Gia đình em có một thửa đất được cấp giấy chứng nhận từ năm 2000, hiện không sử dụng. Bố mẹ em dự định cho hoặc chỉ lấy một số tiền tượng trưng cho người ông bà nhận làm con nuôi (không làm thủ tục...
Em sinh năm 2003, vừa đủ 18 tuổi, đang sống cùng bố mẹ. Nếu em không đồng ý, bố mẹ em có ký hợp đồng cho tặng, chuyển nhượng được thửa đất nói trên, làm các thủ tục công chứng, chứng thực hay không?
Trả lời
Theo khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013, “Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất”.
Căn cứ quy định nêu trên, một người chỉ trở thành thành viên hộ gia đình sử dụng đất (có quyền đối với thửa đất) khi có đủ 03 điều kiện sau:
- Điều kiện thứ nhất: Có quan hệ hôn nhân (vợ chồng), quan hệ huyết thống (cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ,…), quan hệ nuôi dưỡng (cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi).
- Điều kiện thứ hai: Đang sống chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất (nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho,…).
- Điều kiện thứ ba: Có quyền sử dụng đất chung bằng các hình thức như cùng nhau đóng góp, tạo lập hoặc được tặng cho, thừa kế chung,…
Chỉ người nào có đủ 03 điều kiện nêu trên thì mới trở thành thành viên hộ gia đình sử dụng đất và có quyền đồng ý hoặc không đồng ý việc chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình.
Thông tin của bạn cho thấy, Giấy chứng nhận cấp cho hộ gia đình bố mẹ bạn năm 2000. Chính vì vậy, mặc dù bạn là con đẻ (có quan hệ huyết thống, đang sống chung với bố mẹ) nhưng bạn sinh năm 2003, tức là sau thời điểm được cấp Giấy chứng nhận nên bạn không có chung quyền sử dụng đất với các thành viên khác trong gia đình. Đồng nghĩa, khi chuyển nhượng, tặng cho thửa đất, họ không cần có sự đồng ý của bạn.
Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất, theo khoản 3 Điều 167 của Luật này, được thực hiện như sau:
“a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;
d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã”.
Như vậy, Hợp đồng chuyển nhượng hoặc Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất như trường hợp bạn thông tin phải được công chứng hoặc chứng thực.
Về việc ai là người ký tên trên Hợp đồng chuyển nhượng hoặc Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, khoản 1 Điều 64 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ hướng dẫn như sau:
“Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình phải được người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự ký tên”.
Thêm nữa, theo khoản 5 Điều 14 Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT ngày 27/01/2015 của Bộ trưởng Bộ tài nguyên và Môi trường, “người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự quy định tại Khoản 1 Điều 64 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP chỉ được thực hiện việc ký hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi đã được các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất đồng ý bằng văn bản và văn bản đó đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật”.
Tóm lại, văn bản thỏa thuận đồng ý chuyển nhượng hoặc cho tặng quyền sử dụng đất của hộ gia đình phải công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật. Quy định này nhằm bảo đảm quyền của từng thành viên hộ gia đình, tránh những tranh chấp xảy ra. Nếu chọn công chứng, thực hiện tại phòng công chứng hoặc văn phòng công chứng. Nếu muốn chứng thực, thực hiện tại UBND xã, phường, thị trấn.
Hùng Phi
Vũ Thị Thanh Tú
