Tôi cho người khác vay một số tiền không lớn, nhưng họ lại đề xuất thế chấp quyền sử dụng thửa đất 100 m2 ở phố cổ, trên đó đã xây dựng căn nhà 3 tầng (150m2 sàn).
Đối với trường hợp nêu trên, tài sản thế chấp có bắt buộc bao gồm cả quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà hay hai bên có thể lựa chọn một trong hai tài sản là được?
Trả lời
Điều 317 Bộ luật Dân sự năm 2015 q uy định về thế chấp tài sản như sau:
“1. Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp).
2. Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp”.
Về nguyên tắc, tài sản bảo đảm, trong đó có tài sản thế chấp, phải thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm, trừ trường hợp cầm giữ tài sản, bảo lưu quyền sở hữu. Tài sản bảo đảm có thể được mô tả chung, nhưng phải xác định được. Tài sản bảo đảm có thể là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai. Giá trị của tài sản bảo đảm có thể lớn hơn, bằng hoặc nhỏ hơn giá trị nghĩa vụ được bảo đảm.
Tài sản thế chấp được quy định tại Điều 318 của Bộ luật này. Cụ thể:
“1. Trường hợp thế chấp toàn bộ bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ của bất động sản, động sản đó cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
2. Trường hợp thế chấp một phần bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ gắn với tài sản đó thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
3. Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp thì tài sản gắn liền với đất cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
4. Trường hợp tài sản thế chấp được bảo hiểm thì bên nhận thế chấp phải thông báo cho tổ chức bảo hiểm biết về việc tài sản bảo hiểm đang được dùng để thế chấp. Tổ chức bảo hiểm chi trả tiền bảo hiểm trực tiếp cho bên nhận thế chấp khi xảy ra sự kiện bảo hiểm.
Trường hợp bên nhận thế chấp không thông báo cho tổ chức bảo hiểm biết về việc tài sản bảo hiểm đang được dùng để thế chấp thì tổ chức bảo hiểm chi trả tiền bảo hiểm theo hợp đồng bảo hiểm và bên thế chấp có nghĩa vụ thanh toán cho bên nhận thế chấp”.
Tóm lại, nếu hai bên không có thỏa thuận khác, khi thế chấp quyền sử dụng đất mà trên đó có nhà ở thì căn nhà này cũng thuộc tài sản thế chấp.
Hướng dẫn chi tiết nội dung này, theo khoản 1 Điều 10 Nghị định số 21/2021/NĐ-CP ngày 19/3/2021 của Chính phủ, “việc dùng quyền sử dụng đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ có thể không đồng thời với tài sản gắn liền với đất, dùng tài sản gắn liền với đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ có thể không đồng thời với quyền sử dụng đất”.
Nói cách khác, hai bên có thể thỏa thuận chỉ sử dụng quyền sử dụng thửa đất hoặc quyền sở hữu căn nhà trên thửa đất này để làm tài sản thế chấp. Tuy nhiên, cũng cần lưu ý, nếu lựa chọn phương án này, có thể phát sinh những phức tạp, rủi ro trong trường hợp phải xử lý tài sản bảo đảm. Bởi vì, phương thức xử lý tài sản thế chấp có thể là bán đấu giá tài sản, bên nhận bảo đảm tự bán tài sản, bên nhận bảo đảm nhận chính tài sản để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm.
Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp quyền sở hữu căn nhà, Điều 325 Bộ luật Dân sự quy định xử lý tài sản bảo đảm như sau:
“1. Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất và người sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì tài sản được xử lý bao gồm cả tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
2. Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì khi xử lý quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền, nghĩa vụ của mình; quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp trong mối quan hệ với chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao cho người nhận chuyển quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.
Thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất, việc xử lý tài sản bảo đảm được quy định tại Điều 326 của Bộ luật này. Đó là:
“1. Trường hợp chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đồng thời là người sử dụng đất thì tài sản được xử lý bao gồm cả quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
2. Trường hợp chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng thời là người sử dụng đất thì khi xử lý tài sản gắn liền với đất, người nhận chuyển quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền, nghĩa vụ của chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.
Hùng Phi
Vũ Thị Thanh Tú
