Vợ chồng em ký hợp đồng nhận chuyển nhượng một thửa đất, nhưng vì bên chuyển nhượng chưa hoàn thành thủ tục giải chấp tại ngân hàng nên hai bên chưa thực hiện thủ tục công chứng, chứng thực.
Vợ chồng em ký hợp đồng nhận chuyển nhượng một thửa đất, nhưng vì bên chuyển nhượng chưa hoàn thành thủ tục giải chấp tại ngân hàng nên hai bên chưa thực hiện thủ tục công chứng, chứng thực.
Cũng vì vướng thủ tục giải chấp, nên đã quá hạn theo thỏa thuận họ chưa lấy được bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để cùng vợ chồng tôi đến văn phòng công chứng thực hiện thủ tục công chứng.
Vì có nhu cầu thực sự mua đất xây nhà cho con trai ra ở riêng, vợ chồng tôi đề nghị hủy hợp đồng chuyển nhượng, nhưng họ nại ra hợp đồng đã ký để không đồng ý.
Trong trường hợp này, vợ chồng tôi có thể yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu để lấy lại tiền đã trả cho bên chuyển nhượng hay không?
Trả lời
Điều 500 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: “Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất”.
Về nguyên tắc, hợp đồng về quyền sử dụng đất, trong đó có hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng được áp dụng quy định chung về hợp đồng và nội dung hợp đồng thông dụng của pháp luật dân sự, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Nội dung của hợp đồng về quyền sử dụng đất không được trái với quy định về mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng đất, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và các quyền, nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.
Hình thức, thủ tục thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 502 của Bộ luật này.Đó là:
“1. Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.
2. Việc thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất phải đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan”.
Bên cạnh đó, việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo quy định của Luật đất đai.
Cụ thể, theo khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013, việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
“a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;
d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã”.
Vì vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản thì việc công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên. Điều đó đồng nghĩa, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa vợ chồng bạn với người chuyển nhượng không thực hiện thủ tục này là vi phạm về hình thức. Dẫn đến giao dịch này bị vô hiệu theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp được quy định tại Điều 129 của Bộ luật này:
“1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.
2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực”.
Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu được quy định tại Điều 131 của Bộ luật này như sau:
“1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.
2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.
Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.
3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.
4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.
5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định”.
Vì hợp đồng vô hiệu không làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia. Thêm nữa, khi hợp đồng bị tuyên bố vô hiệu, các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Người chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nghĩa vụ trả lại toàn bộ số tiền đã nhận của vợ chồng bạn. Nếu đó là tiền đặt cọc thì xử lý theo quy định của pháp luật dân sự về tiền đặt cọc.
Hùng Phi
Admin PBGDPL
