Đề nghị các anh chị tư vấn: Tôi có thể sử dụng một tài sản có giá trị lớn để thế chấp cho các khoản tiền vay khác nhau từ những người cho vay khác nhau hay không?
Tôi được một doanh nghiệp chuyên cho vay tiền nhanh tư vấn là có thể sử dụng một tài sản có giá trị lớn để thế chấp cho các khoản tiền vay khác nhau từ những người cho vay khác nhau. Tuy nhiên, nếu phải xử lý tài sản bảo đảm sẽ rất phức tạp. Cho nên, tốt nhất là tôi nên đến cơ quan quản lý đất đai ở Hà Nội để thực hiện thủ tục tách thửa đất, xin cấp sổ đỏ riêng cho từng thửa để thế chấp.
Mong các anh chị giúp chỉ rõ pháp luật quy định về các vấn đề nêu trên như thế nào?
Trả lời
1. Về việc một tài sản dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ được quy định tại Điều 296 Bộ luật dân sự năm 2015 như sau:
“1. Một tài sản có thể được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ, nếu có giá trị tại thời điểm xác lập giao dịch bảo đảm lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ được bảo đảm, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.
2. Trường hợp một tài sản được bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ thì bên bảo đảm phải thông báo cho bên nhận bảo đảm sau biết về việc tài sản bảo đảm đang được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khác. Mỗi lần bảo đảm phải được lập thành văn bản.
3. Trường hợp phải xử lý tài sản để thực hiện một nghĩa vụ đến hạn thì các nghĩa vụ khác tuy chưa đến hạn đều được coi là đến hạn và tất cả các bên cùng nhận bảo đảm đều được tham gia xử lý tài sản. Bên nhận bảo đảm đã thông báo về việc xử lý tài sản có trách nhiệm xử lý tài sản, nếu các bên cùng nhận bảo đảm không có thỏa thuận khác.
Trường hợp các bên muốn tiếp tục thực hiện các nghĩa vụ chưa đến hạn thì có thể thỏa thuận về việc bên bảo đảm dùng tài sản khác để bảo đảm việc thực hiện các nghĩa vụ chưa đến hạn”.
Theo đó, một tài sản có thể được dùng để thế chấp cho các khoản tiền vay khác nhau, nếu như tại thời điểm thế chấp, giá trị của tài sản thế chấp lớn hơn tổng giá trị các khoản vay.
Vì thế chấp tài sản là việc một bên dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia. Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp. Cho nên, cần lưu ý về trách nhiệm bên thế chấp phải thông báo cho bên nhận thế chấp sau biết về việc tài sản đang được dùng để thế chấp thực hiện nghĩa vụ khác. Mỗi lần thế chấp phải được lập thành văn bản.
Theo điểm a khoản 1 Điều 4 Nghị định số 102/2017/NĐ-CP ngày 01/09/2017 của Chính phủ, “thế chấp quyền sử dụng đất” là một trong những trường hợp phải đăng ký biện pháp bảo đảm. Biện pháp bảo đảm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba từ khi đăng ký biện pháp bảo đảm hoặc bên nhận bảo đảm nắm giữ hoặc chiếm giữ tài sản bảo đảm. Khi biện pháp bảo đảm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba thì bên nhận bảo đảm được quyền truy đòi tài sản bảo đảm và được quyền thanh toán theo quy định của pháp luật.
Khi một tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ, theo khoản 1 Điều 308 của Bộ luật này, thì thứ tự ưu tiên thanh toán giữa các bên cùng nhận bảo đảm được xác định như sau:
“a) Trường hợp các biện pháp bảo đảm đều phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba thì thứ tự thanh toán được xác định theo thứ tự xác lập hiệu lực đối kháng;
b) Trường hợp có biện pháp bảo đảm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba và có biện pháp bảo đảm không phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba thì nghĩa vụ có biện pháp bảo đảm có hiệu lực đối kháng với người thứ ba được thanh toán trước;
c) Trường hợp các biện pháp bảo đảm đều không phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba thì thứ tự thanh toán được xác định theo thứ tự xác lập biện pháp bảo đảm”.
Vì là cơ chế dân sự, theo khoản 2 của Điều này, “thứ tự ưu tiên thanh toán quy định tại khoản 1 Điều này có thể thay đổi, nếu các bên cùng nhận bảo đảm có thỏa thuận thay đổi thứ tự ưu tiên thanh toán cho nhau. Bên thế quyền ưu tiên thanh toán chỉ được ưu tiên thanh toán trong phạm vi bảo đảm của bên mà mình thế quyền”.
2. Về việc tách thửa đất:
Theo khoản 1 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013, “Thửa đất là phần diện tích đất được giới hạn bởi ranh giới xác định trên thực địa hoặc được mô tả trên hồ sơ”.
Tách thửa đất là việc thực hiện các thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai để tách thửa đất thành các thửa đất có diện tích nhỏ hơn. Mỗi thửa đất hình thành từ việc tách thửa đất sẽ được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Theo khoản 4 Điều 144 của Luật Đất đai năm 2013, “Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị và quỹ đất của địa phương quy định hạn mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở đối với trường hợp chưa đủ điều kiện để giao đất theo dự án đầu tư xây dựng nhà ở; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở”.
Hướng dẫn cụ thể nội dung này, theo khoản 31 Điều 2 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ, “Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất cho phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương”.
Thông tin của bạn cho thấy, thửa đất của bạn tại Hà Nội. Theo Điều 5 Quyết định số 20/2017/QĐ-UBND ngày 01/6/2017 của UBND thành phố Hà Nội, các thửa đất được hình thành từ việc tách thửa phải đảm bảo đủ các điều kiện sau:
“a) Có chiều rộng mặt tiền và chiều sâu so với chỉ giới xây dựng (đường giới hạn cho phép xây dựng công trình trên thửa đất) từ 3 mét trở lên;
b) Có diện tích không nhỏ hơn 30 m2 đối với khu vực các phường, thị trấn và không nhỏ hơn 50% hạn mới giao đất ở (mức tối thiểu) quy định tại Điều 3 Quy định này đối với các xã còn lại”.
Nếu đáp ứng điều kiện nêu trên, hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục tách thửa hoặc hợp thửa đất được quy định tại khoản 11 Điều 9 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/05/2014 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, bao gồm:
“a) Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa theo Mẫu số 11/ĐK;
b) Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp”.
Tóm lại, pháp luật quy định một tài sản có thể được sử dụng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ. Nếu muốn tách thửa đất để sử dụng quyền sử dụng mỗi thửa đất đảm bảo cho một khoản vay, bạn nghiên cứu và thực hiện như trên.
Ngọc Đức
Vũ Thị Thanh Tú
