Mỗi lần trời mưa to, hoặc nhà hàng xóm dọn rửa nhà thì nước từ trên mái, ban công nhà này đều chảy tràn sang sân nhà tôi.
Tôi có góp ý thì được trả lời rằng họ đã xây lùi trong đất của họ, việc nước mưa lớn mới chảy sang là do khách quan, còn vì dọn rửa nhà thì do giúp việc vô tình không biết.
Mặc dù rất khó chịu, nhưng vì là hàng xóm láng giềng nên tôi cũng chưa định làm lớn chuyện, mà chỉ muốn hỏi các anh chị: Trong trường hợp nào thì được phép cho “giọt gianh” (ranh giới ngoài cùng của mái mà từ đó nước mưa nhỏ giọt xuống đất theo phương thẳng đứng) chảy sang nhà bên cạnh?
Trả lời
Trước khi trả lời câu hỏi của bạn, theo chúng tôi đúng như bạn nói, vì tình nghĩa hàng xóm láng giềng, mọi khúc mắc, mâu thuẫn nên trao đổi trực tiếp với nhau để tìm hướng giải quyết cho êm đẹp, thuận hòa. Ví dụ, nếu đã trót xây dựng như vậy, họ có thể làm máng chứa nước dẫn xuống cống hoặc phần diện tích đất thuộc quyền sử dụng của họ…
Dưới góc độ pháp luật, hiện nay có quy định rất rõ ràng về quyền đối với bất động sản liền kề như sau:
Theo Điều 245 Bộ luật Dân sự năm 2015, “quyền đối với bất động sản liền kề là quyền được thực hiện trên một bất động sản (gọi là bất động sản chịu hưởng quyền) nhằm phục vụ cho việc khai thác một bất động sản khác thuộc quyền sở hữu của người khác (gọi là bất động sản hưởng quyền)”.
Nói khái quát, đó là quyền của chủ bất động sản này trên bất động sản thuộc quyền sử dụng của chủ bất động sản khác. Quyền đối với bất động sản liền kề được xác lập do địa thế tự nhiên, theo quy định của luật, theo thỏa thuận hoặc theo di chúc.
Việc thực hiện quyền đối với bất động sản liền kề theo thỏa thuận của các bên. Trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thực hiện theo các nguyên tắc được quy định tại Điều 248 của Bộ luật này như sau:
“1. Bảo đảm nhu cầu hợp lý của việc khai thác bất động sản hưởng quyền phù hợp với mục đích sử dụng của cả bất động sản hưởng quyền và bất động sản chịu hưởng quyền.
2. Không được lạm dụng quyền đối với bất động sản chịu hưởng quyền.
3. Không được thực hiện hành vi ngăn cản hoặc làm cho việc thực hiện quyền đối với bất động sản hưởng quyền trở nên khó khăn”.
Một trong những quyền đối với bất động sản liền kề mà trên thực tế thường phát sinh là quyền về cấp, thoát nước qua bất động sản liền kề. Theo đó, trường hợp do vị trí tự nhiên của bất động sản mà việc cấp, thoát nước buộc phải qua một bất động sản khác thì chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua phải dành một lối cấp, thoát nước thích hợp, không được cản trở hoặc ngăn chặn dòng nước chảy. Người sử dụng lối cấp, thoát nước phải hạn chế đến mức thấp nhất thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua khi lắp đặt đường dẫn nước; nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường. Trường hợp nước tự nhiên chảy từ vị trí cao xuống vị trí thấp mà gây thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua thì người sử dụng lối cấp, thoát nước không phải bồi thường thiệt hại.
Tuy nhiên, về nguyên tắc, chủ bất động sản hưởng quyền (như hàng xóm của gia đình bạn) phải thực hiện các nghĩa vụ trong việc thoát nước mưa, thoát nước thải theo quy định của pháp luật. Cụ thể:
Theo Điều 250 của Bộ luật này, “chủ sở hữu nhà, công trình xây dựng khác phải lắp đặt đường dẫn nước sao cho nước mưa từ mái nhà, công trình xây dựng của mình không được chảy xuống bất động sản của chủ sở hữu bất động sản liền kề”.
Điều đó đồng nghĩa, dù đã thiết kế xây dựng như thế nào, nằm trọn hoặc lùi sâu trong thửa đất thì nhà hàng xóm cũng phải lắp đường ống dẫn, không được để nước mưa từ căn nhà của họ chảy sang sân nhà bạn.
Tương tự, Điều 251 của Bộ luật này quy định: “Chủ sở hữu nhà, công trình xây dựng khác phải làm cống ngầm hoặc rãnh thoát nước để đưa nước thải ra nơi quy định, sao cho nước thải không chảy tràn sang bất động sản của chủ sở hữu bất động sản liền kề, ra đường công cộng hoặc nơi sinh hoạt công cộng”.
Vì vậy, nhà hàng xóm có nghĩa vụ xử lý nước thải như bạn nói chảy từ ban công hay từ bất kỳ đâu từ căn nhà của họ ra đúng nơi quy định. Không chỉ không được phép để nước thải chảy sang sân nhà bạn, mà còn không được phép chảy ra đường hay nơi sinh hoạt công cộng.
Vấn đề bạn hỏi, chúng tôi đã trả lời căn cứ các quy định nêu trên. Tuy nhiên, một lần nữa chúng tôi vẫn muốn hai bên có thể trao đổi, thỏa thuận để giải quyết.
Trường hợp không thể tự thỏa thuận, hòa giải được, bạn có thể gửi đơn lên UBND xã, phường, thị trấn nơi có tranh chấp để hòa giải.
Nếu đã được hòa giải tại UBND cấp xã mà không thành, tranh chấp đất đai đó sẽ được giải quyết theo quy định tại Điều 203 Luật Đất đai năm 2013 như sau:
“1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;
2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:
a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;
b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;
3. Trường hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau:
a) Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;
b) Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;
4. Người có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai tại khoản 3 Điều này phải ra quyết định giải quyết tranh chấp. Quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành phải được các bên tranh chấp nghiêm chỉnh chấp hành. Trường hợp các bên không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành”.
Hùng Phi
Vũ Thị Thanh Tú
