Vợ chồng tôi muốn nhận chuyển nhượng một thửa đất giãn dân. Vì chưa được cấp Sổ đỏ, chủ đất đề nghị ký hợp đồng ủy quyền (có công chứng hoặc chứng thực), trong đó nêu rõ vợ chồng tôi được sử dụng,...
Đây là nguyên nhân thực tế, nhưng không biết nhận chuyển nhượng như vậy thì có được pháp luật công nhận hay không?
Trả lời
Theo Điều 562 Bộ luật Dân sự năm 2015, “Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định”.
Việc vợ chồng bạn nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng hai bên tham gia giao dịch chỉ ký hợp đồng ủy quyền là không đúng quy định của pháp luật về đất đai.
Cụ thể, Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 quy định về quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất như sau:
“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này.
2. Nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất thì có các quyền và nghĩa vụ như sau:
a) Nhóm người sử dụng đất gồm hộ gia đình, cá nhân thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân theo quy định của Luật này.
Trường hợp trong nhóm người sử dụng đất có thành viên là tổ chức kinh tế thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế theo quy định của Luật này;
b) Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này.
Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất.
3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;
d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã”.
Thêm nữa, một trong những điều kiện để chủ đất thực hiện quyền chuyển nhượng, theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 188 của Luật này là người sử dụng đất phải “Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này”.
Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Căn cứ các quy định trên, có thể thấy, việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng hình thức ủy quyền tiềm ẩn các rủi ro như sau:
- Tranh chấp về ủy quyền:
Nếu có tranh chấp xảy ra, bên nhận ủy quyền (trường hợp này là vợ chồng bạn) phải chứng minh giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất là có thực, thông qua việc thanh toán, giao đất, bàn giao giấy tờ về quyền sử dụng đất.
Tuy nhiên, dù có đầy đủ chứng cứ chứng minh thì giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất vẫn có thể bị tuyên vô hiệu do không tuân thủ đúng quy định của pháp luật về mặt hình thức (không lập hợp đồng chuyển nhượng có công chứng, chứng thực).
- Thời hạn ủy quyền:
Theo Điều 563 Bộ luật Dân sự năm 2015, “Thời hạn ủy quyền do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định; nếu không có thỏa thuận và pháp luật không có quy định thì hợp đồng ủy quyền có hiệu lực 01 năm, kể từ ngày xác lập việc ủy quyền”.
Giả sử nếu không có thỏa thuận về thời hạn ủy quyền hoặc ủy quyền có thời hạn, khi hết thời hạn này các bên phải lập Hợp đồng ủy quyền mới. Nếu bên ủy quyền (ở đây là chủ đất) từ chối thì sẽ vợ chồng bạn sẽ mất quyền lợi với thửa đất đó.
- Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng ủy quyền:
Theo khoản 1 Điều 569 của Bộ luật này, “Trường hợp ủy quyền có thù lao, bên ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải trả thù lao cho bên được ủy quyền tương ứng với công việc mà bên được ủy quyền đã thực hiện và bồi thường thiệt hại; nếu ủy quyền không có thù lao thì bên ủy quyền có thể chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên được ủy quyền một thời gian hợp lý”.
Khi bên ủy quyền đơn phương chấm dứt Hợp đồng, bạn sẽ không được thực hiện các quyền trước đó mà các bên đã thỏa thuận.
- Chấm dứt hợp đồng ủy quyền do một trong hai bên tham gia chết:
Theo khoản 3 Điều 422 của Bộ luật này, một trong những trường hợp hợp đồng chấm dứt là “Cá nhân giao kết hợp đồng chết, pháp nhân giao kết hợp đồng chấm dứt tồn tại mà hợp đồng phải do chính cá nhân, pháp nhân đó thực hiện”.
Khi sự kiện nêu trên xảy ra, hợp đồng ủy quyền đương nhiên chấm dứt hiệu lực. Bên nhận ủy quyền sẽ không có còn các quyền được ủy quyền theo hợp đồng ủy quyền đã ký.
- Thừa kế quyền sử dụng đất:
Theo Điều 609 Bộ luật này, “Cá nhân có quyền lập di chúc để định đoạt tài sản của mình; để lại tài sản của mình cho người thừa kế theo pháp luật; hưởng di sản theo di chúc hoặc theo pháp luật”.
Thời điểm mở thừa kế là thời điểm người có tài sản chết. Giả sử chủ đất, cũng là người ủy quyền chết, quyền sử dụng thửa đất này là di sản thừa kế và sẽ được giải quyết theo quy định của pháp luật về thừa kế.
Tóm lại, pháp luật hiện nay quy định rất cụ thể, rõ ràng về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hình thức của hợp đồng và thời điểm có hiệu lực. Nếu cố tình ký hợp đồng ủy quyền như trường hợp bạn đề nghị tư vấn, hai bên không chỉ vi phạm quy định của pháp luật về đất đai, mà còn vi phạm pháp luật về thuế, lệ phí… Ngoài ra, có thể phải gánh chịu những rủi ro pháp lý nêu trên.
Thu Hường
Vũ Thị Thanh Tú
