Tôi muốn biết, khi hợp đồng thuê hết thời hạn mà chủ sở hữu bán căn nhà này cho người khác thì với tư cách người thuê trước đó, tôi có quyền tiếp tục được thuê hay ưu tiên mua hay không?
Trả lời
Quyền tiếp tục thuê nhà ở được quy định tại Điều 133 Luật Nhà ở năm 2014 như sau:
“1. Trường hợp chủ sở hữu nhà ở chết mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng. Người thừa kế có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà ở đã ký kết trước đó, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Trường hợp chủ sở hữu không có người thừa kế hợp pháp theo quy định của pháp luật thì nhà ở đó thuộc quyền sở hữu của Nhà nước và người đang thuê nhà ở được tiếp tục thuê theo quy định về quản lý, sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước.
2. Trường hợp chủ sở hữu nhà ở chuyển quyền sở hữu nhà ở đang cho thuê cho người khác mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng; chủ sở hữu nhà ở mới có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà ở đã ký kết trước đó, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
3. Khi bên thuê nhà ở chết mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì người đang cùng sinh sống với bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng thuê nhà ở, trừ trường hợp thuê nhà ở công vụ hoặc các bên có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác”.
Như vậy, quyền tiếp tục thuê nhà ở chỉ được tính đến khi thời hạn thuê nhà ở theo hợp đồng vẫn còn và thuộc trong các trường hợp nêu trên.
Thông tin của bạn cho thấy, thời hạn thuê theo thỏa thuận đã hết, cho nên việc tiếp tục thuê nhà ở không phải là quyền của bên thuê. Bởi vì:
Theo khoản 4 Điều 121 của Luật này, một trong những nội dung do các bên thỏa thuận và được ghi nhận trong hợp đồng bằng văn bản là “Thời hạn và phương thức thanh toán tiền nếu là trường hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở”.
Thêm nữa, thời hạn thuê và giá thuê nhà ở được quy định cụ thể tại Điều 129 của Luật này như sau:
“1. Bên cho thuê và bên thuê nhà ở được thỏa thuận về thời hạn thuê, giá thuê và hình thức trả tiền thuê nhà theo định kỳ hoặc trả một lần; trường hợp Nhà nước có quy định về giá thuê nhà ở thì các bên phải thực hiện theo quy định đó.
2. Trường hợp chưa hết hạn hợp đồng thuê nhà ở mà bên cho thuê thực hiện cải tạo nhà ở và được bên thuê đồng ý thì bên cho thuê được quyền điều chỉnh giá thuê nhà ở. Giá thuê nhà ở mới do các bên thỏa thuận; trường hợp không thỏa thuận được thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở và phải bồi thường cho bên thuê theo quy định của pháp luật.
3. Bên cho thuê và bên thuê nhà ở được Nhà nước bảo hộ các quyền và lợi ích hợp pháp trong quá trình thuê và cho thuê nhà ở”.
Hết thời hạn thuê nhà thuộc trường hợp chấm dứt hợp đồng cho thuê. Ngay cả khi thỏa thuận của hai bên không xác định rõ thời hạn thuê thì hợp đồng vẫn bị chấm dứt theo quy định tại điểm a khoản 2 Điều 131 của Luật này. Đó là: “Trường hợp trong hợp đồng không xác định thời hạn thì hợp đồng chấm dứt sau 90 ngày, kể từ ngày bên cho thuê nhà ở thông báo cho bên thuê nhà ở biết việc chấm dứt hợp đồng”.
Hợp đồng cho thuê nhà chấm dứt vì hết thời hạn, chủ sở hữu nhà bán cho người khác thì bạn không có quyền tiếp tục thuê theo quy định tại Điều 133 Luật Nhà ở năm 2014 nêu trên.
Nếu bạn muốn mua căn nhà này thì cũng không có sự ưu tiên về thứ tự người mua như trường hợp bán nhà ở đang cho bạn thuê. Bởi vì, khoản 1 Điều 127 của Luật này quy định:
“1. Trường hợp chủ sở hữu bán nhà ở đang cho thuê thì phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê nhà ở biết về việc bán và các điều kiện bán nhà ở; bên thuê nhà ở được quyền ưu tiên mua nếu đã thanh toán đầy đủ tiền thuê nhà cho bên cho thuê tính đến thời điểm bên cho thuê có thông báo về việc bán nhà cho thuê, trừ trường hợp nhà ở thuộc sở hữu chung; trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày bên thuê nhà ở nhận được thông báo mà không mua thì chủ sở hữu nhà ở được quyền bán nhà ở đó cho người khác, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác về thời hạn”.
Có nghĩa là, chỉ khi thời hạn cho thuê theo hợp đồng vẫn chưa kết thúc, chủ sở hữu muốn bán thì mới phải thông báo cho bạn với tư cách người đang thuê. Bạn được quyền ưu tiên mua trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận được thông báo. Quá thời hạn đó mà không mua thì chủ sở hữu được quyền bán cho người khác.
Thu Hường
Vũ Thị Thanh Tú
