Tôi muốn mua lại căn nhà của gia đình hàng xóm. Vợ chồng họ đã ly hôn nhưng tòa để hai bên thỏa thuận về tài sản. Chỉ có điều, không biết vì lý do gì mà chị vợ có vẻ không hợp tác khi đàm phán,...
Trong trường hợp như vậy, tôi có thể ký hợp đồng mua bán trực tiếp với với người chồng hay không, vì trên Giấy chứng nhận tôi thấy chỉ ghi tên của anh này.
Trả lời
Theo khoản 1 Điều 119 Luật Nhà ở năm 2014, bên bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, tặng cho, đổi, để thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở phải có điều kiện sau đây:
“a) Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của Luật này và pháp luật về dân sự; trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải là người đã mua nhà ở của chủ đầu tư hoặc người đã nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;
b) Nếu là cá nhân thì phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự; nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân, trừ trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương”.
Để trả lời câu hỏi bạn có thể ký hợp đồng trực tiếp với người chồng hay không, trước hết, cần xác định căn nhà này thuộc sở hữu chung của vợ chồng họ hay thuộc sở hữu riêng của người chồng.
Điều 33 Luật Hôn nhân và gia đỉnh năm 2014 quy định về tài sản chung của vợ, chồng như sau:
“1. Tài sản chung của vợ chồng gồm tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng và thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hôn nhân, trừ trường hợp được quy định tại khoản 1 Điều 40 của Luật này; tài sản mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung và tài sản khác mà vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung.
Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng.
2. Tài sản chung của vợ chồng thuộc sở hữu chung hợp nhất, được dùng để bảo đảm nhu cầu của gia đình, thực hiện nghĩa vụ chung của vợ chồng.
3. Trong trường hợp không có căn cứ để chứng minh tài sản mà vợ, chồng đang có tranh chấp là tài sản riêng của mỗi bên thì tài sản đó được coi là tài sản chung”.
Ngược lại, Điều 43 của Luật này quy định về tài sản riêng của vợ, chồng bao gồm:
“1. Tài sản riêng của vợ, chồng gồm tài sản mà mỗi người có trước khi kết hôn; tài sản được thừa kế riêng, được tặng cho riêng trong thời kỳ hôn nhân; tài sản được chia riêng cho vợ, chồng theo quy định tại các điều 38, 39 và 40 của Luật này; tài sản phục vụ nhu cầu thiết yếu của vợ, chồng và tài sản khác mà theo quy định của pháp luật thuộc sở hữu riêng của vợ, chồng.
2. Tài sản được hình thành từ tài sản riêng của vợ, chồng cũng là tài sản riêng của vợ, chồng. Hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng trong thời kỳ hôn nhân được thực hiện theo quy định tại khoản 1 Điều 33 và khoản 1 Điều 40 của Luật này”.
Về nguyên tắc, đối với các tài sản phải đăng ký quyền sở hữu như nhà đất, trên Giấy chứng nhận phải ghi đầy đủ tên của những người đồng sở hữu (nếu có). Tuy nhiên, trên thực tế có trường hợp đó là tài sản chung của vợ chồng, nhưng vì lý do nào đó mà Giấy chứng nhận chỉ ghi tên của một trong hai người.
Nếu đó là tài sản riêng của người chồng, đáp ứng điều kiện khác của các bên tham gia giao dịch, bạn có thể ký hợp đồng mua bán trực tiếp căn nhà với người này.
Trường hợp đó là tài sản chung của vợ chồng họ, việc bán căn nhà bắt buộc phải có sự đồng ý bằng văn bản của chị vợ. Bởi vì:
- Điều 126 Luật Nhà ở năm 2014 quy định về việc mua bán nhà ở thuộc sở hữu chung như sau:
“1. Việc bán nhà ở thuộc sở hữu chung phải có sự đồng ý của tất cả các chủ sở hữu; trường hợp có chủ sở hữu chung không đồng ý bán thì các chủ sở hữu chung khác có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật. Các chủ sở hữu chung được quyền ưu tiên mua, nếu các chủ sở hữu chung không mua thì nhà ở đó được bán cho người khác.
Trường hợp có chủ sở hữu chung đã có tuyên bố mất tích của Tòa án thì các chủ sở hữu chung còn lại được quyền bán nhà ở đó; phần giá trị quyền sở hữu nhà ở của người bị tuyên bố mất tích được xử lý theo quy định của pháp luật.
2. Trường hợp chủ sở hữu chung bán phần quyền sở hữu của mình thì các chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua; trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày nhận được thông báo về việc bán phần quyền sở hữu nhà ở và điều kiện bán mà không có chủ sở hữu chung nào mua thì phần quyền đó được bán cho người khác; trường hợp vi phạm quyền ưu tiên mua thì xử lý theo quy định của pháp luật về dân sự”.
- Theo khoản 2 Điều 35 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014, việc định đoạt tài sản chung phải có sự thỏa thuận bằng văn bản của vợ chồng trong những trường hợp sau đây:
“a) Bất động sản;
b) Động sản mà theo quy định của pháp luật phải đăng ký quyền sở hữu;
c) Tài sản đang là nguồn tạo ra thu nhập chủ yếu của gia đình.
các điều 81, 82, 83 và 84 của Luật này”.
Tóm lại, trong trường hợp cụ thể bạn nêu, để phòng ngừa rủi ro phát sinh do giao dịch mua bán nhà đất bị vô hiệu, cần xác định chính xác căn nhà thuộc sở hữu chung của vợ chồng họ hay chỉ thuộc sở hữu chung của người chồng.
Nếu đó là tài sản phát sinh trong thời kỳ hôn nhân, anh chồng không chứng minh được đó là tài sản riêng của mình như được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hay hình thành từ tài sản riêng của anh ấy…, thì mặc dù trên Giấy chứng nhận chỉ ghi tên người chồng, căn nhà đó được coi là tài sản chung của vợ chồng họ. Các giao dịch liên quan đến căn nhà sẽ được thực hiện theo Điều 26 của Luật này quy định về đại diện giữa vợ và chồng trong trường hợp giấy chứng nhận quyền sở hữu, giấy chứng nhận quyền sử dụng đối với tài sản chung nhưng chỉ ghi tên vợ hoặc chồng. Cụ thể:
“1. Việc đại diện giữa vợ và chồng trong việc xác lập, thực hiện và chấm dứt giao dịch liên quan đến tài sản chung có giấy chứng nhận quyền sở hữu, giấy chứng nhận quyền sử dụng tài sản chỉ ghi tên vợ hoặc chồng được thực hiện theo quy định tại Điều 24 và Điều 25 của Luật này.
2. Trong trường hợp vợ hoặc chồng có tên trên giấy chứng nhận quyền sở hữu, giấy chứng nhận quyền sử dụng tài sản tự mình xác lập, thực hiện và chấm dứt giao dịch với người thứ ba trái với quy định về đại diện giữa vợ và chồng của Luật này thì giao dịch đó vô hiệu, trừ trường hợp theo quy định của pháp luật mà người thứ ba ngay tình được bảo vệ quyền lợi”.
2. Trong trường hợp giấy chứng nhận quyền sở hữu, giấy chứng nhận quyền sử dụng tài sản chỉ ghi tên một bên vợ hoặc chồng thì giao dịch liên quan đến tài sản này được thực hiện theo quy định tại Điều 26 của Luật này; nếu có tranh chấp về tài sản đó thì được giải quyết theo quy định tại khoản 3 Điều 33 của Luật này.
Thu Hường
Vũ Thị Thanh Tú
