Vợ chồng tôi có kế hoạch vay một khoản tiền, sử dụng căn nhà duy nhất đang ở để thế chấp. Xin hỏi các anh chị: - Vợ chồng tôi có bắt buộc phải chuyển giao căn nhà cho người cho vay để thế chấp hay...
Trả lời
Điều 317 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về thế chấp tài sản như sau:
“1. Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp).
2. Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp”.
Tài sản thế chấp được quy định cụ thể tại Điều 318 của Bộ luật này. Đó là:
“1. Trường hợp thế chấp toàn bộ bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ của bất động sản, động sản đó cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
2. Trường hợp thế chấp một phần bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ gắn với tài sản đó thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
3. Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp thì tài sản gắn liền với đất cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
4. Trường hợp tài sản thế chấp được bảo hiểm thì bên nhận thế chấp phải thông báo cho tổ chức bảo hiểm biết về việc tài sản bảo hiểm đang được dùng để thế chấp. Tổ chức bảo hiểm chi trả tiền bảo hiểm trực tiếp cho bên nhận thế chấp khi xảy ra sự kiện bảo hiểm.
Trường hợp bên nhận thế chấp không thông báo cho tổ chức bảo hiểm biết về việc tài sản bảo hiểm đang được dùng để thế chấp thì tổ chức bảo hiểm chi trả tiền bảo hiểm theo hợp đồng bảo hiểm và bên thế chấp có nghĩa vụ thanh toán cho bên nhận thế chấp”.
Thế chấp tài sản là giao dịch dân sự. Hợp đồng thế chấp tài sản có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác. Thế chấp tài sản phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký.
Theo điểm d khoản 1 Điều 10 Luật Nhà ở năm 2014, một trong các quyền của chủ sở hữu nhà ở là “Bán, chuyển nhượng hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua, tặng cho, đổi, để thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; trường hợp tặng cho, để thừa kế nhà ở cho các đối tượng không thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì các đối tượng này chỉ được hưởng giá trị của nhà ở đó”.
Nếu căn nhà thuộc quyền sở hữu hợp pháp của mình, vợ chồng bạn có quyền thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.
Về nguyên tắc, tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp. Chính vì vậy, vợ chồng bạn có thể thỏa thuận tiếp tục sử dụng nhà để ở. Bên cạnh đó, pháp luật hiện nay cũng không quy định thế chấp tài sản trên đất thì quyền sử dụng đất cũng là tài sản thế chấp.
Vợ chồng bạn có quyền thế chấp nhà mà không thế chấp quyền sử dụng đất, nhưng đồng ý hay không là quyền của người cho vay, cũng là bên nhận thế chấp.
Tuy nhiên, cần lưu ý khi thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất. Bởi vì, Điều 326 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định nội dung này như sau:
“1. Trường hợp chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đồng thời là người sử dụng đất thì tài sản được xử lý bao gồm cả quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
2. Trường hợp chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng thời là người sử dụng đất thì khi xử lý tài sản gắn liền với đất, người nhận chuyển quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền, nghĩa vụ của chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.
Căn cứ quy định nêu trên, nếu thửa đất gắn liền với căn nhà được dùng làm tài sản thế chấp cũng thuộc quyền sử dụng của vợ chồng bạn, trường hợp phải xử lý tài sản bảo đảm sẽ bao gồm cả quyền sử dụng đất, trừ khi hai bên có thỏa thuận khác.
Nếu vợ chồng bạn không phải là người có quyền sử dụng đất, khi xử lý tài sản bảo đảm là căn nhà gắn liền với đất, người nhận chuyển quyền sở hữu căn nhà được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền, nghĩa vụ của vợ chồng bạn, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Hùng Phi
Vũ Thị Thanh Tú
