Một người quen muốn vay tiền của tôi, có lãi suất và đề nghị được thế chấp bằng sổ đỏ căn nhà họ đang ở. Có người nói, việc nhận thế chấp như vậy cần đăng ký bảo đảm để tránh trường hợp một tài sản...
Không biết, đó có phải là thủ tục bắt buộc hay không? Giá trị của việc đăng ký bảo đảm trong trường hợp chủ căn nhà cố tình thế chấp cho nhiều khoản vay là như thế nào?
Trả lời
Theo quy định của pháp luật dân sự, các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bao gồm: Cầm cố tài sản; Thế chấp tài sản; Đặt cọc; Ký cược; Ký quỹ; Bảo lưu quyền sở hữu; Bảo lãnh; Tín chấp; Cầm giữ tài sản.
Điều 317 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về thế chấp tài sản như sau:
“1. Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp).
2. Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp”.
Với tư cách là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, hợp đồng thế chấp tài sản có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác.
Biện pháp bảo đảm được đăng ký theo thỏa thuận hoặc theo quy định của luật. Việc đăng ký là điều kiện để giao dịch bảo đảm có hiệu lực chỉ trong trường hợp luật có quy định.
Đăng ký biện pháp bảo đảm, theo khoản 1 Điều 3 Nghị định số 102/2017/NĐ-CP ngày 01/9/2017 của Chính phủ, “là việc cơ quan đăng ký ghi vào sổ đăng ký hoặc nhập vào cơ sở dữ liệu về việc bên bảo đảm dùng tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đối với bên nhận bảo đảm”.
Các biện pháp bảo đảm phải đăng ký được quy định tại khoản 1 Điều 4 của Nghị định này bao gồm:
a) Thế chấp quyền sử dụng đất;
b) Thế chấp tài sản gắn liền với đất trong trường hợp tài sản đó đã được chứng nhận quyền sở hữu trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
c) Cầm cố tàu bay, thế chấp tàu bay;
d) Thế chấp tàu biển”.
Có nghĩa là, hợp đồng thế chấp căn nhà gắn liền với quyền sử dụng đất giữa bạn và người bạn cho vay tiền thuộc trường hợp bắt buộc phải đăng ký biện pháp bảo đảm. Thời điểm có hiệu lực của đăng ký biện pháp bảo đảm là thời điểm cơ quan đăng ký ghi nội dung đăng ký vào sổ đăng ký.
Điều 297 của Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về hiệu lực đối kháng với người thứ ba như sau:
“1. Biện pháp bảo đảm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba từ khi đăng ký biện pháp bảo đảm hoặc bên nhận bảo đảm nắm giữ hoặc chiếm giữ tài sản bảo đảm.
2. Khi biện pháp bảo đảm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba thì bên nhận bảo đảm được quyền truy đòi tài sản bảo đảm và được quyền thanh toán theo quy định tại Điều 308 của Bộ luật này và luật khác có liên quan”.
Thế chấp tài sản phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký biện pháp bảo đảm như trên. Với tư cách bên nhận thế chấp, bạn có quyền truy đòi tài sản bảo đảm và được quyền thanh toán theo thứ tự ưu tiên được quy định tại Điều 308 của Bộ luật này. Đó là:
“1. Khi một tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ thì thứ tự ưu tiên thanh toán giữa các bên cùng nhận bảo đảm được xác định như sau:
a) Trường hợp các biện pháp bảo đảm đều phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba thì thứ tự thanh toán được xác định theo thứ tự xác lập hiệu lực đối kháng;
b) Trường hợp có biện pháp bảo đảm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba và có biện pháp bảo đảm không phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba thì nghĩa vụ có biện pháp bảo đảm có hiệu lực đối kháng với người thứ ba được thanh toán trước;
c) Trường hợp các biện pháp bảo đảm đều không phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba thì thứ tự thanh toán được xác định theo thứ tự xác lập biện pháp bảo đảm.
2. Thứ tự ưu tiên thanh toán quy định tại khoản 1 Điều này có thể thay đổi, nếu các bên cùng nhận bảo đảm có thỏa thuận thay đổi thứ tự ưu tiên thanh toán cho nhau. Bên thế quyền ưu tiên thanh toán chỉ được ưu tiên thanh toán trong phạm vi bảo đảm của bên mà mình thế quyền”.
Tóm lại, pháp luật dân sự quy định một tài sản có thể bảo đảm cho nhiều nghĩa vụ. Khi đăng ký biện pháp bảo đảm sẽ làm phát sinh hiệu lực đối kháng với bên thứ ba, người nhận bảo đảm được quyền truy đòi tài sản bảo đảm và quyền ưu tiên thanh toán như trên.
Ngọc Đức
Vũ Thị Thanh Tú
