Vợ chồng tôi có một thửa đất chưa sử dụng đến, nay muốn cho người khác thuê để làm nơi bán đồ gốm sứ, cây cảnh… Vợ chồng tôi đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì hai bên có nhất...
Vợ chồng tôi có một thửa đất chưa sử dụng đến, nay muốn cho người khác thuê để làm nơi bán đồ gốm sứ, cây cảnh…
Vợ chồng tôi đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì hai bên có nhất thiết phải ký kết hợp đồng cho thuê và thực hiện thủ tục công chứng, chứng thực hay không? Tôi thấy hàng xóm nhà tôi còn nói, cần phải đến văn phòng đăng ký đất đai để đăng ký biến động nữa có phải không?
Trả lời
Điều 500 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: “Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất”.
Nội dung của hợp đồng về quyền sử dụng đất không được trái với quy định về mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng đất, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và các quyền, nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.
Theo khoản 1 Điều 502 Bộ luật này, “Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan”.
Về nguyên tắc, với tư cách người sử dụng đất, vợ chồng bạn được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Khi cho người khác thuê, hai bên phải thỏa thuận và ghi nhận việc cho thuê bằng văn bản. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng được thực hiện theo quy định tại khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013. Đó là:
“a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;
d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã”.
Căn cứ quy định này, hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, nhưng không bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực, mà theo yêu cầu của vợ chồng bạn và người thuê. Tuy vậy, theo chúng tôi, hai bên cần thực hiện thủ tục này để tránh những rủi ro, phiền toái không đáng có phát sinh trong suốt quá trình cho thuê.
Hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất, trong đó có việc cho thuê quyền sử dụng đất như trường hợp của vợ chồng bạn được quy định tại Điều 503 Bộ luật Dân sự năm 2015. Cụ thể: “Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo quy định của Luật đất đai”.
Theo khoản 15 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013, “Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính”.
Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu. Thửa đất của vợ chồng bạn đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Một trong những trường hợp phải đăng ký biến động đất đai, theo điểm a, khoản 4 Điều 95 của Luật này là “người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất”. Cho nên, vợ chồng bạn phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động khi cho người khác thuê quyền sử dụng thửa đất.
Cũng cần lưu ý, trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày ký kết hợp đồng cho thuê, vợ chồng bạn phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động. Việc đăng ký biến động đất đai có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính.
Admin Admin Admin
