Sau khi đặt cọc để mua một căn nhà trên phố Hàng Đào, Hà Nội, vợ chồng tôi mới phát hiện trước đó chủ nhà đã thế chấp tại ngân hàng để vay tiền và chưa trả.
Xin hỏi:
1. Trong trường hợp này, việc mua bán căn nhà giữa hai bên có giá trị pháp lý hay không?
2. Nếu không thể ký hợp đồng, vợ chồng tôi có được đòi lại tiền đặt cọc và thêm khoản tiền tương ứng từ chủ căn nhà hay không?
Trả lời
Về câu hỏi thứ nhất, chúng tôi xin tư vấn như sau:
Theo khoản 1 Điều 118 Luật Nhà ở năm 2014, giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:
“a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;
b) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;
c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
d) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.
Các điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai”.
Như vậy, theo quy định của pháp luật về nhà ở, đáp ứng điều kiện nêu trên, căn nhà đủ điều kiện là đối tượng của giao dịch mua bán. Tuy nhiên, nếu căn nhà đã được chủ sở hữu thế chấp tại ngân hàng để đảm bảo nghĩa vụ trả nợ tiền vay, khi mua bán cần tham chiếu quy định của pháp luật dân sự.
Cụ thể, Điều 320 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định nghĩa vụ của bên thế chấp bao gồm:
“1. Giao giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp trong trường hợp các bên có thỏa thuận, trừ trường hợp luật có quy định khác.
2. Bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp.
3. Áp dụng các biện pháp cần thiết để khắc phục, kể cả phải ngừng việc khai thác công dụng tài sản thế chấp nếu do việc khai thác đó mà tài sản thế chấp có nguy cơ mất giá trị hoặc giảm sút giá trị.
4. Khi tài sản thế chấp bị hư hỏng thì trong một thời gian hợp lý bên thế chấp phải sửa chữa hoặc thay thế bằng tài sản khác có giá trị tương đương, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
5. Cung cấp thông tin về thực trạng tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp.
6. Giao tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp để xử lý khi thuộc một trong các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm quy định tại Điều 299 của Bộ luật này.
7. Thông báo cho bên nhận thế chấp về các quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp, nếu có; trường hợp không thông báo thì bên nhận thế chấp có quyền hủy hợp đồng thế chấp tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại hoặc duy trì hợp đồng và chấp nhận quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp.
8. Không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 321 của Bộ luật này”.
Theo đó, mặc dù căn nhà đã được cấp Giấy chứng nhận, nhưng về nguyên tắc khi thế chấp, chủ sở hữu có trách nhiệm giao Giấy chứng nhận cho Ngân hàng giữ. Chủ sở hữu không bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản khoản 5 Điều 321 của Bộ luật này. Đó là: “Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật”.
Tóm lại, chủ căn nhà đã thế chấp chỉ được phép bán cho người khác khi có sự đồng ý của Ngân hàng (bên nhận thế chấp). Nếu không, giao dịch mua bán này không có giá trị pháp lý vì vô hiệu.
Thông thường, khi mua bán nhà đất đang thế chấp tại Ngân hàng sẽ được thực hiện như sau:
Bước 1: Ký cam kết giữa 3 bên( vợ chồn bạn, bên bán và Ngân hàng) về nội dung liên quan đến việc thanh toán tiền mua nhà giữa vợ chồng bạn và bên bán, cũng như thanh toán khoản tiền nợ vay của bên bán và Ngân hàng. Cam kết này phải có chữ kí của 3 bên, có công chứng chứng thực. Theo đó, vợ chồng bạn sẽ thanh toán cho Ngân hàng khoản tiền bằng tiền mua nhà đất. Ngân hàng sẽ tiến hành tất toán cả gốc lẫn lãi của khoản vay, sau đó tiến hành giải chấp nhà đất và đưa giấy chứng nhận cùng số tiền thừa (nếu có) cho bên bán.
Bước 2: Vợ chồng bạn và bên mua cùng nhau ra văn phòng công chứng để lập hợp đồng mua bán nhà đất. Hai bên cần mang theo các giấy tờ như: chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy xác nhận tình trạng độc thân hoặc giấy chứng nhận đăng ký kết hôn.
Bước 3: Nộp thuế thu nhập cá nhân và các khoản thuế trước bạ tại chi cục thuế nơi có bất động sản.
Bước 4: Thực hiện thủ tục sang tên tại Văn phòng đăng ký đất đai. Hồ sơ sang tên bao gồm các giấy tờ sau: Hợp đồng mua bán có công chứng chứng thực; Bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Tờ khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ; Chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu; Đơn đề nghị đăng ký biến động; Đơn đề nghị cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Về câu hỏi thứ hai, chúng tôi xin tư vấn như sau:
Đặt cọc là một trong những biện pháp bảo đảm thực hiên nghĩa vụ. Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định:
“1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.
Như vậy, nếu Ngân hàng nhận thế chấp căn nhà đồng ý để bên thế chấp là chủ sở hữu bán căn nhà cho vợ chồng bạn, nhưng người này từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng, căn cứ quy định nêu trên, họ có trách nhiệm trả cho vợ chồng bạn số tiền đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị số tiền đặt cọc đó (trừ trường hợp hai bên có thỏa thuận khác).
Ngọc Đức
Vũ Thị Thanh Tú
