Tôi có một căn nhà cho thuê. Vì đã sử dụng hơn chục năm, nên nhiều hạng mục xuống cấp. Tôi đã lập kế hoạch để sửa chữa, tiện thể cải tạo nâng cấp, ví dụ: lắp thêm thang máy, bổ sung khu vực nấu ăn,...
Không biết, tôi có thể yêu cầu những người đang thuê tạm thời chuyển đi nơi khác (do tôi bố trí gần đó) trong vòng 01 tháng hay không? Và sau khi nâng cấp, nếu hợp đồng thuê còn hạn, tôi có thể tăng giá thuê thêm 30% hay không?
Trả lời
Hợp đồng cho thuê nhà ở là một trong các loại hợp đồng về nhà ở, do các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn bản bao gồm các nội dung như họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên; mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó; thời hạn và phương thức thanh toán tiền; thời gian giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành nhà ở; thời hạn cho thuê; quyền và nghĩa vụ của các bên; cam kết của các bên; thời điểm có hiệu lực của hợp đồng; chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên…”.
Theo Điều 88 Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 ngày 25/11/2014, quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở trong việc bảo trì, cải tạo nhà ở được quy định như sau:
“1. Chủ sở hữu nhà ở có các quyền sau đây trong việc bảo trì, cải tạo nhà ở:
a) Được tự thực hiện việc bảo trì, cải tạo hoặc thuê tổ chức, cá nhân thực hiện bảo trì, cải tạo; trường hợp pháp luật quy định phải do đơn vị, cá nhân có năng lực hành nghề xây dựng thực hiện thì phải thuê đơn vị, cá nhân có năng lực thực hiện bảo trì, cải tạo;
b) Yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy phép xây dựng trong trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, tạo điều kiện cho việc bảo trì, cải tạo nhà ở khi có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về xây dựng;
c) Thực hiện các quyền khác theo quy định của pháp luật.
2. Chủ sở hữu nhà ở có các nghĩa vụ sau đây trong việc bảo trì, cải tạo nhà ở:
a) Chấp hành quy định của pháp luật về bảo trì cải tạo nhà ở; tạo điều kiện cho các chủ sở hữu nhà ở khác thực hiện việc bảo trì, cải tạo nhà ở của họ;
b) Bồi thường cho người khác trong trường hợp gây thiệt hại;
c) Thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy định của luật”.
Chủ sở hữu nhà ở có quyền và trách nhiệm thực hiện bảo trì nhà ở theo quy định của pháp luật, bảo đảm an toàn cho người, tài sản và bảo đảm vệ sinh, môi trường. #
Mặc dù cho người khác thuê và sử dụng nhà để ở, theo khoản 1 Điều 87 của Luật này, “chủ sở hữu nhà ở được cải tạo nhà ở thuộc sở hữu của mình; người không phải là chủ sở hữu nhà ở chỉ được cải tạo nhà ở nếu được chủ sở hữu đồng ý”.
Theo khoản 1 Điều 89 của Luật này, “bên cho thuê nhà ở có quyền cải tạo nhà ở khi có sự đồng ý của bên thuê nhà ở, trừ trường hợp khẩn cấp hoặc vì lý do bất khả kháng; bên thuê nhà ở có trách nhiệm để bên cho thuê nhà ở thực hiện việc bảo trì, cải tạo nhà ở”.
Điều đó đồng nghĩa, nếu hợp đồng cho thuê còn thời hạn, không thuộc trường hợp khẩn cấp hoặc vì lý do bất khả kháng, mặc dù là chủ sở hữu, nhưng với tư cách người cho thuê, bạn chỉ có thể cải tạo nhà ở khi có sự đồng ý của bên thuê nhà ở.
Sự kiện bất khả kháng là sự kiện xảy ra một cách khách quan không thể lường trước được và không thể khắc phục được mặc dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép. Ví dụ, nếu không sửa chữa, cải tạo, căn nhà có thể bị đổ, sập… nguy hiểm cho người sử dụng và bất động sản liền kề, bạn có quyền sửa chữa mà không cần sự đồng ý của bên thuê.
Theo khoản 2 của Điều này, “bên cho thuê nhà ở được quyền điều chỉnh giá thuê hợp lý sau khi kết thúc việc cải tạo nếu thời gian cho thuê còn lại từ một phần ba thời hạn của hợp đồng thuê nhà trở xuống; trường hợp bên thuê nhà ở không đồng ý với việc điều chỉnh giá thuê thì có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và được bồi thường thiệt hại theo quy định của pháp luật”.
Trường hợp căn nhà được sửa chữa, cải tạo, nâng cấp trong thời gian thuê, bạn có quyền điều chỉnh giá thuê một cách hợp lý, trên cơ sở thỏa thuận với bên thuê. Trường hợp không đồng ý, cho dù hợp đồng cho thuê có ghi nhận hay không, bên thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện tiếp tục hợp đồng này.
Thông tin của bạn cho thấy, bạn bố trí nơi ở tạm gần đó trong thời gian cải tạo, sửa chữa. Nếu bên thuê không đồng ý về chỗ ở tạm, tự lo chỗ ở và đã trả trước tiền thuê nhà ở cho cả thời gian bảo trì hoặc cải tạo thì bạn phải thanh toán lại số tiền này cho họ. Thời gian bảo trì hoặc cải tạo không tính vào thời hạn của hợp đồng thuê nhà ở. Bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê nhà ở sau khi kết thúc việc bảo trì, cải tạo nhà ở.
Sửa chữa, bảo trì nhà ở là quyền của chủ sở hữu, đồng thời là người cho thuê. Tuy nhiên, khoản 4 Điều này quy định quyền của bên thuê như sau: “Bên thuê nhà ở có quyền yêu cầu bên cho thuê nhà ở bảo trì nhà ở, trừ trường hợp nhà ở bị hư hỏng do bên thuê gây ra; trường hợp bên cho thuê không bảo trì nhà ở thì bên thuê được quyền bảo trì nhưng phải thông báo bằng văn bản cho bên cho thuê biết trước ít nhất 15 ngày. Văn bản thông báo phải ghi rõ mức độ bảo trì và kinh phí thực hiện. Bên cho thuê nhà ở phải thanh toán kinh phí bảo trì cho bên thuê nhà ở hoặc trừ dần vào tiền thuê nhà”.
Quy định nêu trên khẳng định, sửa chữa, bảo trì nhà ở là quyền, đồng thời cũng là trách nhiệm của chủ sở hữu, của người cho thuê nhà ở.
Hùng Phi
Vũ Thị Thanh Tú
