhượng lại như mong muốn của gia đình bạn, hai bên có thể thỏa thuận ghi nhận nội dung này vào hợp đồng chuyển nhượng, nhưng khi thực hiện cần xác lập hợp đồng chuyển nhượng mới, thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai như trên.
Về việc chuộc lại tài sản đã bán, Điều 454 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định:
“1. Bên bán có thể thỏa thuận với bên mua về quyền chuộc lại tài sản đã bán sau một thời hạn gọi là thời hạn chuộc lại.
Thời hạn chuộc lại tài sản do các bên thỏa thuận; trường hợp không có thỏa thuận thì thời hạn chuộc lại không quá 01 năm đối với động sản và 05 năm đối với bất động sản kể từ thời điểm giao tài sản, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác. Trong thời hạn này, bên bán có quyền chuộc lại bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên mua trong một thời gian hợp lý. Giá chuộc lại là giá thị trường tại thời điểm và địa điểm chuộc lại, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
2. Trong thời hạn chuộc lại, bên mua không được xác lập giao dịch chuyển quyền sở hữu tài sản cho chủ thể khác và phải chịu rủi ro đối với tài sản, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.
Nếu ghi nhận trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất về việc bên bán được chuộc lại quyền sử dụng thửa đất này, hai bên phải tuân thủ quy định nêu trên. Lưu ý, khi chuộc lại vẫn phải thực hiện đầy đủ thủ tục công chứng hoặc chứng thực, đăng ký biến động đất đai.
Hùng Phi
Vũ Thị Thanh Tú
