Tôi thuê một căn nhà mặt phố để mở nhà hàng. Chưa hết thời hạn hợp đồng, nhưng mới đây chủ nhà thông báo họ sẽ thế chấp căn nhà này để vay tiền đầu tư bất động sản. Xin hỏi các anh chị, khi hợp...
Trả lời
Hợp đồng thuê tài sản, theo Điều 472 Bộ luật Dân sự năm 2015, “là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê.
Hợp đồng thuê nhà ở, hợp đồng thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật này, Luật nhà ở và quy định khác của pháp luật có liên quan”.
Bên cho thuê và bên thuê nhà ở được thỏa thuận về thời hạn thuê, giá thuê và hình thức trả tiền thuê nhà theo định kỳ hoặc trả một lần; trường hợp Nhà nước có quy định về giá thuê nhà ở thì các bên phải thực hiện theo quy định đó. Bên cho thuê và bên thuê nhà ở được Nhà nước bảo hộ các quyền và lợi ích hợp pháp trong quá trình thuê và cho thuê nhà ở.
Bên cho thuê có nghĩa vụ bảo đảm quyền sử dụng của bên thuê đúng theo quy định tại Điều 478 của Bộ luật này. Đó là:
“1. Bên cho thuê phải bảo đảm quyền sử dụng tài sản ổn định cho bên thuê.
2. Trường hợp có tranh chấp về quyền sở hữu đối với tài sản thuê mà bên thuê không được sử dụng tài sản ổn định thì bên thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại”.
Vì hợp đồng thuê nhà còn hiệu lực, về nguyên tắc, bên cho thuê phải đảm bảo quyền sử dụng ổn định cho bạn với tư cách là người thuê. Tuy nhiên, pháp luật hiện nay quy định đối với căn nhà đang cho thuê, chủ nhà có thể thế chấp để bảo đảm thực hiện một nghĩa vụ khác, với những điều kiện nhất định.
Thế chấp tài sản được quy định tại Điều 317 Bộ luật này như sau:
“1. Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp).
2. Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp”.
Hợp đồng thế chấp tài sản có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác. Thế chấp tài sản phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký.
Với tư cách của bên thế chấp, chủ căn nhà có nghĩa vụ:
- Giao giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp trong trường hợp các bên tham gia quan hệ bảo đảm thỏa thuận, trừ trường hợp luật có quy định khác;
- Bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp;
- Áp dụng các biện pháp cần thiết để khắc phục, kể cả phải ngừng việc khai thác công dụng tài sản thế chấp nếu do việc khai thác đó mà tài sản thế chấp có nguy cơ mất giá trị hoặc giảm sút giá trị;
- Khi tài sản thế chấp bị hư hỏng thì trong một thời gian hợp lý bên thế chấp phải sửa chữa hoặc thay thế bằng tài sản khác có giá trị tương đương, trừ trường hợp có thỏa thuận khác;
- Cung cấp thông tin về thực trạng tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp;
- Giao tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp để xử lý khi thuộc một trong các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm;
- Thông báo cho bên nhận thế chấp về các quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp, nếu có; trường hợp không thông báo thì bên nhận thế chấp có quyền hủy hợp đồng thế chấp tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại hoặc duy trì hợp đồng và chấp nhận quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp; Không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp…
Chủ căn nhà có quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản thế chấp, trừ trường hợp hoa lợi, lợi tức cũng là tài sản thế chấp theo thỏa thuận.
Theo khoản 6 Điều 321 của Bộ luật này, chủ căn nhà có quyền “cho thuê, cho mượn tài sản thế chấp nhưng phải thông báo cho bên thuê, bên mượn biết về việc tài sản cho thuê, cho mượn đang được dùng để thế chấp và phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết”.
Bên cạnh đó, việc thế chấp nhà ở đang cho thuê còn được quy định tại Điều 146 Luật Nhà ở năm 2014. Đó là:
“1. Chủ sở hữu nhà ở có quyền thế chấp nhà ở đang cho thuê nhưng phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê nhà ở biết trước về việc thế chấp. Bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng thuê nhà ở.
2. Trường hợp nhà ở đang thuê bị xử lý để thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp nhà ở thì bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng, trừ trường hợp bên thuê nhà ở vi phạm các quy định tại khoản 2 Điều 132 của Luật này hoặc các bên có thỏa thuận khác”.
Căn cứ các quy định nêu trên, mặc dù đang cho bạn thuê, hợp đồng vẫn còn hiệu lực, nhưng chủ căn nhà có quyền thế chấp để bảo đảm nghĩa vụ trả nợ số tiền họ vay.
Việc họ đã thực hiện nghĩa vụ thông báo bằng văn bản cho bạn biết trước về việc thế chấp, đồng thời thông báo cho bên nhận thế chấp về việc căn nhà đang cho thuê là đúng quy định của pháp luật khi thực hiện quyền thế chấp tài sản đang cho thuê.
Thu Hường
Vũ Thị Thanh Tú
